Neliöhinta mittarina

Johdanto

Neliöhinta antaa jossain määrin kuvan asunnon arvosta suhteessa sen kokoon. Tämä artikkeli käy läpi neliöhinnan merkityksen sekä vertailee uudisrakentamisen ja vanhojen asuntojen neliöhintoja. Lisäksi perehdymme rakennusoikeuden ja tontin hintaan.

Rakentaminen vs. Vanhojen asuntojen neliöhinta

Uudisasuntojen neliöhinta on usein korkeampi kuin vanhojen asuntojen. Tämä johtuu monista tekijöistä, kuten nykyaikaisista rakennusmateriaaleista, energiatehokkuusvaatimuksista ja moderneista suunnitteluratkaisuista. Esimerkiksi, kun uusi asunto rakennetaan energiatehokkailla materiaaleilla, se voi maksaa enemmän kuin vanha asunto, mutta vuokranantaja/sijoittaja voi odottaa säästävänsä pitkällä aikavälillä energiakustannuksissa. Yleensä myös sijainnillisesti helpot alueet rakennetaan ensin, jonka jälkeen siirrytään haasteellisimmille alueille, jotka ovat hintavampia. Tämä myös ajaa uusien asuntojen hintaa ylöspäin. Tontti on yksi kalleimmista osista asunnon hinnoittelussa.

Yleensä vanhojen asuntojen neliöhinta on edullisempi, mutta niissä voi olla piilossa korjaus- ja päivityskustannuksia. Esimerkiksi, 70-luvulla rakennettu asunto voi vaatia putkiremontin tai muun suuren remontin lähitulevaisuudessa, mikä voi vaikuttaa tuotto-odotuksiin.

Rakennusoikeuden hinta

Rakennusoikeuden hinta on keskeinen tekijä, kun pohditaan tontin arvoa ja rakentamisen kustannuksia. Rakennusoikeus määrittää, kuinka paljon rakennustilavuutta tontille saa rakentaa. Esimerkiksi, jos tontilla on rakennusoikeus 2000 €/m² ja rakennusoikeuden hinta on 600 €/m², rakennusoikeuden kokonaishinta on 1 200 000 €. 

Rakennusoikeuden hinta voi vaihdella alueittain ja se riippuu monista tekijöistä, kuten kaavoituksesta, palveluista ja liikenneyhteyksistä. Vuokranantaja/sijoittaja tekee viisaasti, kun ottaa huomioon rakennusoikeuden hinnan sijoituspäätöksiä tehdessään. 

Tontin hinta

Tontin hinta on toinen keskeinen tekijä asuntosijoittamisessa. Tontin sijainti, koko ja kaavoitus vaikuttavat sen hintaan.

On tärkeää huomata, että tontin hinta ja rakennusoikeuden hinta eivät aina kulje käsi kädessä. Joillakin alueilla tontin hinta voi olla korkea, mutta rakennusoikeuden hinta matala ja päinvastoin. Tontti voi sijaita vuokratontilla, jolloin sen arvo muodostuu tuoton perusteella. Tontille voidaan myös laskea arvo toisella tapaa, kun rakennus puretaan tai käyttämätöntä rakennusoikeutta hyödynnetään kem määrä x kem hinta.

Neliöhinta mittarina

Neliöhinta auttaa mittarina hahmottamaan mistä maksetaan ja se auttaa vertailemaan toisen samantyylisen kohteen kanssa. Neliöhinta on huono mittari, jos vertaillaan kahta aivan erilaista kohdetta. Esimerkiksi, jos vertaillaan taloyhtiötä, jossa on paljon vuokra-asuntoja ja taloyhtiötä, jossa on pelkästään omistusasuntoja voi neliöhinnassa olla todella iso vaihtelu vaikka talot olisivat samantyylisiä ja aivan vierekkäin. Korrelaation huomaaminen ja alueen yleinen hintatason ymmärtäminen on tärkeää, kun pohditaan kannattavuutta neliöhintaperustaisesti.

Hyvä esimerkki on neliöhinnan käyttämisestä mittarina, jos on kaksi vierekkäistä taloyhtiötä, jossa on samankokoiset asunnot ja toinen on esimerkiksi 2010- luvulla tehty ja toinen 2020. Mikäli uudessa asunnossa neliöhinta on 5000 €/m² ja vanhemmassa asunnossa on 4500 €/m², voi olla järkevää ostaa suoraan uudempi asunto, koska luultavasti remontit tulevat maksamaan lähiaikoina jo jonkin verran ja uudemmassa asunnossa on nykyaikaisemmat ratkaisut. Eli pitkällä aikavälillä uusi asunto voi tulla vertailussa kannattavammaksi ja on houkuttelevampi vuokrauksenkin suhteen. 

Toisaalta, jos yllä olevassa esimerkissä neliöhinta olisikin ollut 5000 €/m² ja vanhempi asunto olisi ollut 2500 €/m² voidaan olettaa, että vanhemman asunnon hinnoittelu voi olla hieman pielessä ja asunnon arvossa voisi olla nousupotentiaalia hieman ylöspäin. 

Yhteenveto

Neliöhinta mittarina toimii hyvin, kun vertailtavissa asunnoissa on selkeä korrelaatio. Mikäli asunnoissa on selkeitä isoja eroavaisuuksia voi neliöhinta olla huono mittari vertailemaan asuntojen kannattavuutta. Neliöhinta on ehkä hieman ammattimaisemmille sijoittajille mittari älyämään pintaraapaisuna onko asunnon hinnoittelu alihintainen, ylihintainen vai markkinahintainen. Kuitenkin hinnoitteluun pitää hieman perehtyä ja selvittää mistä neliöhinta muodostuu.