Asuntosijoittamiseen kuten muuhunkin taloudelliseen toimintaan liittyy se, että verottaja haluaa oman osansa. Tässä käymme läpi verotukseen liittyviä huomioon otettavia asioita yksityishenkilönä toimivan asuntosijoittajan näkökulmasta.
Sijoitusasunnosta saadut tulot katsotaan pääomatuloksi. Pääomatulon veroprosentti 30.000 euroon saakka on 30 % ja 30.000 euroa ylittävältä osuudelta veroprosentti on 34 %. Asunnon oston yhteydessä pitää maksaa varainsiirtovero, joka on 2 % asunnon velattomasta hinnasta. Kiinteistöissä vero on 4 % kiinteistön velattomasta hinnasta.
Voit vähentää sijoitusasunnon vuokratuloista kuluja verotuksessa. Vuokratuotosta vähennyskelpoisia kuluja on taloyhtiön hoitovastike, tuloutetut rahoitusvastikkeet ja jotkin remonttikulut. Kun vuokratuotosta on vähennetty vähennyskelpoiset kulut, loppusumma on sinulle verotettavaa tuloa. Verotettavasta tulosta vähennetään pääomatulo-osuus sinun veroprosenttisi mukaan.
Taloyhtiön hoitovastikkeet ja vesimaksut
Taloyhtiön perimät hoitovastikkeet ja vesimaksut voi vähentää vuokratulosta täysimääräisenä verotuksessa niiltä kuukausilta, jolloin asunto on ollut vuokrattuna. Jos asunto on ollut vuokrattuna ja se tyhjenee, myös tyhjiltä kuukausilta voi vähentää hoitovastikkeet, jos asunto on tarkoitus pitää jatkossakin vuokratoiminnan piirissä. Verottaja voi vaatia tyhjien kuukausien osalta näyttämään toteen, että huoneisto on ollut vuokraustoiminnan käytössä. Vuokraustarkoitus voidaan osoittaa esimerkiksi. vuokrailmoituksen tai välityssopimuksen perusteella.
Taloyhtiölle maksettavat pääomavastikkeet
Taloyhtiölle maksettavat pääomavastikkeet voi vähentää verotuksessa vuokratulosta, jos pääomavastikkeet on päätetty tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Jos pääomavastikkeet ovat rahastoitu, pääomavastikkeita ei voi vähentää vuokratulosta. Rahastoidut pääomavastikkeet lisätään huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa asuntoa myydessä.
Sijoitusasuntolaina
Sijoitusasuntolaina katsotaan verottajan näkökulmasta tulonhankkimislainaksi, jonka korot ja järjestelykulut voi pääsääntöisesti vähentää kokonaan vuokratulosta. Jos olet vuokrannut asunnon alihintaan korkokuluja ja järjestelykuluja ei voi vähentää ollenkaan.
Remonttikulut
Asuinhuoneiston remonttikulut jaetaan vuosikorjauksiin ja perusparannuskuluihin. Se kumpaan ryhmään kulu kuuluu, tulee määrittämään, miten kulu tullaan käsittelemään.
Vuosikorjauksissa huoneisto remontoidaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Korjauksissa otetaan huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Vuosikorjausta on esimerkiksi huoneiston maalaus ja kodonkoneiden vaihtaminen. Vuosikorjauskulut voi vähentää sinä vuonna, jolloin korjauskulut on maksettu.
Perusparannusremontti korottaa huoneiston tasoa. Huoneisto muutetaan tasokkaammaksi tai sitä laajennetaan. Perusparannusmenot voidaan vähentää vuosittaisina tasapoistoina tai vasta huoneistoa myynnin yhteydessä. Vuokranantajana maksamasi perusparannusmenot vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Jos myyt huoneiston tai lopetat asunnon vuokraustoiminnan, vähentämätön osa lisätään huoneiston hankintahintaan, kun luovutushintaa lasketaan. Jos et tee poistoja perusparannusmenoista, niin kulut lisätään huoneiston hankintahintaan.
Remontti voi olla sekä vuosikorjausta ja perusparannusta, jolloin kulut täytyy jakaa näiden kahden ryhmän kesken.
Asuntosijoittajan kannattaa muistaa, että voidakseen vähentää kulut huoneisto täytyy remontoida, kun huoneisto on vuokrattuna. Remonttikuluja ei voi vähentää, jos remontti toteutetaan heti, kun asunto on hankittu ja ennen kuin huoneisto on vuokrattu.
