Tässä artikkelissa käymme läpi asioita joita kannattaa huomioida ennen sijoitusasunnon ostoa. Ennen sijoitusasunnon ostoa kannattaa pohtia budjettia ja sen jälkeen millaisen asunnon budjetilla voisi saada. Budjetin pohtimisessa kannattaa miettiä velkavivun hyödyntämistä, lainoitusastetta ja kuinka asunto rahoitetaan. Kun asuntoon käytettävä budjetti on selkä kannattaa pohtia asunnon ominaisuuksia, kuten millainen asunto, missä asunto sijaitsee ja haluaako riskittömän asunnon vai riskillisen. Taloyhtiön kunto ja talous ovat yksiä tärkeimpiä asioita, joihin kannattaisi kiinnittää. Monesti sijoittajat katsovat asunnon tuottoa, vuokrattavuutta ja asunnon arvon hintakehitystä ja taloyhtiön tarkastelu jää vähäiseksi.

Velkavipu

Velkavipua hyödyntäen omanpääoman tuottoa voidaan nostaa riippuen lainanmäärästä. Velkavipua hyödynnettäessä omalla pääomalla ei tarvitse kattaa koko asunnon hankintahintaa. Lainan korko pienentää kassavirtaa ja koko pääomalle maksettavaa tuottoa. Koska oman pääoman määrä saadaan velkapääoman ansiosta pienemmäksi, omalle pääomalle saatu tuotto saadaan nostettua korkeammaksi. Velkavivun avulla sijoittaja voi ostaa arvokkaamman asunnon kuin johon hänellä olisi varaa vain omaa pääomaa käyttäessä. 

Esimerkiksi sijoittaja, jolla olisi käytettävissä 25.000 euroa asunnon ostoon saisi ilman velkavipua 25.000 euron sijoitukselle 10% tuotolla 2500 euroa. Mikäli sijoittaja käyttää 25000 euron oman pääomaan lisäksi vielä 25000 euroa vierasta pääomaa, on sijoittajalle luvassa samalle 10% kokonaispään tuotolle luvassa 5000 euroa, josta vähennetään kuitenkin vielä lainan korot. Huomioimatta korkokuluja esimerkissä tuotto kaksinkertaistuu. Alla olevassa tuottolaskelmassa sama asia on käyty tarkemmin läpi.

Sijoitusasunto kelpaa yleensä lainan vakuudeksi 60-70%  osalta velattomasta hinnasta. Omaa pääomaa sijoittaja tarvitsee loput 30-40% velattomasta asunnon hinnasta. (OP.fi 2021)

Tuottolaskelma velkavivulla

Asunnon velatonhinta 50000
Varainsiirtovero 4% 2000
Omapääoma 25000
Lainanmäärä 27000
Vuokra 700*12k 8400
Hoitovastike 400*12k 4800
Lainankorko 1,5% 405
   
Kassavirta 3195
Vuokratuotto 6 %
Omanpääoman tuotto 13 %

Tuottolaskelma ilman velkavipua

Asunnon velatonhinta 50000
Varainsiirtovero 4% 20000
Omapääoma 52000
Lainanmäärä 0
Vuokrat 12kk 8400
Hoitovastike 12kk 4800
Lainankorko 0
   
Kassavirta 3600
Vuokratuotto 6,9 %
Omanpääoman tuotto 6,9 %

Aiemmin, vielä 10 vuotta sitten pankit lainoittivat asuntoja isommalla velkavivulla. Nykyään 70 % velkavipu on harvinaisempaa ja yleisempi velkavipu prosentti on 50 – 60 % välillä. Kasvaneen uudisrakentamisen myötä uusien kohteiden lainoittaminen on pankeille turvallisempaa kuin vanhojen kohteiden, jonka takia uusiin kohteisiin voi saada isomman velkavivun. Toisaalta uudiskohteissa on yleensä pienempi kassavirta ja vuokratuotto, joita pankit pyrkivät karttamaan. 

Yhteenvetona uudiskohteilla voidaan velkavivun avulla saada korkeaa omanpääoman tuottoa ja vanhemmilla asunnoilla hieman matalampaa tai yhtä suurta oman pääomantuottoa, mutta korkeampaa vuokratuottoa ja kassavirtaa.

Vuokralainen asuntoon

Asunnon vuokrauksen voi joko hoitaa itse tai ulkoistaa. Asunnon vuokraaminen itse tapahtuu yleensä helpoiten netissä. Netissä vuokraaminen voi tapahtua eri palveluissa, kuten Tori.fi:ssä tai vuokraovessa. Netissä teet vuokrailmoituksen palveluun ja tätä kautta kiinnostuneet vuokralaiset ottavat yhteyttä. Asuntoja voi mainostaa myös sosiaalisen median kanavissa.

