Rivitalot sijoituskohteena

Johdanto

Olemme huomanneet, että osa sijoittajista rajaa rivitalot pois sijoituskohteena ja sijoittaa ainoastaan kerrostaloihin. Kuitenkin rivitalot ovat monesti yhtä hyviä kohteita kuin kerrostalot. Rivitaloja verraten kerrostaloihin rivitalot ovat keskimäärin kauempana kaupungin keskustasta. Mikäli kaupungeissa on alueita, missä rivitalo- ja kerrostaloasuminen on sekoittunut ei sijainnilla ole vaikutusta vuokrattavuuteen

Vuokrattavuus

Rivitalojen vuokrattavuus ei eroa kerrostaloista. Kerrostaloihin nähden rivitalot ovat asumismukavuudeltaan parempia kohteita. Rivitaloissa on monesti oma piha, mikä on asunnon hakijalle etu kerrostaloon nähden. Kesällä esimerkiksi grillaamista voi suorittaa omassa pihassa ja ei tarvitse mennä talon omaan grillikotaan. Vuokralaiselta rivitalo vaatii vähän enemmän esimerkiksi talvella voi vaatia hieman lumitöitä ja kesällä mahdollisesti muita pihatöitä. Toisaalta moni arvostaa omaa pihaa ja sen rauhaa. Rivitaloissa on harvemmin yläkerrassa tai alakerrassa metelöiviä naapureita. Hissittömään kerrostaloon verrattuna rivitalo on helpompi ratkaisu.

Tuotto

Rivitalot on rakentaessa hieman halvempia tehdä kuin kerrostalot. Jos rivitaloja hinnoittelisi tuotantokustannusten perusteella rivitalojen pitäisi olla halvempia, kuin kerrostalojen. Yhtä isosta rivitaloasunnosta saa saman verran vuokraa kuin kerrostalosta, joten vuokrassa ei ole eroja. Jos rivitalossa on oma piha, voi pihasta yrittää periä lisävuokraa. Rivitaloista monesti puuttuu suuret kellari- ja rappukäytävätilat, joiden valaistus ja lämmitys tuo lisäkuluja kerrostaloihin. Osassa rivitaloista voi olla näin pienempi vastike. Tilastokeskuksen mukaan keskimääräinen vastiketaso kerrostaloissa v.2016 oli 5,13 e/m2 ja rivitaloissa 3,43 e/m2.

Rivitaloista on siis mahdollista saada samaa vuokratuottoa alhaisemmalla hankintahinnalla. Näin vuokratuotot ovat korkeampia suhteessa kerrostaloihin.

Arvon kehittyminen

Rivitalojen arvon kehittymisen määrittää niiden kysyntä. Rivitaloja ostavat omistusasunnokseen varsinkin ensiasunnon ostajat. Osassa lapsiperhevaltaisilla alueilla rivitalot ovat suosittuja. Kauempana keskustoissa, kuten esimerkiksi Jyväskylän Palokassa rivitaloasunnot hintojen perusteella ovat halutumpia kuin alueen kerrostaloasunnot.

Remontit

Rivitaloissa on samat remontit vastassa kuin kerrostaloissa. On huomattavaa, että rivitaloissa on harvemmin parvekeremonttia. Toisaalta rivitaloissa on usein suhteellisesti enemmän kattopinta-alaa ja vähemmän korkeutta. Näin ollen kattoremontti on merkittävämpi remontti rivitaloissa verrattuna kerrostaloihin.

Osassa vanhemmista 1960- ja 1970-luvun rivitaloista löytyy valesokkelirakenteita, jotka on riskirakenteita. Näissä kohteissa on tärkeää pitää huolta salaojajärjestelmien toimivuudesta. Valesokkelien kanssa pystyy elämään, kun kiinteistönhuolto osaa hommansa ja talonkunnossapito on järjestelmällistä.

Maalämpöjärjestelmät

Rivitaloissa on voimakkaammin investoitu lämmitys- ja energiaratkaisuihin, joita ovat mm. maalämpö ja erillaiset lämpöpumppujärjestelmät. Tälläiset järjestelmät tiputtavat merkittävästi vastiketta, kunhan järjestelmät saadaan maksettua. Takaisinmaksussa tyypillisesti rahoitusvastikkeen taso muodostuu lämmistyssäästöstä saatavan hoitovastikkeen alennuksen suuruiseksi.

Monet kiinteistövälittäjät eivät osaa hinnoitella lämmitysjärjestelmiä. Kohteen näytöllä on vaikea esitellä potentiaaliselle ostajalle taloyhtiön teknisissätiloissa sijaitsevia uusia järjestelmiä. Sijoittajalle kokonaisvastiketason tuleva aleneminen ei näy vasta kuin vuosien päästä. Parhaimillaan välittäjä on määritellyt asunnolle tyypillisen velattoman markkinahinnan ja kauppahintaan välittäjä vähentää energiainvestointiin otetun lainan. Asunnon arvo ei siis välttämättä välittäjän laskelmissa nouse, mutta investointiin otettu laina vähentää täysimääräisesti myyjän saamaa kauppahintaa. Tällä tavalla hinnoiteltuna maalämpö järjestelmä tiputtaa asunnon arvoa, kunnes laina saadaan kokonaisuudessan maksettua pois.

Oikein hinnoiteltuna tasoa korottava investointi nostaa asunnon arvoa ja maalämpöyhtiöissä asunnot ovat alueen hintoja keskimääräistä korkeampia.

Yhteenveto

Rivitalot on sijoittajan kannalta parhaimmillaan hyviä kohteita, joissa hinta on alhainen ja tuotto hyvä yhdistettynä parempaan asumismukavuuteen. Näin ollen sijoittaminen rivitaloihin tuntuu olevan tällä hetkellä perusteettomasti aliarvostettu.