Uusi vai vanha sijoitusasunto?

Asuntosijoitusmarkkinassa on monenlaisia kohteita, jotka eroavat sijoitustyyleiltään. Tässä tekstissä käymme läpi yleisellä tasolla kuinka vanhat ja uudet asunnot eroavat toisistaan sijoituksina. Käymme läpi myös, että mihin asioihin sijoittajan kannattaa kiinnittää huomioida, jos hän on sijoittamassa vanhoihin tai uusiin asuntoihin.

Tässä artikkelissa uusilla asunnoilla tarkoitetaan alle 10 vuotta vanhoja asuntoja. Uudiskohteilla tarkoitetaan täysin uusia hankintahetkellä asumattomia asuntoja. Vanhoilla asunnoilla tarkoitamme kaikkia yli 10 vuotta vanhoja asuntoja. Keskimääräinen sijoitusasunto Suomessa on 1970-luvulla valmistunut kerrostaloasunto.

Uudet asunnot/Uudiskohteet

Uudiskohteet ja uudet asunnot ovat sijoittajalle helpompi valinta. Uudiskohteita ja uusia asuntoja voidaan pitää vähäriskisempinä vaihtoehtoina kuin vanhoja asuntoja. Uudet asunnot ja niiden taloyhtiöt ovat talon valmistumisen jälkeen ensimmäiset 10–20 vuotta lähes remonttivapaita. Huoltoremontteja täytyy tehdä, mutta merkittäviltä isoilta korjausremonteilta välttyy sijoittamalla uusiin asuntoihin. Uudemmissa asunnoissa on myös parempi varustustaso kuin vanhemmissa asunnoissa. Uusissa asunnoissa on monia elämää hyödyttäviä asioita kuten astianpesukoneet, lattialämmitys, iduktioliesi, suuret kylpyhuoneet ja paikka pesukoneelle. Vuokralaiset arvostavat uusia asuntoja enemmän, joten niihin on helpompi saada vuokralainen kuin vanhempiin asuntoihin. Korkea vuokrausaste ja remonttien puuttuminen helpottavat vuokratuoton ennustettavuutta.

Yhtiölaina

Uudemmissa asunnoissa on monesti myös paljon yhtiölainaa. Velkavipu nostaa asuntosijoittajan omanpääomantuottoa korkeammaksi. Suomessa on eletty nollakoron aikaa nyt jo noin viisi vuotta. Lainaa saa lähes nollakorolla ja korko on merkittävästi alhaisemmalla tasolla kuin asuntosijoittajien tuottotavoite pääomalle, jolloin velkavipu auttaa sijoittajaa parempiin tuottoihin. Velkavipu on sitä tehokkaampi, mitä enemmän lainaa on, sekä mitä enemmän eroa on velan koron ja vuokratuottoprosentin välillä.

Uudet kohteet ovat arvokkaita ja laadukkaita

Uudemmat asunnot ovat hintavampia kuin vanhemmat asunnot. Uudisasuntojen hinta on verrannollinen rakentamisen hintaan. Jos asuntojen rakentamisen hinta on esimerkiksi 3000 e/m2, niin on vaikea saada kyseistä asuntoa alle tämän hinnan. Vanhojen asuntojen hintataso muodostuu lähtökohtaisesti alueen hintatason mukaan. Uudempien asuntojen hinnasta iso osa on yleensä lainaosuutta. Yhtiölainan osuus voi olla jopa 70–90%. Rahoitusvastikkeella maksetaan lainan koron lisäksi lainan lyhennystä. Monesti uudiskohteissa on jonkinlainen lyhennysvapaa heti rakennuksenvalmistumisen jälkeen. Lyhennysvapaan jälkeen yhtiölainaa aletaan lyhentämään ja lainanlyhennys on usein uuden kohteen suurin kuukausittainen kuluerä. Uudet asunnot ovat hyvin lämpöä eristäviä ja täten energiatehokkaita. Näin hoitovastiketaso uusissa asunnoissa voi olla keskimäärin vanhoja asuntoja alhaisempi.

