Asuntosijoittaminen Laskumarkkinoilla: Osta Alhaisella, Myy Korkealla

Johdanto

Osake- ja asuntomarkkinoilla on omat erityispiirteensä, mutta molempien keskeinen periaate on ostaa edullisesti saada vuokratuottoa tai osinkoa ja loppuvaiheessa myydä kalliimmalla.  Tässä artikkelissa käsitellään asuntosijoittamisen dynamiikkaa laskumarkkinoiden aikana ja miten sijoittajat voivat hyötyä markkinoiden muutoksista.

Asuntojen Hinta ja Markkinatilanne

Osakemarkkinoiden ja Asuntomarkkinoiden Erot

Osakemarkkinoilla sijoittajat usein seuraavat ”osta alhaalla, myy korkealla” -periaatetta. Asuntomarkkinoilla tämä voi olla monimutkaisempaa, sillä asunnon arvon aleneminen saattaa pelottaa sijoittajia. Kuitenkin laskumarkkinoiden aikana ostopäätökset voivat olla erittäin tuottoisia. Samalla asuntoja harvemmin myydään nousumarkkinoilla vaan niitä holdataan yli markkinasyklien ja voittoja harvoin realisoidaan.

Esimerkki: Historialliset Markkinamuutokset

Historiallisesti on nähty, että asuntojen hinnat nousevat pitkällä aikavälillä. Esimerkiksi 2000-luvun alun lama oli monille sijoittajille mahdollisuus ostaa asuntoja alhaisemmilla hinnoilla, jotka sitten arvostuivat seuraavien vuosien aikana huimasti. Monet sanovat, että oisivatpa pystyneet ostamaan silloin ja silloin asuntoja, kun nyt hinnat ovat niin korkeita. Kuitenkin, kun laskumarkkinoissa hinnat laskevat, nähdään tulevaisuudessa pelkkiä mustia pilviä alentuneiden hintojen sijaan.

Hinnoittelun Analyysi: P/E-Luku Lasku- ja Nousumarkkinoilla

Vuokratuotto on yksi tapa arvioida asuntosijoituksen tuottavuutta. Se lasketaan jakamalla vuotuinen vuokratulo asunnon hankintahinnalla ja ilmoitetaan prosentteina. P/E-luku (Price/Earnings -suhde) on toinen mittari, joka kuvastaa, kuinka monta kertaa sijoittaja on valmis maksamaan asunnon vuotuisesta tuotosta. Toisin sanoen, se on asunnon hinnan ja vuotuisen tuoton suhde.

Oletetaan, että meillä on kaksi identtistä asuntoa eri markkinatilanteissa – asunto A laskumarkkinan aikana ja asunto B nousumarkkinan aikana.

Laskumarkkinat ja Asunto A:

Laskumarkkinan aikana asunnon A hinnan ja vuokratuoton suhde (P/E-luku) on 5. Tämä tarkoittaa, että sijoittaja maksaa 5 kertaa vuotuisen vuokratuoton verran asunnosta. Jos esimerkiksi vuokratuotto on 5000 euroa vuodessa, asunnon hinta on 25 000 euroa. Vuokratuottona tuotto on 25%.

Nousumarkkinat ja Asunto B:

Nousumarkkinan aikana asunnon B hinnan ja vuokratuoton suhde (P/E-luku) on 10. Tämä tarkoittaa, että sijoittaja maksaa 10 kertaa vuotuisen vuokratuoton verran asunnosta. Samaan 5000 euron vuokratuottoon perustuen, asunnon hinta on nyt 50 000 euroa. Vuokratuottona tuotto on 10%.

Laskumarkkinoiden Hinnoittelu

Laskumarkkinoiden aikana, kun epävarmuus vallitsee ja tuotto-odotukset ovat matalammat, P/E-luvut on tapana olla alhaisempia. Sijoittajat näkevät suuremmat riskit ja odottavat vähemmän tuottoa jokaisesta investoidusta eurosta, mikä heijastuu asuntojen ja osakkeiden alhaisempaan hinnoitteluun. Alhaisempi hinnoittelu näkyy yleensä korkeampana tuotto%.

Nousumarkkinoiden Optimismi

Nousumarkkinoiden aikana, kun taloudellinen luottamus on korkeampi, sijoittajat ovat usein valmiita maksamaan korkeampia P/E-lukuja odottaen parempia tuottoja tulevaisuudessa. Riskit jäävät usein vähemmälle huomiolle ja tuotto-odotukset ovat optimistisempia. Korkeampi hinnoittelu näkyy yleensä matalampana tuotto%.

Sijoituspäätösten Tekeminen: Nykyhetki vs. Tulevaisuuden Näkymät

Nykymittareiden Arviointi

Sijoituspäätöksiä voi tehdä siten, että yrittää etsiä kohteita jotka ovat nykymittareilla kannattavia. Mikäli niitä ei löydy ei kannata tehdä sijoituspäätöksiä. Tämä strategia korostaa objektiivisten mittareiden, kuten nykyisten P/E-lukujen merkitystä sijoituspäätösten tekemisessä. Nykymittarien perusteella sijoittaminen on ehkä enemmän ”Arvosijoittamista”.

Tulevaisuuteen Peilaaminen

Toinen tapa on tehdä sijoituspäätöksiä tulevaisuuteen peilaten, eli toivoo että tulokset paranevat ja kokee että nykyhinta on edullinen verraten mitä tulevaisuus on tuodakseen ns. eteenpäinkatsova p/e on edullinen. Tämä strategia vaatii sijoittajalta kykyä arvioida tulevaisuuden markkinatilannetta ja mahdollisia tuottoja. Eteenpäin katsotulla P/E:llä sijoittaminen yleensä pyritään pohtia voisiko tulevaisuuden tuotot olla korkeampia kuin nykytuotot, jolloin sijoituspäätökset ovat hieman ”Kasvusijoittamiseen” perustuvia.

Johtopäätökset

Laskumarkkinoiden aikana sijoituspäätökset vähentyvät ja parempia aikoja odotellaan. Kuitenkin laskumarkkinoiden aikana tehdään edullisempia hankintoja, joilla on suurin nousupotentiaali. Samalla hankintahinnat ovat edullisempia, joten jos aiemmin pääomat eivät ole riittäneet, ne saattavat riittää laskumarkkinassa.

Suurin jarruttava tekijä on heikentyneet kannattavuusmittarit ja epävarmat tulevaisuudennäkymät. Tunteellisesti tai psykologisesti päätöksenteko vaikeutuu huomattavasti, ja objektiivisesti ajateltuna mittareiden tulkinta ja potentiaaliin uskominen vaikeutuu. Yleensä aina löytyy kohteita, jotka ovat houkuttelevia nykymittareilla, jos niitä viitsii odottaa ja etsiä. Mikäli kohteen mittarit ovat kunnossa, nykyisellä markkinatilanteella ei pitäisi olla vaikutusta sijoituspäätökseen ja varsinkin noususuhdanteen kääntyessä tulevaisuuden mittarit tulevat vielä parantumaan. 

Toivominen, että tulevaisuuden mittarit parantuvat, on hieman spekulatiivista sijoittamista, joka voi onnistua tai epäonnistua. Tämä ei ole lyhyellä aikavälillä kestävää sijoittamista. Pitkällä aikavälillä asuntojen arvot ovat nousset poikkeamatta, joten riippuen sijoitusajasta luultavammin sijoitus tulee onnistumaan.