Mikäli asunnon vuokraaminen ei onnistu itse voit käyttää ulkoisia palveluita. Paikallinen vuokravälittäjä tai  kiinteistönvälittäjä voi etsiä kriteereihin sopivan vuokralaisen asuntoon palkkiota vastaan.

Sijainti

Asunnon sijainnilla on suuri merkitys. Sijainti vaikuttaa asunnon vuokrattavuuteen ja vuokralaisiin. Vuokrattavuus vaikuttaa suoraan asunnon hintaan. Suurin tekijä asunnon sijainnissa on paikkakunta. Paikkakunta, jossa on paljon ihmisiä helpottaa asunnon vuokraamista. Muuttovoittoiset alueet myös luovat positiivista kuvaa, että alue kasvaa ja siellä on kysyntää. Muuttovoittokunnissa asuntojen tarve kasvaa. Kysynnän tarve nostaa asuntojen hintoja ja samalla vuokratasoa. Kysytyimmillä alueilla korkeat asuntojen hinnat johtavat kuitenkin siihen, että vuokratuotto voi jäädä alhaiseksi.

Muuttotappiokunnissa voi olla vaikea saada vuokralaista tai myydä asuntoa. Kun tulevaisuuden odote alueelle on se, että kysynnän määrä laskee, vaikuttaa se negatiivisesti houkuttelevuuteen. Muuttotappiokunnilla asuntojen hintojen arvonnousuodote on negatiivinen. Voidaan siis olettaa, että sijoitusasunnon arvonnousua muuttotappiokunnassa ei tule tapahtumaan vaan hinnat tulevat todennäköisesti laskemaan. Kuitenkin yleensä sellaisilla alueilla, jossa asunnon myyntiin ja vuokraamiseen liittyy riskejä, näkyy riski asunnon hinnassa ja asunnon tuottavuudessa. Riskisimmillä alueilla asunnoista tulisi saada korkeampaa vuokratuottoa.

Muut asiat sijainnissa, jotka vaikuttavat asunnon hintaan ovat lähellä olevat palvelut ja liikenneyhteydet.

Asunnon koko

Asunnon koolla on merkitystä. Yleensä pienemmistä asunnoista kuten yksiöistä ja kaksioista saa korkeampaa vuokraa kuin kolmioista. Asuntoon liittyvät kulut myös kasvavat asunnon koon suhteessa. Isommassa asunnossa on korkeammat kokonaisvastikkeet kuin pienemmässä asunnossa. Myös taloyhtiöiden remonttien kustannukset rasittavat vähemmän pientä asuntoa. Vuokralaisten vaihtuvuus on isompaa pienissä asunnoissa. Yleensä erityisesti opiskelijapaikkakunnilla pienten asuntojen vuokraus sujuu helposti ja niiden edelleenmyynti on helpompaa.

Asunnon koko myös vaikuttaa asunnon hintaan. Pienemmät asunnot ovat yleensä halvempia kuin isommat. Yksiön ja kaksion saa siis pienemmällä pääomalla kuin kolmion

Pienemmille asunnoille on myös yleisesti enemmän kysyntää. Kärjistettynä voidaan sanoa, että yksiöille ja kaksioille on helppo löytää ostajaksi sijoittaja tai henkilö joka haluaa asunnon asumisoikeusasunnoksi. Harvempi sijoittaja ostaa kolmioita tai sitä isompia asuntoja.

Isommissa asunnoissa vuokratuotto voi olla alhaisempi kuin pienissä asunnoissa. Yleensä isommissa asunnoissa asutaan pidempään, joten vuokralaisvaihtuvuus on pienempää ja näin asunto todennäköisesti työllistää vuokranantajaa vähemmän. Isoja perheasuntoja, eli 4 huonetta tai isommat, on yleensä vähemmän tarjolla, joten myös niihin kohdistuu kysyntää. Taloyhtiön remontit ovat kuitenkin arvokkaita isompien asuntojen kohdalla, kun remonttikulut jaetaan osakkaiden kesken pinta-alojen suhteessa.

Asunnon koon lisäksi asunnon pohjaa on hyvä tutkia. Asunnon pohja voi olla toteutettu niin, että se sisältää tilaa, jota ei pysty täysin hyödyntämään. Asunnossa voi olla esim. pitkä eteiskäytävä, joka tuo neliöitä, mutta jota ei pystytä täysin hyödyntämään asumisessa.

Asunnon kunto

Asuntosijoittamisen lisääntyminen on lisännyt vuokra-asuntojen tarjontaa ja tämä on paikoin kiristänyt vuokranantajien välistä kilpailua vuokralaisista. Pitämällä asunnot hyvässä kunnossa asuntojen vuokrattavuus pysyy hyvällä tasolla. Vuokralaiset osaavat vaatia vuokra-asunnoilta tiettyä tasokkuutta.

