Liiketila- ja toimitilasijoittaminen

Liiketila- ja toimitilasijoittamisen ero asuntosijoittamiseen

Liiketila- ja toimitilasijoittaminen on usein mielletty vain kokeneiden ammattilaisten alueeksi, mutta todellisuudessa se ei eroa merkittävästi asuntosijoittamisesta. Eroja löytyy lähinnä siinä, että tiloissa ei asuta, vaan niissä työskennellään ja vuokralaisina toimivat yritykset. Vuokralaisten taloudellinen tilanne voi vaihdella enemmän kuin asunnoissa, joten vuokranmaksuvaikeudet ovat yleisempiä. Monesti liike- ja toimitilojen vuokratuotto on hieman korkeampi asuntoihin verrattuna, johtuen suuremmasta riskistä tyhjille kuukausille ja korkeammista vastikkeista.

Isompi vuokratuotto kuin asunnoissa

Liiketila- ja toimitilasijoittamisessa yksi houkutteleva tekijä on usein korkeampi vuokratuotto verrattuna asuntosijoittamiseen. Vuokratuotto liiketiloissa voi vaihdella suuresti, mutta se on tyypillisesti 6-15% välillä, mikä on huomattavasti korkeampi kuin perinteisissä asuntosijoituksissa. Tämä korkeampi tuotto heijastaa suurempaa riskiä, joka liittyy vuokralaisten vaihtuvuuteen ja markkinoiden vaihteluihin.

Vuokrasopimusten luonne

Liiketila- ja toimitilasijoittamisessa vuokrasopimukset voivat olla toistaiseksi voimassa olevia tai määräaikaisia. Toistaiseksi voimassa olevat sopimukset tarjoavat usein korkeamman vuokratuoton, kun taas määräaikaiset sopimukset voivat olla hieman vähemmän tuottoisia. Vuokrasopimuksen luonne vaikuttaa myös sijoittajan ja vuokralaisen väliseen suhteeseen ja riskienhallintaan.

Tilojen merkitys brändille 

Liiketiloissa itse tilat ovat usein osa vuokralaisen yrityksen brändiä. Tämä tarkoittaa, että tilojen julkisivun ja sisätilojen ulkonäköön saatetaan panostaa enemmän. Vuokralaiset, joiden brändi on tärkeä osa heidän liiketoimintaansa, voivat vaatia korkeatasoisempia ja edustavampia tiloja. Toisaalta toimistotiloissa ulkonäkö ei välttämättä ole yhtä tärkeä tekijä, ja painotus voi olla enemmän tilojen toimivuudessa ja edullisuudessa.

Vuokralaisten vaatimustaso 

Liiketila- ja toimitilavuokralaiset eivät välttämättä ole yhtä tarkkoja tilojen yksityiskohdista kuin asuntojen vuokralaiset. Asunnoissa pienetkin seikat voivat olla merkityksellisiä, sillä ne ovat henkilökohtaisia asumistiloja, joissa mieltymykset ja mukavuus ovat keskeisiä. Lisäksi asuntomarkkinoilla on yleensä enemmän vaihtoehtoja, mikä lisää valinnanvaraa ja kilpailua. Toisaalta liiketiloissa painotetaan enemmän tilojen toimivuutta ja sijaintia.

Muutostyöt ja vuokralaisen tarpeet 

Liiketila- ja toimitilasijoittamisessa on tärkeää huomioida, että tilat eivät välttämättä sovellu kaikille vuokralaisille sellaisenaan. Tilojen muokkaaminen vuokralaisen tarpeiden mukaan voi olla tarpeen. Tässä yhteydessä on tärkeää sopia, kuka maksaa muutostyöt. Joskus kustannukset jaetaan vuokranantajan ja vuokralaisen kesken, tai ne voidaan sisällyttää osaksi vuokraa.