Vuosikorjauksia ovat esimerkiksi:
- Seinien maalaaminen ja tapetointi
- Lieden, jääkaapin tai muun kodinkoneen tai laitteen vaihtaminen
- Asunnon varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiökaappien ja wc-kalusteiden uusiminen
- Ovien ja ikkunoiden uusiminen
Perusparannuskulut ovat sellaisia kuluja, jossa asunnon kuntoa parannetaan alkuperäiskuntoon verrattuna tai asuntoa laajennetaan. Perusparannuskulut voidaan vähentää vuosittaisina poistoina tai asunnon myynnin yhteydessä.
Parannuskorjauksia ovat esimerkiksi:
- Parvekelasien asennus
- Lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus
- Vesi- ja viemärilaitteiden rakentaminen ja parantaminen
- Kiinteistön sähköjärjestelmien korjaus ja parannus
- Lattialämmityksen lisääminen, mikäli sitä ei ollut alun perin
Irtaimiston hankinta
Irtaimen omaisuuden osalta yli 1200 euron arvoisen hankinnan voi vähentää vuokratuloista 25 %:n vuosittaisina poistoina, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika on yli 3 vuotta. Kulu voidaan vähentää kerralla, jos aikaisemmin määritetyt ehdot eivät täyty.
Muut vähennettävät kulut
Asunnon vuokratuloista voi vähentää vuokraukseen liittyviä kuluja. Esimerkiksi muita vähennettäviä kuluja ovat vuokravälittäjän kulut, luottotietojen tarkastamisesta syntyvät kulut ja asunnon vuokraukseen liittyvät matkakulut.
Alihintaan vuokratusta asunnosta ei voi vähentää kuluja täysimääräisesti
Vuokratessa sukulaiselle tai muulle tutulle asunnon käypää markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla sijoittajan täytyy olla tarkkana. Asuntoa alle käypää hintaa vuokrattaessa verottaja katsoo, että kyseessä ei ole tulonhankkimistarkoitus ja näitä tilanteita varten verottajalla on erikoissäädökset. Kuten aikaisemmin mainittiin, sijoitusasuntolainan korkoja ja järjestelykuluja ei voi vähentää tämänlaisessa tilanteessa. Alihinnoitellun vuokrahuoneiston osalta vuokrauksesta syntyneitä kuluja voi vähentää korkeintaan vuokratulojen verran, etkä voi myöskään vähentää vuokraustoiminnassa syntyneitä tappioita.
Tämä artikkeli on kirjoitettu heinäkuussa 2022. Verottajan käytännöt ja säännöt voivat muuttua, joten ajantasaisimmat tiedot kannattaa aina tarkistaa vero.fi sivustolta.
Lisää artikkeleitä
Kannattaisiko sijoittaa halleihin asuntojen sijaan?
Hallisijoittaminen on ollut viimeisen kymmenen vuoden ajan ala, johon ei ole kiinnitetty paljoa huomiota. Lähiaikoina hallisijoittamisen suosio on ollut kasvussa, sillä siinä on paljon etuja asuntosijoittamiseen verrattuna
Asuntosijoittaminen yhdessä toisen sijoittajan kanssa
Yhdessä sijoittaminen on melko yleinen sijoitusmuoto, joka kannattaa ehdottomasti ottaa harkintaan yksin sijoittamisen vaihtoehdoksi. Lue, mitä hyötyjä se tuo ja mitä sinun on muistettava huomioida.
Mitä vuosi 2023 parhaimmillaan tuo asuntosijoittajalle?
Ilmassa on useita lupaavia merkkejä siitä, että alkanut vuosi voi olla asuntosijoittajalle hyvinkin positiivinen vuosi.
Lainarahan saatavuus ja rahan hinta nykyisessä markkinatilanteessa
Rahoituksessa oleellista on lainarahan saatavuus ja rahan hinta. Saatavuudella tarkoitetaan
Korkojen nousun vaikutus asuntosijoittajan tuottoihin – Case Kuopion Aittolammentie 17
Korkojen nousulla ei ole ollut vaikutusta asunnon vuokratuottoon. Korkojen nousu on heikentänyt velkavivun tehokkuutta ja sitä kautta pääoman tuottoa. Korkojen nousu myös nostaa rahoituskuluja ja sitä kautta heikentää kassavirtaa.
Miksi asuntosijoittaminen kannattaa: 7 syytä valita sijoitusmuodoksi asuntosijoittaminen
Moniin muihin sijoitusmuotoihin verrattuna asuntosijoittaminen on pieniriskinen tapa sijoittaa rahat ja saada tasaista tuottoa. Se on myös monella muulla tavalla kannattavaa – lue eteenpäin, niin kerromme, miksi.
05.07.2022
