Sijoitusasunnon 7 tärkeintä ostokriteeriä

Kun suunnittelet sijoitusasunnon ostamista, sinun on syytä punnita sekä sijoituksen kannattavuuteen liittyviä tekijöitä että omia resurssejasi asunnon hallinnointiin. Kokosimme nämä asiat seitsemän kohdan ohjeistukseksi, jota voit käyttää apuna arvioidessasi, sopiiko harkitsemasi sijoitusasunto sinulle.

1. Huomioi asunnon sijainti ja se, kuinka hoidat käytännön asiat

Sijoitusasunnon sijainnilla on oleellinen merkitys siinä, miten pystyt hallinnoimaan kohdetta. Vuokranantajana sinun on käytävä esittelemässä asuntoa ja hoitamassa tarpeen mukaan muitakin paikan päällä käymistä vaativia asioita. Jos kohde on kaukana asuinpaikkakunnastasi, tämä voi olla hankalaa ja aiheuttaa ylimääräisiä kulujakin. 

Järkevää on siis valita sijoituskohde joko riittävän läheltä tai alueelta, jolla tulisi liikuttua joka tapauksessa.

Toinen vaihtoehto on käyttää apuna vuokravälittäjää. Silloin pitkä välimatka ei ole ongelma, mutta palvelu toki maksaa. Se voi kuitenkin tuoda myös muita hyötyjä: ammattimaisen välittäjän kautta asunnon voi saada paremmin vuokrattua, ja välittäjä voi myös tuoda muuta lisäarvoa – esimerkiksi vuokralaisen luottotietojen selvitys voi kuulua palveluun. Tämäkin vaihtoehto voi olla hyvä, mutta tärkeää on miettiä, mikä on sinulle itsellesi sopivin toimintatapa. 

Ei kuitenkaan välttämättä ole järkevää rajoittaa sijoitusasunnon etsintää pelkästään omalle paikkakunnalle. Suomessa on hyvin todennäköisesti paljon paikkakuntia, joissa on omaa paikkakuntaasi paremmat sijoitusmahdollisuudet.

2. Varmistu sijoitusasunnon hyvästä vuokrattavuudesta

Sijainnilla on suuri vaikutus myös asunnon vuokrattavuuteen. Siksi aluetta täytyy tuntea riittävällä tasolla: onko siellä tarpeeksi kysyntää vuokra-asunnoille? 

On hyvä merkki, jos paikkakunnan asukasluku on kasvussa, mutta kannattaa huomioida myös asuinalueiden väliset erot. Toisaalta pienenevä asukasluku ei ole ongelma, jos asuntosi on kohtuullisesti hinnoiteltu ja sen vuokrattavuus on hyvä. 

3. Mieti, mikä on hakemasi tuottotaso

Kaikki sijoituskohteet eivät sovi kaikille, sillä asuntosijoittajillakin on erilaisia tavoitteita sijoitukselleen. Osa haluaa turvallista tuottoa matalan riskin sijoituksista, ja osa taas hakee nimenomaan korkeaa tuottoa hyväksyen myös suuremman riskin.

Hyväkuntoiset ja samalla usein hintavammat asunnot ovat yleensä matalan riskin sijoituskohteita, sillä niihin on keskimäärin helpompi saada vuokralaisia. Vuokratuotto jää kuitenkin pienemmäksi, kun sijoitus itsessään on kalliimpi. Edullisemman hankintahinnan kohteissa taas vuokratuotto voi nousta hyvinkin korkeaksi, mutta riski vuokralaisen löytämisen pitkittymisestä on samalla suurempi.

Myös eri paikkakuntia voi luokitella karkeasti eri tuottotasoihin. Esimerkiksi Helsingissä tuottotasot ovat tyypillisesti matalat, mutta kysyntää asunnoille on melko varmasti.

4. Tee hyvät laskelmat kassavirrasta

Hyvä kassavirta on asuntosijoittamisen tärkeimpiä kriteereitä. Paras tilanne on sellainen, jossa kassavirta on selkeästi positiivinen.

