Kassakriisi kiinteistömarkkinoilla

Markkinoiden nykytila

Nousevat kulut, markkinoiden pysähtyminen ja epävarmuus ovat heiluttaneet kiinteistömarkkinoita. Aluksi asuntokauppa alkoi hidastua. Hetken kuluttua elettiin epävarmoja aikoja, kun mietittiin, kuinka korkealle korot nousevat. Joissakin kohteissa koettiin kassakriisi, mikä johti äkkimyynteihin. Potentiaalisia ostajia on paljon markkinoilla, mutta epävarmuus estää heitä tekemästä ostopäätöksiä. Sijoittajat odottavat parempia alennusprosentteja tai korkeampia vuokratuottoja kuin mitä markkinoilla on tarjolla.

Asuntokaupan haasteet

Asuntokaupan hitaus aiheuttaa kitkaa. Uusia kohteita haluttaisiin ostaa, mutta edellisiä ei saada myytyä. Sijoittajat olisivat valmiita ostamaan kohteita alennuksella, mutta eivät ole valmiita myymään omiaan alennettuun hintaan. Uusien asuntojen hinnat mukautuvat nopeammin markkinahintoihin, kun taas vanhojen asuntojen hinnat seuraavat perässä hitaammin.

Sijoituskohteiden tilanne

Sijoituskohteiden tuottojen heikentyminen ja kauppojen hidastuminen vaikuttavat monen kassatilanteeseen. Kuukausittaiset menot ovat nousseet, mutta tuotot eivät ole kasvaneet samassa suhteessa. On vaikeaa myydä kohteita nopeasti ilman, että myynti tapahtuu tappiolla. Tilanne ei ole vielä näkynyt konkreettisesti sijoittajien toiminnassa, mutta se saattaa muuttua lähitulevaisuudessa.

Rakennusala ja kassakriisi

Missä kassakriisi näkyy ensimmäisenä? Suurimmat vaikeudet kiinteistömarkkinoilla näkyvät rakennusalalla. Uusia rakennusprojekteja on vähän, valmiita kohteita on vaikea myydä, ja rakentamisen kustannukset ovat nousseet nopeasti (Nyt ne ovat kyllä hieman laskussa). Samalla urakkasopimuksissa on usein kiinteä hinta, mikä tarkoittaa, että rakennusyhtiöt voivat ja kun kulut nousivat urakan aikana niin urakat saattoivat olla tappiollisia. Kun nykyisiä kohteita on vaikea myydä, ei ole tarvetta uusille tilauksille. Vielä vuosi sitten rakentaminen oli vilkasta, ja työntekijöitä oli paljon. Kiinteät kustannukset ovat korkeat ja uusien urakoiden myynti on laskenut.

Rakennusyhtiöiden taloudellinen tilanne

Monilla yhtiöillä on paljon tonttivarantoa, joka ei tuota mitään. Monilla rakennusyhtiöillä on pieni omavaraisuusaste, vaikka liikevaihto on suuri. Esimerkiksi eräällä suurella nimeltä mainitsemattomalla yhtiöllä oli vuonna 2022 liikevaihto lähes 400 M€ ja liikevoitto 20 M€, mutta omavaraisuusaste oli vain 6% (Lähde: Asiakastieto.fi). Jos toiminta alkaa sakata ja yhtiö on velkaantunut liikaa, kriisi on lähellä. Oman pääoman sitominen tontteihin ei tuota mitään ja uusien projektien aloittaminen on vaikeaa. Rakennusyhtiöiden talousrakenne muistuttaa korttitaloa. Viime aikoina useita rakennusyhtiöitä on mennyt konkurssiin, ja lisää saattaa seurata. Pankkien vaatimukset ovat myös kiristyneet, mikä tekee uusien hankkeiden aloittamisesta entistä vaikeampaa.