Johdanto

Asuntomarkkinoilla menee tällä hetkellä aika huonosti. Kaikki tietävät, että korot ovat nousussa. Lisäksi energian kallistuminen on ollut laajasti uutisissa. Uusien asuntojen kauppa käy huonosti. Puhutaan, että asuntojen hinnat olisivat laskussa. Nämä on kaikki tällä hetkellä varsin hyvin tunnettuja faktoja. Kiinteistömarkkinoilta tulee paljon huonoja uutisia. Onko tilanne kuitenkaan niin huono kuin mediasta saa käsityksen?

Asuntokysynnän positiiviset merkit: kaupunkien kasvu jatkuu

Asuntojen kysynnässä on nähtävissä positiivisia signaaleja. Koronan jälkeen on palauduttu tilanteeseen, jossa suuret kaupungit kasvavat aika hyvin. Viime vuonna Espoossa asukasluvun kasvu oli +8000, Helsingissä +6000, Jyväskylässä +1400, Tampereella +5000 jne. Isoissa kaupungeissa tyhjiä vuokra-asuntoja ja myymättömiä asuntoja ei ole tolkuttomasti, jos määriä suhteutetaan kasvulukuihin. Vuokra-asunnoissa Helsingissä on jo käännettä parempaan, kun tyhjien asuntojen määrä on laskenut. Suurissa kaupungeissa ja keskisuurissa on ehkä vähän liikaa vuokra-asuntoja. Pienemmissä kaupungeissa, kuten Rovaniemellä, Seinäjoella ja Joensuussa tilanne on tasapainoinen.

Asuntorakentaminen hiljenee: miksi tuet eivät ratkaise ongelmaa?

Asuntorakentaminen on hiljentymässä. Rakennusteollisuus on väläytellyt, että valtion pitäisi ottaa käyttöön uusia tukia. Tällä ehkä saadaan pidettyä ihmiset työnsyrjässä kiinni, mutta ylituotanto ongelmaa tämä ei ratkaise. Epäilen halutaanko rakennusliikkeissä oikeasti rakentaa ARA taloja. Tällä hetkellä rakennusliikkeet tekevät huonoa tulosta ja heikkokatteisen tuotannon lisääminen ei paranna alan kannattavuutta. Pidemmällä aikavälillä on parempi, jos rakennusteollisuus mukautuu markkinatilanteeseen ja suuntaa pääomat kannattavaan ja kasvavaan liiketoimintaan.

Tällä hetkellä on nähtävissä rakentamisessa hiljentymistä. Rakentamisen hiljentyminen tasapainottaa ja tervehdyttää markkinaa. Jo vuoden hiljaiselolla uudistuotannoissa voidaan päästä tasapainoiseen markkinatilanteeseen. Tasapainotilanteeseen pääsyn vaikuttaa kaupunkien kasvun voimakkuus. Kaupungin tilanne on sitä parempi, mitä korkeampi on kaupungin asukasluvun kasvu. Jyväskylässä viime vuoden asukasluvun kasvuluvuilla ei tarvitse kauan odottaa hyvää markkinatilannetta olettaen, että rakentaminen hiljentyy samalla voimakkaasti. Tällä hetkellä kauppaa tehdään alennushinnoittelulla. Jos rakennusalalla halutaan pois alennushinnoittelusta, pitäisi markkinoiden antaa elpyä sen verran, että ostaja näkee asunnon ostamisen houkuttelevaksi. Asunnon ostajalle ei ole nähtävissä, että nykyinen markkinatilanne jatkuu loputtomiin.

Erityinen tilanne: hinnat laskevat, mutta kustannukset nousevat

Tilanne on markkinoilla erikoinen. Eri indikaattorit menevät eri suuntiin. Samaan aikaan asuntojen hinnat halpenevat, mutta asuminen ja asunnon ostaminen kallistuu. Asuminen kallistuu, kun on korkea inflaatio ja energia on kalliimpaa. Asunnon ostaminen on kalliimpaa, kun korkokulut ovat nousseet. Tilanteessa asunnon ostaja ja myyjä saavat vähemmän ja taas rahoittaja voittaa. Pidemmällä aikavälillä todennäköisesti inflaatio ja korkotaso tasapainottuvat sekä palkat nousevat, jolloin asumiseen menee suhteellisesti vähemmän rahaa.

Remonttien kustannukset ja energiatehokkuusremontit

Tällä hetkellä remonttien tekeminen on myös kalliimpaa. Harvat tekevät remontteja ilman lainarahaa. Remontin kokonaishinta on remontti+ lainanhoitokulun korkokulut lainanmaksuajalta. Nousua tulee lähinnä korkokulujen noususta koko laina-ajalle. Myös energiantehokkuutta parantavat toimet ovat kalliimpia. Kun remontit ovat kalliimpia, niitä tehdään myös vähemmän. Taloyhtiöiden ostoenergian vähennys (tekemällä energiatehokkuusremontteja) olisi tehokas tapa vähentää energianhinnan synnyttämää inflaatiota. Toivottavasti korot lähtevät myöhemmin laskuun, jotta fossiilisista polttoaineista eroon pääseminen vauhdittuu. Korkojen käyttäytymistä emme itse osaa ennustaa, joten jäädään odottelemaan miten sen kanssa käy.

Yhteenveto ja tulevaisuuden näkymät

Yhteenvetona näen asuntomarkkinan tilanteen pidemmällä aikavälillä positiivisena kasvavissa kaupungeissa. Lyhyellä aikavälillä markkinoilla kärvistellään ja nyt ostajalla on mahdollisuus saada ostohinnaltaan halvempia asuntoja, mitkä pitoajalla kalliimpia nousseiden korkojen takia. Pitkäjänteinen sijoittaja pärjää lyhytjänteistä paremmin tässä markkinatilanteessa.