Oman pääoman tuotto – Velkavivulla tuottoa asuntosijoittajalle

Mitä oman pääoman tuotto tarkoittaa?

Oman pääoman tuotto on mittari, joka kuvastaa sijoitetun oman pääoman tuottavuutta. Se lasketaan suhteuttamalla vuoden voitto sijoitetun oman pääoman määrään. Näin saadaan selville, kuinka paljon sijoittaja saa takaisin sijoittamastaan pääomastaan tietyn ajanjakson aikana.

Kuinka oman pääoman tuotto lasketaan?

Oman pääoman tuoton laskemiseksi tarvitaan kaksi tietoa: saatu voitto ja sijoitettu oma pääoma. Voitto on asuntosijoituksen tuottama nettotulo vuoden aikana. Sijoitettu oma pääoma on se määrä rahaa, jonka sijoittaja on sijoittanut asuntoon.

Oman pääoman tuotto lasketaan seuraavalla kaavalla:

Velaton hinta 1000.000€
Vuokra 700€
Hoitovastike 200€
Oma rahoitus 30.000€
Pankkilaina (70%) 70.000€
Lainan korko 1,5%
Korkokulu vuodessa 1050€

 Oman pääoman tuotto (nettovuosivuokra – vieraan pääoman kulu / oma pääoma x 100)

(700-200€) x 12 – 1050€ / 30.000€ x 100 = 16.5% oman pääoman tuotto

 Vuokratuotto (nettovuosivuokra/velaton hinta x 100)

(700€ – 200€) x 12 / 100.000€ x 100 = 6% vuokratuotto

Mitkä asiat vaikuttavat oman pääoman tuottoon?

Oman pääoman tuottoon vaikuttavat monet tekijät, kuten vuokratulot, asunnon arvonnousu, kulut ja korot.

1. Asunnon arvon nousu: Jos sijoitusasunnon arvo nousee, oman pääoman tuotto nousee. Tämä johtuu siitä, että asunnon myyntivoitto kasvattaa sijoituksen tuottoa. Toisaalta, jos asunnon arvo laskee, myös oman pääoman tuotto laskee.

2. Velan väheneminen: Oman pääoman tuotto laskee, kun velka pienenee. Tämä johtuu siitä, että velan vähetessä oman pääoman osuus suhteessa sijoituksen kokonaissummaan kasvaa. Tämä tarkoittaa, että oman pääoman tuotto lasketaan suuremmalle pääomalle, mikä pienentää tuotto-%:a. Tämä skenaario on tyypillinen asuntosijoittamisessa, kun asuntolainaa maksetaan takaisin.

3. Korkotason muutos: Oman pääoman tuotto laskee, kun korkotaso nousee, koska korkokulut kasvavat ja pienentävät tuottoa. Vastaavasti korkotason laskiessa oman pääoman tuotto nousee, koska korkokulut pienenevät.

4. Vuokratuoton muutos: Vuokratuoton kasvaessa oman pääoman tuotto nousee. Tämä johtuu siitä, että suurempi vuokratuotto kasvattaa sijoituksen tuottoa. Vastaavasti vuokratuoton laskiessa oman pääoman tuotto laskee.

Oman pääoman tuoton ylläpitäminen vaatii aktiivista sijoitustoimintaa ja strategista ajattelua. Esimerkiksi, jos sijoittaja haluaa ylläpitää korkeaa, vaikkapa 20% oman pääoman tuottoa, hänen on pidettävä velkavipu samalla tasolla kuin laskentahetkellä. Tämä voi tarkoittaa uusien sijoituskohteiden hankkimista tai olemassa olevan velkavivun säätämistä.

Lopuksi, on tärkeää ymmärtää, että oman pääoman tuotto on vain yksi mittari sijoituksen menestyksen arvioimiseen. Se ei kerro koko totuutta sijoituksen riskistä tai potentiaalisesta tuotosta.