Uudiskohteiden tuotto on pienempi

Uudemmissa asunnoissa on pienempi vuokratuotto verrattuna vanhempiin asuntoihin. Tämä johtuu siitä, että asuinrakennuksen ikä ei vaikuta merkittävästi asunnon vuokraan. Uuden asunnon vuokra on toki korkeammalla tasolla kuin vastaavan kokoisen vanhemman asunnon vuokra. Uuden asunnon hinta on yleensä kuitenkin merkittävästi korkeampi ja vuokratuottoa verrataan asunnon hintaan. Esimerkiksi uudemman ja vanhemman asunnon vuokraero voi olla vaikka 15 %, mutta jos uudemman asunnon hankintahinta on kolminkertainen suhteessa vanhempaan asuntoon, niin tällöin tuotto on uudemmassa asunnossa pienempi. Asunnon vuokrahintaan eniten vaikuttaa asunnon kunto ja sijainti. Uudet asunnot ovat monesti lähes saman hintaisia vuokraltaan kuin vanhat kohteet samalla alueella. Alhaisen vuokratuoton ja korkean rahoitusvastikkeen takia uudemmissa asunnoissa saattaa olla joskus negatiivinen kassavirta. Negatiivinen kassavirta tarkoittaa, että asunnon vuokra ei kata kaikkia asunnosta syntyviä kuluja, joten sijoittajan täytyy kattaa osa syntyvistä kuluista muilla varoilla.

Oma tontti tai vuokratontti

Tonttien hinnat ovat nousussa Suomen kasvukeskuksissa. Tontin sijainti ja omistustyyppi vaikuttaa paljon asunnon hintaan. Kaupunkien keskustatontit ovat merkittävästi kalliimpia kuin kaupungin laitamilla sijaitsevat tontit. Omatonttisesta talosta ostettu asunto pitäisi olla aina hankintahinnaltaan kalliimpi, kuin vuokratontilla sijaitsevan talon asunto. Vuokratontilla sijaitsevan talon asunnon omistaja maksaa tontista vuokraa joko tonttivastikkeella tai hoitovastikkeella.

Vanhemmat asunnot

Vanhempiin asuntoihin liittyy enemmän riskiä verrattuna uudempiin asuntoihin. Uudet asunnot ovat yleisesti vähäriskisiä. Vanhojen asuntojen riskitaso ei välttämättä kuitenkaan ole suuri. Sijoitusmarkkinoilta löytyy riskiltään merkittävästi asuntoja riskisempiä tuotteita. On huomattava, että kohteen sijainti vaikuttaa merkittävästi vuokrattavuuteen. Mikä tekee vanhoista asunnoista parempia asuntosijoituksia suhteessa uusiin asuntoihin, on niiden korkeampi tuotto. Vanhoihin asuntoihin sijoittamisessa on yleensä vähän enemmän riskejä, mutta osaan riskitekijöistä pystyy itse vaikuttamaan.

Kunto

Vanhemmissa taloyhtiöissä on yleistä, että korjaustarveselvityksessä näkyy tulevia remontteja. Sijoittajan tulee asennoitua siihen, että taloyhtiöön tulee jonkin verran remontteja tulevaisuudessa. Varautumisessa toimintatapana on varata joko ennakkoon könttäsumma tai osa vuokrakassavirrasta tuleviin remontteihin esim. 1 euro neliötä kohden kuukaudessa. Taloyhtiöitä ei yleensä remontoida täysin uuden veroisiksi. Normaalisti taloyhtiöissä määritetään taso, millä taloyhtiö halutaan pitää kunnon osalta ja remontteja tehdään sen suhteen, että tämä kuntotaso pysyy yllä. Hyvässä remontoinnissa panostetaan oikea-aikaisuuteen. Remontit tehdään, kun taloyhtiössä on selkeä tarve remontille. Näin vältytään yliremontoinnilta ja toisaalta ylimääräisiltä kuluilta, jotka aiheutuvat kun sattuu yllättäviä vaurioita.

Arvon kehittymisen kannalta taloyhtiön remontit voivat olla joko arvoa laskevia tai arvoa nostattavia. Yleensä putkiremontti ja julkisivuremontti nostavat merkittävästi kohteiden arvoa ja houkuttelevuutta. Yleensä näkyvällä paikalla olevat taloyhtiön osat, kuten parvekeovet, nostavat hyvin arvoa. Toisaalta taas silmältä piilossa olevien osien remontointi (lämmönjakolaitteisto, kattoremontti ja yleisten tilojen remontit) eivät nosta taloyhtiön arvoa. Monet pienemmät remontit eivät nosta taloyhtiön arvoa vaan ovat enemmänkin kuluja.

Vuokrattavuus

Vanhan asunnon kunto vaikuttaa vuokrattavuuteen. Vanhojen asuntojen kunto yleensä vaihtelee. Hyväkuntoisen asunnon saa hyvin vuokrattua, mutta huonokuntoinen asunto voi olla vaikeasti vuokrattavissa. Yleensä vuokralaiset arvostavat uusia asuntoja, mutta myös vanhoihin asuntoihin löytyy hyvin vuokralaisia. Jos vanha asunto on sisältä huonossa kunnossa, se voi vaatia remonttia. Tämä tulisi ottaa huomioon asuntoa ostettaessa esimerkiksi varautumalla remontteihin ennakkoon.