Etätyön ja trendien vaikutus 

Nykyiset markkinatrendit, kuten etätyön yleistyminen ja verkkokaupan kasvu, vaikuttavat merkittävästi liiketila- ja toimitilamarkkinoihin. Esimerkiksi etätyön suosion kasvu on vähentänyt toimistotilojen kysyntää. Samoin verkkokaupan kasvu on vaikuttanut perinteisten liiketilojen tarpeeseen, erityisesti kaupunkien keskustoissa. Talouden heikentyessä, kun yritykset saattavat joutua lomauttamaan tai irtisanomaan työntekijöitä, myös toimitilojen kysyntä voi laskea. Sijoittajan on tärkeää pysyä ajan tasalla näistä trendeistä ja sopeuttaa sijoitusstrategiaansa niiden mukaisesti.

Vuokralaisen taloudellisen tilanteen tarkistaminen 

Yritysten taloudellisten tietojen julkisuus tekee liiketila- ja toimitilavuokralaisten taloudellisen tilanteen arvioinnin helpommaksi. Yritysten taloustiedot ovat saatavilla julkisista rekistereistä, ja syvällisempää tietoa voi saada maksullisista palveluista. Asuntojen vuokralaisten taloudellista tilannetta on vaikeampi selvittää, sillä yksityishenkilöiden taloustiedot eivät ole yhtä helposti saatavilla. Tämä voi tehdä taloudellisten vaikeuksien ennakoinnista ja riskienhallinnasta haastavampaa asuntosijoittamisessa.

Ilmanlaadun haasteet toimitiloissa 

Toimistotiloissa yksi haaste voi olla ilmanlaatu. Vaikka vuokrasopimukset ovat usein pitkäaikaisia ja määräaikaisia, sisäilmaongelmat voivat antaa vuokralaiselle mahdollisuuden irtisanoa sopimuksen. Jopa silloin, kun sisäilmaongelmia on tutkittu ja parannettu, pelkkä epäilys tai huhu voi riittää sopimuksen purkamiseen. Lisäksi sisäilmaongelmien maine voi vaikeuttaa tilojen uudelleenvuokrausta ja aiheuttaa mainehaittaa.

Alueen ja vieressä olevien tilojen merkitys 

Liike- ja toimistotilojen sijainti ja viereiset tilat ovat merkittäviä tekijöitä vuokrauksessa. Esimerkiksi toimistorakennus, joka on täynnä vuokralaisia, houkuttelee uusia vuokralaisia helpommin. Jostakin syystä muiden muiden hyväksyntä auttaa valinnassa. Toisaalta tyhjän rakennuksen ensimmäisten vuokralaisten hankkiminen voi olla haastavaa. Kun rakennus alkaa täyttyä, vuokraus yleensä helpottuu. Vastaavasti, jos rakennus alkaa tyhjentyä, vuokralaisten lähtö voi kiihtyä, mikä voi johtaa negatiiviseen kierteeseen.

Verotus liiketila- ja toimitilasijoittamisessa

Verotukselliset näkökohdat ovat merkittävä osa liiketila- ja toimitilasijoittamista. Erityisen huomionarvoista on, että kun vuokralainen käyttää tiloja arvonlisäverolliseen toimintaan, vuokrasopimukseen voidaan sisällyttää arvonlisävero. Tämä tarkoittaa, että vuokranantaja voi periä vuokran lisäksi myös arvonlisäveron, joka on sitten vähennyskelpoinen vuokranantajan verotuksessa. Tämä voi olla merkittävä etu, sillä se mahdollistaa arvonlisäveron palautuksen vuokranantajalle, mikäli vuokranantaja on arvonlisäverovelvollinen eli yritys.

Verotusta voi myös hyödyntää, mikäli tilat hankitaan uutena. Juuri rakennetuissa tiloissa sijoittaja voi hyödyntää alv-palautusta eli heti ostovaiheessa saa osan alvista takaisin hankintahetkenä.