Kuinka aloittaa asuntosijoittaminen

1. Tutkiminen ja opiskelu

Ennen asuntosijoittamisen aloittamista on hyvä perehtyä aiheeseen. Perehtymisellä vältetään epäonnistumiset ja sijoittaminen helpottuu. Kun tietää mitä tekee, on helpompi karsia hyvät kohteet pois huonoista ja tietää miten ja mistä etsiä kohteita. 

Asuntosijoittamisesta löytyy paljon tietoa. Tietoa löytyy kirjoista, webinääreistä, blogeista, lehdistä ja podcasteista.

2. Millainen kohde

Sijoituskohteella on merkitystä varsinkin sijoittamisen aloitusvaiheessa. Aloittamisvaiheessa on hyvä suosia vähäriskisiä kohteita. Pienet asunnot ovat hyviä sijoittamiseen, koska ne sopivat isolle määrälle vuokralaisista. Isommille asunnoille, kuten kolmioille ja sitä isommille asunnoille, on yleensä pienempi kysyntä vuokramarkkinoilla. Aloittamisvaiheessa on tärkeää, että asunnoissa on korkea vuokrausaste. Suuremmalla asuntosalkulla yksittäisen asunnon tyhjät kuukaudet eivät ole niin haitallisia, koska muiden asuntojen tuotto tasoittaa kokonaistuottoa. Vain muutamalla tai yhdellä asunnolla tyhjien kuukausien menetys on suurempi.

Kohteiden tuottotavat vaihtelevat asunnon tyypistä riippuen. Asunnoilla voi tehdä tuottoa kassavirralla, arvonnousulla ja flippaamisella

Kassavirtakohde

Kassavirtakohde on sellainen, jossa asunnon tuotot kattavat kulut ja asunto tuottaa rahaa viivan alle jokaisen kuukauden lopussa. Mikäli asunnossa on velkaosuutta, asunnon lainaosuus vähenee ja oma pääoma kasvaa. Kassavirtainen kohde sopii sellaiselle sijoittajalle, jolla ei varaa panostaa asuntoon joka kuukausi omaa rahaa kattamaan kuluja. Kassavirtainen kohde sopii myös sijoittajalle, kuka arvostaa vähäriskisiä kohteita. Kassavirtaiset kohteet ovat vähäriskisiä, koska tuottoa tulee joka kuukausi, eikä vain asuntoa myydessä. Pankit kokevat kassavirtaiset kohteet kaikista vähäriskisimpinä, jonka ansiosta lainansaaminen kassavirtaiseen asuntoon on helpompaa.

Flippaus

Flippaus tarkoittaa voiton tekemistä osto- ja myyntihinnan erotuksella. Eli asunto ostetaan hintaan 90 ja myydään hintaan 100. Tuottoa asunnosta saatiin 10. Flippauksen tuottoa voidaan nostaa remontoimalla asunto. Asunnon remontoinnilla pyritään nostamaan asunnon hintaa, siten että asunnon hinta nousee enemmän kuin remontointiin käytetty summa. Flippaus on haasteellisempaa, kuin muut tuottotavat asuntosijoittamisessa. Flippaus perustuu asunnon hinnoittelu virheisiin, eli tiedetään, että asunto on alihintainen ja se voidaan myydä kalliimmalla. Flippauksesa kotikenttä etua kannattaa hyödyntää, eli ostetaan asuntoja tutulta alueelta, josta asuntojen hintatiedoista on käsitys.

3. Tuottolaskelma

Asunnon ostoa suunnitellessa kannattaa koota asunnon lukuja ylös vaikka Exceliin. Laskelma kannattaa tehdä, jotta kaikki kulut tulee otettua huomioon, jotta saadaan laskettua kuinka paljon asunto oikeasti tuottaa. Tuottolaskelma on myös hyvä tehdä, jotta asunnon tuottoa voidaan ”stressi testata” eli voidaan laskea asunnon tuotto, mikäli asunnon tuotto laskee tai kulut nousevat asuntomarkkinan muuttuessa. 

Laskelmassa olisi hyvä ottaa huomioon seuraavat asiat

  • Vuokratulot
  • Vastikekulut
  • Kassavirta
  • Remonttikulut
  • Varainsiirtovero
  • Arvon nousu ja vuokran nousu
  • Pääoman tuotto
  • Velkavipu

Esimerkki laskelmasta

Asunnon velatonhinta 50000
Varainsiirtovero 4% 2000
Omapääoma 25000
Lainanmäärä 27000
Vuokra 700*12k 8400
Hoitovastike 400*12k 4800
Lainankorko 1,5% 405
Remontointikulut ?
   
Kassavirta 3195
Vuokratuotto 6 %
Omanpääoman tuotto 13 %

4. Lainan hakeminen

Sijoitusasuntoa varten kannattaa hakea sijoituslainaa. Sijoituslaina on samanlainen kuin asuntolaina, eli asunto toimii vakuutena. Sijoituslainan hyötynä perinteiseen asuntolainaan on, että sijoituslainan korot voidaan vähentää verotuksessa. Nykyään sijoituslainaa voi haka pankin verkkosivuilta sähköisesti.

Pankit suosivat lainan antamista asuntoihin, joissa asunto tuottaa kassavirtaa. Pankit pyrkivät karttamaan lainaamaan luottoa asuntoihin, joissa tuotto painottuu asunnon arvon nousuun tai vuokratason nousuun. Tuottolaskelma auttaa lainaneuvotteluissa pankin kanssa.

5. Asunnon vuokraus

Sijoittaja voi hoitaa itse asunnon vuokrauksen. Sijoittajan itse vuokratessa, tulee sijoittajan etsiä vuokralainen, hoitaa laskutus, maksaa vastikkeet ja verotus. Sijoittaja voi myös ulkoistaa toimia. Sijoittaja voi ulkoistaa vuokralaisen etsimisen vuokravälityspalvelulle. Vuokravälittäjä etsii vuokralaisen ja tarkistaa vuokralaisen tiedot. Vuokravälityspalvelut maksavat noin kuukauden vuokran verran. Vuokravälityspalveluihin on mahdollista saada lisäpalveluita, jotka mm. tarjoavat turvaa lupaamalla kattaa vuokrakuluja, mikäli vuokraus ei onnistu tai vuokralainen lähtee.

Sijoittaja voi myös ulkoistaa vuokrauksen ulkoiselle toimijalle. Vuokrarenskontrapalvelut laskuttavat vuokralaisen, hoitavat vuokrasopimusten teon ja purun sekä perinnän.

Lisää artikkeleitä

26.07.2022

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]