Asuntosijoittajan verotus

Asuntosijoittamiseen kuten muuhunkin taloudelliseen toimintaan liittyy se, että verottaja haluaa oman osansa. Tässä käymme läpi verotukseen liittyviä huomioon otettavia asioita yksityishenkilönä toimivan asuntosijoittajan näkökulmasta.

Asuntosijoittaminen on tulonhankkimistoimintaa, jonka voitosta sijoittajan tulee maksaa pääomaveroa voimassa olevan veroprosentin mukaan. Asuntosijoittamiseen kuuluu, että sijoittamiseen liittyvät menot voi vähentää verotuksessa ja vain sijoittajan menojen jälkeisestä tuotosta maksetaan veroa.
Alla on listattu tarkemmin kuluja, jotka otetaan huomioon vähennyksenä verotuksessa:

Taloyhtiön hoitovastikkeet ja vesimaksut

Taloyhtiön perimät hoitovastikkeet ja vesimaksut voi vähentää vuokratulosta täysimääräisenä verotuksessa niiltä kuukausilta, jolloin asunto on ollut vuokrattuna. Jos asunto on ollut vuokrattuna ja se tyhjenee, myös tyhjiltä kuukausilta voi vähentää hoitovastikkeet, jos asunto on tarkoitus pitää jatkossakin vuokratoiminnan piirissä. Verottaja voi vaatia tyhjien kuukausien osalta näyttämään toteen, että huoneisto on ollut vuokraustoiminnan käytössä. Vuokraustarkoitus voidaan osoittaa esimerkiksi. vuokrailmoituksen tai välityssopimuksen perusteella.

Taloyhtiölle maksettavat pääomavastikkeet

Taloyhtiölle maksettavat pääomavastikkeet voi vähentää verotuksessa vuokratulosta, jos pääomavastikkeet on päätetty tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Jos pääomavastikkeet ovat rahastoitu, pääomavastikkeita ei voi vähentää vuokratulosta. Rahastoidut pääomavastikkeet lisätään huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa asuntoa myydessä.

Sijoitusasuntolaina

Sijoitusasuntolaina katsotaan verottajan näkökulmasta tulonhankkimislainaksi, jonka korot ja järjestelykulut voi pääsääntöisesti vähentää kokonaan vuokratulosta. Jos olet vuokrannut asunnon alihintaan korkokuluja ja järjestelykuluja ei voi vähentää ollenkaan.

Remonttikulut

Asuinhuoneiston remonttikulut jaetaan vuosikorjauksiin ja perusparannuskuluihin. Se kumpaan ryhmään kulu kuuluu, tulee määrittämään, miten kulu tullaan käsittelemään.

Vuosikorjauksissa huoneisto remontoidaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Korjauksissa otetaan huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Vuosikorjausta on esimerkiksi huoneiston maalaus ja kodonkoneiden vaihtaminen. Vuosikorjauskulut voi vähentää sinä vuonna, jolloin korjauskulut on maksettu.

Perusparannusremontti korottaa huoneiston tasoa. Huoneisto muutetaan tasokkaammaksi tai sitä laajennetaan. Perusparannusmenot voidaan vähentää vuosittaisina tasapoistoina tai vasta huoneistoa myynnin yhteydessä. Vuokranantajana maksamasi perusparannusmenot vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Jos myyt huoneiston tai lopetat asunnon vuokraustoiminnan, vähentämätön osa lisätään huoneiston hankintahintaan, kun luovutushintaa lasketaan. Jos et tee poistoja perusparannusmenoista, niin kulut lisätään huoneiston hankintahintaan.

Remontti voi olla sekä vuosikorjausta ja perusparannusta, jolloin kulut täytyy jakaa näiden kahden ryhmän kesken.

Asuntosijoittajan kannattaa muistaa, että voidakseen vähentää kulut huoneisto täytyy remontoida, kun huoneisto on vuokrattuna. Remonttikuluja ei voi vähentää, jos remontti toteutetaan heti, kun asunto on hankittu ja ennen kuin huoneisto on vuokrattu.

Irtaimiston hankinta

Irtaimen omaisuuden osalta yli 1200 euron arvoisen hankinnan voi vähentää vuokratuloista 25 %:n vuosittaisina poistoina, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika on yli 3 vuotta. Kulu voidaan vähentää kerralla, jos aikaisemmin määritetyt ehdot eivät täyty.

Muut vähennettävät kulut

Asunnon vuokratuloista voi vähentää vuokraukseen liittyviä kuluja. Esimerkiksi muita vähennettäviä kuluja ovat vuokravälittäjän kulut, luottotietojen tarkastamisesta syntyvät kulut ja asunnon vuokraukseen liittyvät matkakulut.

Alihintaan vuokratusta asunnosta ei voi vähentää kuluja täysimääräisesti

Vuokratessa sukulaiselle tai muulle tutulle asunnon käypää markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla sijoittajan täytyy olla tarkkana. Asuntoa alle käypää hintaa vuokrattaessa verottaja katsoo, että kyseessä ei ole tulonhankkimistarkoitus ja näitä tilanteita varten verottajalla on erikoissäädökset. Kuten aikaisemmin mainittiin, sijoitusasuntolainan korkoja ja järjestelykuluja ei voi vähentää tämänlaisessa tilanteessa. Alihinnoitellun vuokrahuoneiston osalta vuokrauksesta syntyneitä kuluja voi vähentää korkeintaan vuokratulojen verran, etkä voi myöskään vähentää vuokraustoiminnassa syntyneitä tappioita.

Tämä artikkeli on kirjoitettu heinäkuussa 2022. Verottajan käytännöt ja säännöt voivat muuttua, joten ajantasaisimmat tiedot kannattaa aina tarkistaa vero.fi sivustolta.

Lisää artikkeleitä

05.07.2022

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]