Korkojen kehitys vuonna 2024 tulee olemaan avainasemassa kiinteistömarkkinoiden liikkeissä. Kahta päävaihtoehtoa voidaan hahmotella – korot eivät laske tai korot laskevat. Molemmilla skenaarioilla on omat vaikutuksensa asuntokauppaan, vuokramarkkinaan, rakentamiseen ja sijoittamiseen.
Jos korot pysyvät korkealla vuonna 2024, asuntokauppa kärsii merkittävästi. Myyntimäärät vähenevät, kun ostajien maksukyky heikkenee. Tuottovaateet nousevat ja myyjien on vaikea löytää sopivaa hintatasoa korkeiden korkojen aikana. Asuntojen hoitokulut ja vastikkeet kallistuvat entisestään, mikä nakertaa lainanhoitokykyä ja kassavirtoja.
Vuokramarkkinan kysyntä pysyy sen sijaan korkealla, kun osa asunnonostajista siirtyy vuokralle odottamaan parempia aikoja. Tuetun ja ARA-asumisen tarve kasvaa. Rakennusliikkeet hillitsevät toimintaansa, sillä ennakkomarkkinointi uudiskohteille on heikkoa korkojen ja epävarmuuden vuoksi. Jälkimarkkinat ovat hiljaisia.
Asuntorakentamisen hiljentyessä valtio todennäköisesti pyrkii tukemaan rakentamista lisäämällä ARA-asuntotuotantoa. Tontit saadaan tällöin tyypillisesti myytyä pienellä tappiolla, mutta se on parempi kuin pääoman sitominen tyhjään tonttiin. ARA-rakentaminen tarjoaa kuitenkin jonkinlaista tuottoa markkinatilanteessa, jossa vapaarahoitteisen asuntotuotannon kannattavuus on heikko. Kun markkinat vetävät hyvin, ARA-asuntoja puolestaan rakennetaan vähemmän, sillä rakennusliikkeet keskittyvät tuottavampaan vapaarahoitteiseen asuntotuotantoon.
On kuitenkin huomioitava, että vaikka ARA-asuntorakentaminen helpottaa rakennuttajien tilannetta lyhyellä aikavälillä, se myös viivästyttää mahdollista ”asuntopulatilannetta” pidemmällä aikavälillä, kun markkinoille tulee lisää asuntotarjontaa. Tämä voi vaikuttaa vapaarahoitteisen asuntotuotannon kysyntään ja kannattavuuteen tulevaisuudessa.
Asuntojen yleinen hintataso laskee, kun ostajia on vähän ja monet myyjät joutuvat tinkimään vaatimuksistaan. Sijoittajat alkavat vetää varojaan pois kiinteistörahastoista tuottojen heiketessä. Tämä ajaa siihen, että rahastot tekevät vähemmän kauppoja ja markkinat hiljenevät. On huomioitavaa, että rahastoilla on todella iso merkitys kiinteistö- ja asuntomarkkinoihin suomessa.
Vuokralla asuminen koetaan houkuttelevampana vaihtoehtona korkojen pysyessä korkeina. Useimmiten asunnon hoitokulut ovat korkeammat, kuin vuokrat jolloin vuokralla asumisella voi säästää. Moni myös odottelee, että asuntojen arvot laskevat ja ostavat asunnon edullisemmin korkojen laskettua.
Mikäli korot kääntyvät laskuun vuonna 2024, kiinteistömarkkinat piristyvät huomattavasti. Asuntokauppa vilkastuu ostajien maksukyvyn parannuttua. Tuottovaateet alenevat ja hinnat sekä tuotot vastaavat paremmin myyjien odotuksia. Tämä johtaa myyntimäärien kasvuun.
Vuokramarkkinan kiinnostavuus hiipuu, kun vuokralla asuminen ei enää ole yhtä kannattavaa sijoitusvaihtoehtoa matalien korkojen aikaan. Sen sijaan oma asunto on taas houkutteleva. Rakennusliikkeet lisäävät uudiskohteiden tuotantoa, mikäli ennakkomarkkinointi vetää parantuneen kysynnän myötä.
Asuntojen yleinen hintataso lähtee nousuun kysynnän kasvaessa. Lainanotto lisääntyy edullisempien korkojen myötä. Sijoittajat siirtävät varoja takaisin kiinteistörahastoihin ja transaktioiden määrä kasvaa. Hyviä diilejä on kuitenkin edelleen mahdollista saada jopa kuumimmilla asuinalueilla, sillä hintatietoisuus ei ole täydellistä ja hinnoitteluvirheitä tapahtuu aina jossakin määrin. Hintaerojen aktiivinen etsintä ja nopea reagointi voi siten palkita.
Kokonaisuudessaan korkotason lasku piristäisi kiinteistömarkkinoita huomattavasti lähes kaikilla osa-alueilla. Sen sijaan korkojen pysyminen korkealla johtaisi jälleen asuntokaupan ja rakentamisen hiljaisempaan vaiheeseen sekä vuokramarkkinan kysynnän jatkumiseen korkeana.