Hinta

Yleensä uusien asuntojen ja vanhojen asuntojen välillä on selvä hintaero. Rajoitetun pääoman maailmassa sijoituskohteena vanhat asunnot ovat kiinnostavia, koska niiden ostaminen onnistuu pienemmällä pääomalla. Lisäksi vanhoissa asunnoissa on korkeampi tuottoprosentti. Monilla alueilla vanhojen asuntojen hinnat ovat merkittävästi uusia asuntoja halvempia. Hintaero voi olla niin merkittävä, että vaikka vanhan asunnon korjaisi uuden tasoiseksi, niin silti sen hinta on alhaisempi kuin alueen uusien asuntojen.

Kassavirta

Yleisesti vanhojen asuntojen kassavirta on parempi kuin uusissa asunnoissa. Yhtiölainan maksuehdot vaikuttavat suuresti kassavirran suuruuteen. Jos lainan maksaa pois 10 vuodessa, tarvitsee kuukausittain maksaa enemmän lainanlyhennystä kuin 20 vuoden lainassa.  Myös vanhemman asunnon kassavirta voi olla negatiivinen, jos esimerkiksi yhtiölainaa on liikaa tai laina-aika on määritetty liian lyhyeksi lainamäärään suhteutettuna. Jos vanhan asunnon tuotto on esimerkiksi 8 %, se tarkoittaa, että kohde maksaa itsensä takaisin 12,5 vuodessa (1/0,08= 12,5). Täysin lainoitettu taloyhtiö 10 vuoden laina-ajalla ei vielä tässä tapauksessa toimisi sijoittajan kannalta, sillä silloin sijoittajan kassavirta olisi negatiivinen liian korkean lainanlyhennyksen takia. Vanhoissa taloyhtiöissä tulisi jonkin verran varata puskuria tuleviin remontteihin. Kassavirran tulisi olla ainakin 1 euron neliöltä kuukaudessa kassavirtapositiivinen, jotta välttyy turhilta yllätyksiltä. On huomattava, että lainan lyhentyessä korkomenot laskevat. Näin ajan kuluessa kassavirta hieman paranee. Nykyisin lainan korot ovat tosin niin alhaiset, että tällä ei ole merkittävää vaikutusta.

Eri strategiat

Uusissa asunnoissa asuntosijoittajalla on vähemmän mahdollisuuksia käyttää eri strategioita. Vanhoissa asunnoissa sijoittajalla on mahdollisuuksia erilaisempiin yleensä remontointia vaativiin strategioihin. Näitä on mm. osta, remontoi ja vuokraa- strategia, asuntoflippaus. On huomattava, että nämä strategiat vaativat vähän enemmän osaamista.

Yhteenveto

Uudet asunnot sopivat paremmin sellaisille sijoittajille, jotka etsivät laadukkaita kohteita ja ennustettavaa tuottoa. Uudiskohteet sopivat hyvin ensisijoituksiksi. Uudempiin asuntoihin keskittyvällä sijoittajalla tulisi olla myös jonkin verran varallisuutta ja muuta kassavirtaa, jotta hän pystyy ostamaan asunnon ja sen lisäksi selviää negatiivisesta kassavirtasta.  Uudet kohteet ovat enemmän pitokohteita, joissa odotellaan lainaosuuden lyhenemistä ja asunnon arvon nousua. Uudet kohteet eivät niinkään sovi flippaamiseen.

Vanhat asunnot sopivat sellaisille sijoittajille, ketkä ovat tietoisia, mitä remontteja saattaa tulla lähiaikoina ja paljonko ne maksavat. Vanhoja kohteita ostetaan yleensä paremman tuoton takia. Vanhempien asuntojen arvoa on helppo nostaa tekemällä joitakin perusremontteja ja myymällä heti asunnot eteenpäin.

Toisaalta kannustaisimme etsimään kohteita, missä on molempien asuntotyyppien parhaat puolet. Kattavasti remontoiduissa vanhoissa kohteissa yhdistyy hyvän kunnon tuoma hyvä vuokrattavuus ja hyvä tuotto. Kattavasti remontoiduissa vanhoissa kohteissa on monesti parempi tuotto kuin uusissa kohteissa. Samalla asuntosijoittajan riskit ovat pienemmät remontoidussa asunnoissa kuin täysin remontoimattomissa asunnoissa.