Sijoituskohdetta valittaessa olisi hyvä perehtyä taloyhtiöön tehtyihin remontteihin ja päätettyihin tuleviin remontteihin. Nämä asiat käyvät ilmi taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä. Kaikki tulevat remontit eivät välttämättä vielä näy kunnossapitotarveselvityksessä. Tällöin tulisi osata arvioida mitä remontteja kyseisen ikäisessä talossa olisi pitänyt jo tehdä ja mitä remontteja tulisi olla luvassa. Osa remonteista voi lisätä asunnon arvoa ja houkuttelevuutta, joten pelkkänä menoeränä remontteja ei kannata ajatella. Tulevia remontteja ei kannata liikaa pelätä.  

Vastiketaso

Taloyhtiön vastiketaso vaikuttaa vuokratuottoon. Alhainen vastike voi olla hyvä tai huono asia. Vastiketasosta ei suoraan näe, että onko taloyhtiön asiat kunnossa, vaan lukujen takana olevat tekijät ratkaisevat. Taloyhtiö, joka jättää korjauksia tekemättä voi päästä samalle vastiketasolle hyvin ja järjestelmällisesti hoidetun taloyhtiön tasolle, mutta tällöin tulevat korjaukset synnyttävät huomattavan korotuspaineen vastikkeeseen jatkossa. Huomattava vastikkeen nosto heikentää sijoittajan tuottoja merkittävästi.

Taloyhtiössä voi olla yhtiölainaa, jolloin rahoitusvastikkeet joko tuloutetaan tai rahastoidaan. Tuloutus tarkoittaa sitä, että rahoitusvastikkeet katsotaan taloyhtiössä tuloksi ja sijoittaja voi tällöin vähentää rahoitusvastikkeet omassa verotuksessaan. Rahastointi kasvattaa taloyhtiön tasetta eikä rahastoinnista synny tulosvaikutusta taloyhtiölle. Rahastoitava vastike kasvattaa sijoittajan hankintahintaa eikä rahoitusvastiketta voi vähentää sijoittajan omassa verotuksessa kuin vasta siinä vaiheessa, kun asunto myydään.

Taloyhtiö voi olla vuokratontilla. Tonttiin liittyvä maanvuokra voi sisältyä hoitovastikkeeseen tai vuokra peritään erillisenä vastikkeena. Mahdollinen tonttivastike täytyisi ottaa huomioon tuottoja ja kassavirtaa laskettaessa. Maanvuokrasopimuksessa näkyy tontin vuokran korotusperusteet, joten maanvuokrasopimukseen on hyvä tutustua ennen sijoituspäätöstä, jotta ymmärtää tulevien korotusten vaikutukset oman sijoituksen tuottoon.

Taloyhtiö

Sijoitusasuntoa ostaessa kannattaa arvioida asunnon sijainnin ja kunnon lisäksi taloyhtiön yleistä kuntoa. Millaisia kuluja taloyhtiölle saattaa tulla tulevaisuudessa. Mitä remontteja on tehty ja mitä on tulossa. Kun taloyhtiön remontit on tehty voidaan huoletta luottaa, ettei vastiketasot nouse. Asunnon tuoton arviointi on helpompaa, kun taloyhtiön remontit on tehty. Mikäli taloyhtiössä ei ole tehty remontteja ja remontit ovat tulossa, tiedetään vastiketasojen eli kulujen nousevan.  Kun asunnosta syntyvät kulut nousevat niin asunnon tuotto laskee. 

Alla taulukko taloyhtiöiden keskeisimmistä isommista remonteista ja niiden toteutusväleistä

25-35 vuotta 35-40 vuotta 50 vuotta 60 vuotta
Katto Käyttövesi Viemärijärjestelmä Julkisivu
Kylpyhuoneet Ikkunat   Sähkö
Lämmönjakolaitteisto Parvekkeet    

Taloyhtiön kokoon ja omistuksen hajautukseen kannattaa kiinnittää huomiota. Taloyhtiön koolla ja omistuksen hajautumisella on väliä, mikäli yksi tai useampi osakas ajautuu ongelmiin ja ei esimerkiksi kykene maksamaan vastikkeita. Esimerkkinä pieni taloyhtiö, jossa on vain muutama osakas joiden kesken kulut jaetaan ja yksi osakas lopettaa vastikkeiden maksamisen. Muut osakkaat joutuvat kattamaan enemmän kuluja, kun yksi osakas ei maksa vastikkeita.  Toisena esimerkkinä voi olla todella iso taloyhtiö, mutta yksi taho, kuten yritys omistaa suuren määrän asuntoja. Kun iso taho lopettaa vastikkeiden maksamisen koko taloyhtiö voi joutua isoihin ongelmiin. Pankit eivät pidä taloyhtiöistä, joissa on keskitetty omistus ja omistajilla on huono maksuvalmius, jonka takia rahoituksen saaminen asunnon ostoon voi olla vaikeaa. 

Lisää artikkeleitä

20.04.2021

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]