Umpisolmun aukeamisen merkkejä voisi olla asuntojen kauppamäärien käänne kasvuun. Tämä voisi tapahtua, jos myyjät alkavat pudottaa hintapyyntöjään entisestään tai ostajat uskaltavat tehdä aiempaa matalampia tarjouksia. Tällöin kaupat voisivat käynnistyä, vaikka myyjien täytyisi tinkiä vaatimuksistaan. Yleinen uskallus asuntokauppaan on tärkeä tekijä. Tällä hetkellä epävarmuus on suurta, ja jopa lainansaaminen pankista mietityttää.
Jos yleinen keskustelu kääntyy siihen, että lainananto helpottuu ja pankit suhtautuvat lainaneuvotteluihin aiempaa myönteisemmin, se voisi vilkastuttaa asuntokauppaa. Myös taloyhtiölainojen marginaalien pieneneminen helpottaisi sijoitusasuntokauppaa, sillä monet yksityissijoittajat suosivat taloyhtiölainaa oman lainan sijaan. Tällä hetkellä joissakin taloyhtiöissä on paljon sijoittajia, mikä on saanut pankit nostamaan taloyhtiölainojen marginaaleja hidastaen merkittävästi sijoitusasuntokauppaa.
Suurin yksittäinen hidastava tekijä on kuitenkin Euribor-koron kehitys. Jotta asuntokauppa vilkastuisi ja asuntosijoittamisen tuotot paranisivat, Euriborin olisi laskettava. Euriborin liikkeet puolestaan määräytyvät pitkälti Euroopan keskuspankin rahapolitiikan mukaan. Vaikka Euribor lähti laskuun joulukuussa 2023, se on ollut jälleen nousussa alkuvuodesta 2024 aina maaliskuuhun saakka EKP:n jatkaessa rahapolitiikan kiristämistä inflaation hillitsemiseksi.
Korkeista koroista huolimatta hyviä diilejä voi olla kuitenkin saatavilla koko ajan. Suurimmissa ja suosituimmissa kaupungeissa hintatietoisuus on tyypillisesti korkeampaa ja hinnoitteluvirheitä harvemmin. Omistajat ovat usein haluttomampia myymään alennuksella ja pitävät mieluummin kiinni asunnoistaan odottaen parempia aikoja myynnille. Vähemmän suosituilla alueilla myyntiä on saatettu harkita pidempään ja ajoitusta tärkeämpää on itse myynnin toteutuminen. Näillä alueilla hinnoitteluvirheitä ja erittäin hyviä diilejä voi siksi löytyä todennäköisemmin.
Suunta, johon korot vuonna 2024 kääntyvät, on ratkaiseva tekijä kiinteistömarkkinoiden toimijoille. Skenaarioiden tunteminen auttaa valmistautumaan erilaisiin tilanteisiin etukäteen. Keskeisimmät kysymykset ovat, jatkuuko Euroopan keskuspankin rahapolitiikan kiristäminen, mikä pitää Euribor-korot korkealla vai kääntyykö korkojen suunta laskuun mahdollisesti inflaatiopaineiden helpottaessa.
Korkealla pysyvät korot johtaisivat asuntokaupan ja rakennusalan jälleen hiljaisempaan vaiheeseen, kun sijoittajat vetäisivät varojaan pois heikkojen tuottonäkymien takia. Samalla vuokra-asuntojen kysyntä pysyisi korkeana niiden suhteellisen edullisuuden vuoksi. Markkinoiden elpyminen vaatisi selkeää käännettä Euribor-koroissa, mikä toisi helpotusta asuntosijoittamiseen ja rakennusalalle.
Pidemmällä aikavälillä onkin kiinnostavaa nähdä, onnistuuko valtio tasapainoilemaan lyhyen aikavälin markkinatukitoimien sekä pitkän aikavälin asuntotarpeen tyydyttämisen välillä esimerkiksi ARA-rakentamisen avulla. Liian runsas valtion tukema rakentaminen voi vaikeuttaa vapaarahoitteisen asuntotuotannon tilannetta jatkossa.
Kokonaisuudessaan kiinteistömarkkinoiden toimijoiden on syytä varautua erilaisiin skenaarioihin ja seurata rahapolitiikan liikkeitä tarkkaan. Korkojen suunnalla on valtava vaikutus koko kiinteistösektorille aina asuntokaupasta vuokraukseen ja rakentamiseen. Sopeutumiskyky ja nopea reagoiminen markkinatilanteiden muutoksiin onkin tärkeää menestyksen kannalta.
Uutiskirjeen avulla pysyt ajan tasalla uusista kohteistamme ja ajankohtaisista aiheista.
✔ Tieto suoraan sähköpostiin
✔ Monipuolisesti sijoitusmahdollisuuksia
✔ Ajankohtaista tietoa ja markkinakatsauksia
✔Peru milloin haluat helposti
Royal House Oy
Yliopistonkatu 34 D 58
40100 Jyväskylä
Y-tunnus 0870491-8
info@kiinteistokattaus.fi
Sisäpiiriin liittymällä saat ensimmäisten joukossa tiedon uusista kohteistamme.