Positiivinen kassavirta tarkoittaa lyhyesti sitä, että sijoitusasunnosta aiheutuu kuukausitasolla enemmän tuloja kuin menoja. Asunnosta saatavan vuokran on siis oltava suurempi kuin vastikkeiden, lainanlyhennyksen ja verojen yhteensä. 

Kassavirtaa arvioitaessa on järkevää katsoa hiukan nykytilannetta pidemmälle: miten esimerkiksi mahdollinen korkojen nousu vaikuttaisi kassavirtaan? On hyvä merkki, jos laskelma osoittaa, että kassavirta olisi silti positiivinen.

5. Arvioi sijoitusasunnon arvon kehitystä

Vaikka kassavirta onkin asuntosijoittamisessa usein tärkeämpi tarkastelun kohde kuin asunnon arvon kehitys, molemmat näkökulmat kannattaa huomioida. 

Siihen, miten asunnon arvo tulevaisuudessa todennäköisesti kehittyy, vaikuttavat erityisesti maantieteellinen sijainti sekä kysynnän ja tarjonnan suhde. Arvon kehityksestä ei voi kuitenkaan koskaan olla varma etukäteen, vaan siitä voi tehdä vain hyviä arvauksia. 

Korkea tuotto ja todennäköisyys arvonnousuun eivät usein kulje käsi kädessä, vaan on tehtävä valinta, kumpaa pitää tärkeämpänä. Riskejä on siis punnittava tässäkin kohtaa. 

6. Hyödynnä tai vältä remontti

Sijoitusasunnon remontointi on hyvä tapa nostaa asunnon arvoa ja parantaa sen vuokrattavuutta, mutta remontit voivat helposti muodostaa suuria kulueriä säännöllisten menojen lisäksi. Siksi niitä kannattaa ennakoida viisaasti jo sijoitusasuntoa valittaessa.  

Jos olet itse remontointitaitoinen ja -haluinen, remontin tarpeessa olevan ja siksi hinnaltaan edullisemman asunnon ostaminen voi olla hyvinkin järkevää. Jos taas et, remontin teettämisen hinta on käytännössä lisättävä asunnon ostohintaan. 

7. Ota huomioon mahdolliset muutokset vastikkeessa

Sijoitusasunnon vastike muodostaa ison osan kuukausittaisista kuluista. Vastikkeeseen taas vaikuttavat taloyhtiössä toteutettavat remontit ja muut investoinnit. Siksi on tärkeää selvittää, millä aikataululla taloyhtiössä on tällaisia tiedossa ja kuinka paljon sinun osuutesi osakkaana tulee olemaan niiden rahoituksesta.

Yksi olennainen varmistettava asia on se, onko talo omalla vai vuokratontilla. Jos kyse on vuokratontista, kannattaa tarkistaa, kuinka pitkään vuokrasopimus on voimassa. Kun sopimus loppuu, tiedossa on hyvin suurella todennäköisyydellä vuokrankorotus, ellei sitten tonttia osteta omaksi. Molempien vaihtoehtojen vaikutusta vastikkeisiin kannattaa arvioida ennakkoon. 

Taloyhtiön remonteista erityisesti kalleimpiin kannattaa kiinnittää huomiota. Näihin lukeutuvat yleensä julkisivuremontti, putkiremontti tai linjasaneeraus, parvekeremontti ja ikkunoiden sekä parvekeovien uusiminen. 

Vastikkeen korotusten varalta on hyvä jo vuokrasopimusta tehtäessä sopia vuokralaisen kanssa vuokrankorotusehdoista. Usein vuokrankorotukset sidotaan elinkustannusindeksiin, mutta vuokranantajalla on mahdollisuus korottaa vuokraa myös muista perustelluista syistä sopimuksessa määriteltynä tarkistamisajankohtana.

Tarvitsetko neuvoja asuntosijoittamiseen?

Tarjoamme mielellämme apua tuottavien sijoituskohteiden valintaan ja vuokranantajana alkuun pääsemiseen. Tutustu kohteisiimme ja kysy meiltä lisää!

Joonas Rautiainen
050 910 9950
Kiinteistökattaus