Sijoitustontit osa 2

Vuosi sitten myimme sijoitustontin. Kysyntää oli hyvin ja lopulta tontille löytyi useampia ostajia. Tontteja oli vain yksi kappale ja myimme sen nopeimmalle. Sijoitustonteissa tarjontaa on erittäin vähän ja kysyntään nähden vähemmän kuin tarjontaa. Toisaalta vuoden sisään kohteiden ostaminen on vaikeutunut, mutta nyt on nähtävissä markkinan normalisoitumista, mikä on monessa suhteessa hyvä tilanne.

Tonttia myydessämme huomasimme muutamia täsmennyksiä sijoitustontteihin liittyen.

Pankkien suhtautuminen

Itse emme ole koskaan hakeneet lainaa sijoitustontteja vasten. Ostaja kandidaatit kuitenkin hakivat lainaa ja pääsimme sivusta seuraamaan pankkien prosesseja. Yleisesti pankkialalla sijoitustonttien suhteen prosessit ja ajatusmallit ovat monenkirjavia. Tuntui, että osa pankeista eivät ymmärtäneet tuotetta. Lainapäätöksen sai joko nopeasti tai hitaasti riippuen pankista. Asuntolainan antamisessa pankilla on standardoitu prosessi, minkä kautta päätöksiä syntyy suhteellisen nopeasti pankista riippumatta. Sijoitustontit ovat erikoistuotteita, jotka ovat tällä hetkellä aika uniikkeja. Jos tonttia varten hakee lainaa, on hyvä varata aikaa lainapäätöksen saantiin.

Lainaa asiakkaat kuitenkin saivat noin 50–60% hankinta-arvosta.

Indeksikorjattua tuottoa

Sijoitustonttien tuotto on suhteellisen varmaa johtuen siitä, että vuokralaisena on taloyhtiö ja taloyhtiö ei tunnetusti muuta pois tontilta.  Sijoitustonteissa on elinkustannusindeksi vuokrankorotusehtona. Nykyisin elinkustannusindeksi nousee keskimäärin noin alle 1 % vuodessa. Tämä on meidän oma arvio, joka ei perustu mihinkään. EKP tavoittelee alle 2 % inflaatiota, mutta näihin tavoitteisiin ei viime aikoina ole päästy. Aiemmin inflaatio on ollut korkeampi ja indeksi on noussut rivakammin. Vaikka kasvu ei ole korkeaa, sitä kuitenkin on. Toisaalta matala kasvu pitää korot alhaalla. Maailman kahdeksas ihme eli korkoa korolle- ilmiö kuitenkin tekee sen, että sijoitustonteissa tuotot alkavat pitkän ajan kuluessa nousta merkittävästi euromääräisesti. 10–20 v päästä tuotot hankintahinnalle nousevat jo siten, että se näkyy luvuissa.

Simuloimme viime vuonna myydylle kohteelle 6,2 % alkutuotolla eri inflaatio vauhdeilla 20v tuotot ja saimme seuraavia lukuja:

Tästä huomataan, että riippuen ympäristöstä, inflaation merkitys tuottoon voi olla merkittävä. Simulaatiossa on huomattava, että käytimme tasaista kasvua, mutta todellisuudessa on huomattava, että inflaatio ei ole tasainen vaan välillä se nakertaa rahanarvoa enemmän ja välillä vähemmän.

Vuokra maksetaan etupainoitteisesti

Taloyhtiö ja tontin vuokranantaja sopivat vuokrasopimuksessa milloin on vuokran maksun eräpäivä(t) ja kuinka monessa erässä vuokra maksetaan. Yleensä vuokra maksetaan kahdessa tai neljässä erässä. Jos eräpäiviä on kaksi, tämä tarkoittaa sitä, että tammikuussa ja heinäkuussa tulee seuraavan 6 kuukauden vuokra tilille. Näin vuokratonteissa vuokran etupainotteisuus voi olla merkittävä. Periaatteessa vuokralainen lainoittaa vuokranantajaa viisi kuukautta kuudesta kuukaudesta. Samalla myös lainaa voi maksaa etupainoitteisesti, jolloin korkopäiviä on vähemmän ja näin vuokranantaja säästää korkokuluissa.

Jälkimarkkinat

Sijoitustontteilla ei kunnollisia ole tällä hetkellä jälkimarkkinoita. Tarkoitamme tällä sitä, että tuotteilla ei ole mitään markkinapaikkaa. Syy on kuitenkin luonnollinen. Sijoitustonteille on sijoittajia, mutta käytännössä tuotteita ei oikeastaan ole missään myynnissä. Markkinat syntyvät kun tuotteita on tarjolla ja tontteja on nyt erittäin vähän tarjolla. Nykyisin sijoittaja voi sijoittaa tontteihin rahastojen kautta ja suuremmilla asuntomarkkinatoimijoilla (sijoittajat ja rakennusliikkeet) voi olla sijoitustontteja myynnissä.

Jos sijoittaja joskus haluaa luopua sijoituksesta, sijoittaja voi laittaa sijoitustontin myyntiin välittäjälle kuten minkä tahansa sijoitusasunnon. Yksi mahdollinen ostaja on myös sijoitustontin vuokralainen eli taloyhtiö.