Hyödyt:
- Mahdollisuus ostaa asuntoja alle markkinahinnan
- Korkea tuotto
- Alhaisempi vastike
Haitat:
- Pidettävä alvillisessa käytössä 10 vuotta ja vasta tämän jälkeen voidaan vuokrata/myydä asuntona.
- Vaatii pitkäjänteisen sijoittajan
Voisinko sijoittaa toimitiloihin? Mielestämme useamman pitäisi ainakin miettiä tätä mahdollisuutta, koska toimistotiloihin sijoittaminen ei eroa merkittävästi asuntosijoittamisesta ja tuotot voivat olla monesti parempia. Kaupunkien keskustoissa on paljon pieniä liike- ja toimistotiloja, jotka soveltuvat niin asunnoiksi kuin toimistoiksi. Toimistoissa sijoittaja hyötyy arvonlisäverosta, joka toisaalta voidaan laskuttaa vuokralaiselta ja toisaalta vastikkeessa maksettava alv voidaan vähentää verotuksessa. Käytännössä alv-vastike on aina kokonaisuudessaan halvempi kuin vastike, jossa ei ole arvonlisäveroa.
Toinen ja merkittävämpi hyöty arvonlisäverosta on alv-palautus. Alv-palautus syntyy kun uudiskohteessa rakentaja joutuu maksamaan rakentamisaikaisista kuluista alvia. Tämä voidaan hakea palautuksen muodossa takaisin, kun tilat ovat alvillisessa käytössä valmistuttuaan. Verottaja maksaa alv-palautuksen rakentamisen valmistumisen jälkeen, mutta alv-palautusta tienataan 10 vuoden ajan 10% vuodessa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että palautuksen saa heti, mutta tila pitää olla alvillisessa käytössä seuraavat 10 vuotta. Sijoittaja voi pitää tiloja alvillisessa käytössä esimerkiksi 8 vuotta, mutta silloin palautusta on maksettava verottajalle takaisin lopusta osasta eli tässä tapauksessa 20 %.
Käytännössä suurien kaupunkien keskustojen uudiskohteissa, missä toimitilamarkkina on aktiivinen, on paras paikka hyötyä alv-palautuksista. Tämä hyöty saadaan, kun ostetaan toimistoksi sopiva asunto ja käytetään sitä toimistona.
Alv-palautuksen hyödyntämisessä on muutamia rajoitteita:
- Tontin kaava pitää mahdollistaa liike/toimistokäytön.
- As Oy:ssä pitää olla yli 50 % huoneistoista asuinkäytössä. Yhtiössä voi tulla tilanne, jossa moni tila on jo liikekäytössä, joten muuttaminen ei enää onnistu.
- Vuokraajan pitää olla hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi huoneiston käyttöoikeuden luovuttamisesta. Tämä haetaan Y-4 lomakkeella ja siinä täytetään perustiedot, laitetaan rasti oikeaan kohtaan ja vuokrasopimus liitteeksi.
Alv-palautuksen hyödyt ovat ilmeiset. Esimerkiksi hankkimassamme Jyväskylän ydinkeskustan Syke-City 70,5 kolmiossa, jossa velaton hinta on 280.000 euroa ja myyntihinta on 94.000, alv-palautusta on mahdollista saada n.47.834 euroa (678€/m2). Näin ollen kolmiolle tulee myyntihinnaksi n. 46.000. Käytännössä tämä hinta on halvempi kuin Jyväskylän laitamilla olevien uusien yksiöiden ja jopa kaksioiden ja myyntihinnat.
Alv-palautuksella on mahdollista päästä 85 % velkavipuun. Vuokratuotoa keskustan alueella on mahdollista saada n. 10.000 €/v. Jos alv-palautuksen hyödyn jakaa 10 vuodelle vuosittain tuotto on noin 4700€. Näin pitämällä huoneiston vuokrattuna voidaan päästä 14.700 € vuotuiseen tuottoon (n. 30 %:n tuotto omalle pääomalle).
10-vuoden jälkeen huoneisto on mahdollista muuttaa asuinkäyttöön menettämättä alv-palautusta, joten sijoittaja pystyy myymään asunnon verrattain helposti paljon likvidimmässä markkinakentässä. Kukaan ei tiedä mitkä ovat asuntojen hinnat 10 vuoden päästä, mutta Jyväskylän ydinkeskustan alueella voisi olettaa asuntojen hintojen pysyvän hyvällä tasolla.
Heräsikö kiinnostus toimitilasijoittamisesta? Tässä linkki kohdetietoihin, joissa on mahdollista käyttää hyödyksi ylläolevaa alv-palautusta:
28.11.2017
