Asuntosijoittaminen uudelleenrahoitus

Asuntolainojen uudelleenrahoitus

Asuntosijoittajilla on useita syitä harkita asuntolainojen uudelleenrahoitusta. Lainojen uudelleenrahoitusratkaisut voivat tarjota merkittäviä taloudellisia etuja ja tukea sijoitusten kasvattamista. Asuntolainojen uudelleenrahoitus on prosessi, jossa vanhat lainat korvataan uusilla lainoilla, jotka tarjoavat parempia ehtoja tai matalampia korkoja.

Asuntosijoittajat voivat hyötyä asuntolainojen uudelleenrahoituksesta useilla tavoilla. Yksi tärkeimmistä eduista on mahdollisuus säästää rahaa korkokuluissa. Jos uusi laina tarjoaa matalampaa korkoa kuin vanha laina, sijoittaja voi maksaa vähemmän korkoja ja lisätä näin sijoituksen tuottoa.

Lainojen uudelleenrahoitusratkaisujen edut

Lainojen uudelleenrahoitusratkaisut voivat tarjota useita etuja asuntosijoittajille:

• Alhaisemmat korkokustannukset
• Paremmat lainaehdot
• Mahdollisuus lyhentää laina-aikaa
• Parannettu maksuvalmius
• Vähennetyt kuukausittaiset maksut
• Enemmän rahaa käytettävissä uusiin investointeihin
• Ennustettavuutta kiinteällä korolla tai joustavuutta vaihtuvalla korolla

Lisähyötyinä lainojen uudelleenrahoitus voi edistää rahoituksen saatavuutta ja varmistaa sijoitusomaisuuden pitkäaikaisen vakauden ja kannattavuuden. Rahoitusta hakiessa maksuvalmiuden ja taloudellisen vakauden merkitys korostuu. Uudelleenrahoituksen avulla on mahdollista saavuttaa edullisemmat kuukausikulut, mikä puolestaan luo vakaamman taloudellisen perustan.

Uudelleenrahoituksen hinnat

Asuntosijoittamisen uudelleenrahoituksen kustannukset voivat vaihdella eri tekijöistä riippuen. Jotkut uudelleenrahoituksen tarjoajat saattavat veloittaa erilaisia maksuja, kuten uudelleenrahoitusmaksuja, käyttöpalkkioita tai muita kuluja. Korkotaso on myös tärkeä tekijä, joka vaikuttaa uudelleenrahoituksen hintaan.

Ennen uudelleenrahoituksen aloittamista on tärkeää arvioida kaikki kustannukset ja harkita uudelleenrahoituksen kannattavuutta. Jos uudelleenrahoituksen kustannukset ovat liian suuret, ne voivat syödä sijoituksen tuoton ja tehdä uudelleenrahoituksesta kannattamattoman.

Uudelleenrahoituksen hinnat esimerkki

Tässä esimerkissä uudelleenrahoituskustannukset ovat yhteensä 1700 euroa. Uudelleenrahoituksen hinta voi kuitenkin vaihdella merkittävästi eri tilanteissa, ja siksi on tärkeää arvioida kaikki kustannukset ennen uudelleenrahoituksen aloittamista.

Lisäksi, jos uudelleenrahoituksen avulla saavutettava säästö on liian pieni suhteessa kustannuksiin, uudelleenrahoituksen aloittamista ei ehkä kannata harkita. Yksi tapa arvioida uudelleenrahoituksen kannattavuutta on laskea takaisinmaksuaika ja vertailla sitä muihin sijoitusmahdollisuuksiin.

Uudelleenrahoituksen vaikutukset

Markkinoiden muuttuessa ja korkotason heilahtaessa, sijoittajilla voi olla mahdollisuus tehdä asuntosijoitustensa uudelleenrahoitus. Uudelleenrahoitus voi auttaa sijoittajia alentamaan asuntolainansa korkoa, lyhentämään laina-aikaa ja parantamaan sijoitusomaisuuden tuottoa.

Uudelleenrahoituksen vaikutukset voivat vaihdella sijoittajan tilanteesta riippuen. Koron alentaminen voi esimerkiksi alentaa lainanhoitokuluja ja kasvattaa vuokratuottoa. Uudelleenrahoitus voi myös antaa tilaa uusille investoinneille ja mahdollisuuden kasvattaa sijoitusomaisuutta. Hyvänä aikana eli matalan koron aikana lainan koron voi kiinnittää johonkin tiettyyn korkotasoon, joka lisää ennustettavuutta. Mikäli koron kiinnittää edullisesti ja onnistuneesti voi säästöt olla myös huomattavia, kuten jos koron sai lukittua 2% tasolle 2020, kun korot huitelevat nyt 2023 5-6 % tietämillä. Samalla kiinnitetty korko epäonnistuneesti voi maksaa paljon ja sen muuttamista vaihtuvakorkoiseksi kannattaa harkita uudelleenrahoittamalla.

Vaikka uudelleenrahoituksella saavutettaisiin säästöjä korkokuluissa esimerkiksi laina-aikaa muuttamalla, voi kuukausittainen lainan lyhennys olla niin suuri, että kassavirta muuttuu negatiiviseksi. Tämä voi tapahtua erityisesti silloin, jos laina-aikaa lyhennetään merkittävästi. Joskus sijoittaja voi haluta säilyttää tai jopa parantaa kassavirtaa valitsemalla hieman suuremmat korkokulut, mutta pidemmän laina-ajan. Positiivinen kassavirta voi olla tärkeä tekijä, erityisesti jos sijoittaja tarvitsee säännöllistä tuloa sijoituksistaan tai haluaa varmistaa, että hänellä on riittävästi varoja kattamaan yllättävät menot ilman lisärahoituksen tarvetta. Siksi uudelleenrahoituksen ehdot on punnittava huolellisesti, jotta ne tukevat sijoittajan pitkän aikavälin taloudellisia tavoitteita

Esimerkki rahoitusehtojen muutoksista

Vapauta pääomaa arvonnousulla

Kun ostat asunnon, prosessi alkaa yleensä lainan hakemisella. Lainan määrä perustuu asunnon arvoon, joka määritetään arvioinnin kautta. Tämä arvioitu arvo toimii lainan vakuutena pankille tiettyyn prosenttiosuuteen asti. Asunnon hinnasta lainan ylittävä osuus  yleensä noin 30% asunnon arvosta tulee kattaa omalla pääomalla.

Esimerkiksi, jos asunnon arvo on 100 000 euroa, pankki saattaa lainata sinulle 70% tästä summasta, eli 70 000 euroa. Loput asunnon hinnasta 30 000 euroa tulee maksaa itse.

Asunnon arvon noustessa lainan määrä pysyy samana, mutta oma pääoma kasvaa. Jos asunnon arvo esimerkiksi nousee, saatat huomata, että pankin lainan osuus suhteessa asunnon arvoon laskee, vaikkapa 60%:iin. Tällöin omistamasi pääoman osuus kasvaa 40%:iin, ja sinulla on käytännössä 10% ylimääräistä vakuusarvoa, jota ei ole lainassa hyödynnetty.

Tämä ”vapautunut” pääoma  eli osuus, joka ylittää alkuperäisen 70% lainavakuuden voi mahdollistaa lisälainan ottamisen. Tätä voi hyödyntää esimerkiksi remonttiin, sijoituksiin tai vaikkapa toisen asunnon ostoon.

Verovapaan tuoton hyödyntäminen uudelleenrahoituksella

Kun kiinteistön arvo nousee, sen vakuusarvo kasvaa, mikä mahdollistaa suuremman lainan ottamisen nykyistä kiinnitystä vastaan. Täten voidaan vapauttaa kiinteistöstä varoja käytettäväksi ilman, että kiinteistöä tarvitsee myydä.

Normaalisti, jos kiinteistö myydään arvonnousun jälkeen, myyntivoitosta on maksettava veroa. Yrityksellä maksettava vero on 20%, kun taas yksityisellä sijoittajalla tulo on mitä luultavammin pääomatuloa eli veroprosentti on 30/34%. Tämä vähentää käytettävissä olevaa pääomaa, joka voitaisiin sijoittaa uudelleen. Uudelleenrahoituksella sen sijaan voidaan ”nostaa” arvonnousu käyttöön käteiseksi ilman välittömiä veroseuraamuksia. Tämä tarkoittaa, että sijoittajalla on enemmän rahaa käytettävissään uusiin investointeihin verrattuna tilanteeseen, jossa kiinteistö olisi myyty ja voitoista olisi maksettu veroja.

Uudelleenrahoittaminen voi olla hyödyllinen pitkäaikaisille sijoittajille, jotka haluavat kasvattaa sijoitusportfoliotaan ilman, että heidän tarvitsee realisoida voittojaan ja kohdata veroseuraamuksia. Uudelleenrahoituksen avulla sijoittajat voivat siis hyödyntää kiinteistöjensä arvonnousua tehokkaasti, säilyttäen samalla omistuksensa ja välttäen verot myyntivoitoista.

Yhteenveto

Johtopäätöksenä voidaan todeta, että asuntolainojen uudelleenrahoitus tarjoaa korkokulujen säästämisen, lainaehtojen parantamisen, laina-ajan lyhentämisen, maksuvalmiuden parantamisen ja kuukausittaisten maksujen vähentämisen. Nämä edut voivat johtaa parempaan taloudelliseen joustavuuteen ja lisätä varoja uusiin investointeihin.

Lisäksi uudelleenrahoitus voi nopeuttaa uuden asunnon hankintaa, mikäli vapautunutta pääomaa voidaan hyödyntää uudelleenrahoittamalla toista asuntoa.