Vaikka maailmantilanteessa on parin viime vuoden aikana ollut yllättäviä käänteitä, asuntosijoittamisessa pätevät samat säännöt kuin ennenkin: tärkeintä on varmistaa, että kassavirta ja vuokrattavuus ovat hyvällä tasolla.

Mitä vuokramarkkinoille kuuluu?

Koronapandemia sekoitti vuokramarkkinoita vuosina 2020–2021, kun opiskelijat ja keikkatyöläiset vetäytyivät kotipaikkakunnilleen ja asuntoja oli tavallista enemmän tyhjillään. Monessa kaupungissa vuokra-asuntojen markkinointiajat kääntyivät kasvuun ja vuokrapyynnit puolestaan laskuun. Tällä hetkellä tilanne on kuitenkin jo melko normaali ja vuokramarkkina on aika lailla tasapainossa. 

Ukrainan sodan seurauksena Suomeen on tullut kymmeniä tuhansia pakolaisia, mikä näkyy myös vuokramarkkinoilla. Osa heistä todennäköisesti muuttaa takaisin, kun sota loppuu, ja osa jää pysyviksi asukkaiksi Suomeen. Asuntomarkkinoihin tällä ei kuitenkaan isossa kuvassa ole suurta vaikutusta. 

Vuokramarkkinan haasteet näkyvät nyt ennen kaikkea paikkakuntakohtaisesti. Esimerkiksi Etelä-Suomen kasvukeskuksissa, Espoossa ja Vantaalla, on rakennettu paljon ja sen myötä tyhjiä asuntoja on enemmän. 

Monet asuntosijoittajat painottavat nyt sijoituksiaan kasvukolmioon (Turku, Tampere, Helsinki), jossa uskotaan olevan hyvät mahdollisuudet nostaa asuntojen arvoa. Kääntöpuolena on kuitenkin se, että markkinat tällä alueella voivat ylikuumeta, jolloin ostajia on enemmän kuin myyjiä ja hinnat sen mukaiset. Järkeviä sijoituskohteita kannattaa siis etsiä muualtakin kuin vain alueilta, joille kaikki tähtäävät ja jotka ovat mediassa eniten näkyvissä. 

Hyvä tapa seurata vuokramarkkinoita on tarkastella kaupungin tyhjien asuntojen suhdetta asukaslukuun. Tätä voi seurata Suomen isoimpien kaupunkien osalta vuokraovi.comista. Tällä hetkellä esimerkiksi Seinäjoella ja Joensuussa on erittäin hyvä tilanne, kuten yleisesti ottaen muissakin 50 000–100 000 asukkaan kaupungeissa.  

Lisäksi asuntosijoittajan kannattaa pysyä ajan tasalla eri kaupunkien uutisista ja kehityssuunnitelmista. Onko alueella valmistumassa uusia asuntoja, joiden tarjonta voi vaikuttaa vuokrattavuuteen? Myös isompia rakennushankkeita kannattaa seurailla, sillä ne yleensä tuovat alueelle työpaikkoja ja asukkaita. Sen myötä vuokramarkkinoihin tulee hyvää buustia.

Miten inflaatio ja hintojen nousu ovat vaikuttaneet asuntosijoittamiseen?

Inflaatio sinänsä ei ole hirveästi tuonut hinnankorotuspaineita asunto- ja kiinteistösijoittajille. Hoitovastikkeet ovat yleensä maksimissaan 4–5 €/m2, kun taas keskimääräiset vuokrat ovat usein 10–20 €/m2. Jos kulut nousisivat esimerkiksi viisikin prosenttia, vuokria ei tarvitsisi nostaa kuin pari prosenttia.

Hintojen nousua on kuitenkin tapahtunut muistakin syistä kuin inflaation takia. Rakennustarvikkeiden hinnat ovat nousseet tänä vuonna huomattavasti, joten asuntojen mahdolliseen remontointiin on uponnut enemmän rahaa. Voi kuitenkin olla, että hinnat tippuvat taas, kun maailmantilanne normalisoituu. 

Energian hinnat ovat asia erikseen, ja erityisesti sähkölämmitys yhdistettynä pörssisähköön on nyt sijoitusasuntojen omistajille merkittävä ongelma. Jos taas voimassa on aiemmin tehty pitkä sähkösopimus kiinteällä hinnalla, sähkön hinnan nousulla ei ole vaikutusta. 

Kaukolämmönkin hinnoissa voi olla korotuspaineita, mutta ne vaihtelevat kaupunkikohtaisesti. Kannattaa kiinnittää huomiota siihen, miten kaukolämpö tuotetaan: joillakin paikkakunnilla siihen voidaan käyttää haketta, joillakin roskia, puuta tai öljyä. Joillakin paikkakunnilla kaukolämmön hinta ei ehkä nouse ollenkaan. 

Myös fossiiliset, paljon energiaa kuluttavat lämmitysmuodot voivat tuoda turhia kuluja asuntosijoittajille. Ylipäänsä lämmitys muodostaa ison osan asuntojen kustannuksista, joten se on asuntoa ostettaessa tärkeä näkökulma. Esimerkiksi maalämpöön siirtyminen voi olla järkevä vaihtoehto, mutta tällä hetkellä näidenkin laitteistojen hankintahinnat ovat korkeat.

Lainojen korot nousevat – miten se pitää huomioida?

Lainojen korot ovat olleet nousussa ja oletus on, että ne voivat nousta vielä jonkin verran, mutta eivät välttämättä enää paljon. Liikaa riskejä ei silti kannata ottaa ja kassavirta kannattaa arvioida huolellisesti. Mitä enemmän sijoitusasuntoon kohdistuu lainaa, sitä suuremmat vaikutukset korkojen nousulla on sijoituksen kannattavuuteen. 

On kuitenkin hyvä muistaa, että asuntosijoittamisessa velkaa otetaan siksi, että saataisiin velkavipua. Se on sitä korkeampi, mitä isompi ero otetun lainan koron ja kohteen tuoton välissä on. Jos esimerkiksi lainan korkoprosentti on 2 % ja kohde tuottaa 4 %, vipuvaikutus on aika pieni, 2 %. Jos taas kohde tuottaakin 8 %, vipuvaikutus on jo kolminkertainen, 6 %. Kun siis halutaan varmistua asuntosijoittamisen kannattavuudesta korkojen noustessakin, kannattaa valita korkeatuottoisempia sijoituskohteita.

Toisaalta korkojen nousu voi myös tuoda hyviä mahdollisuuksia asuntosijoittajille, sillä tiukoissa tilanteissa velkaantuneet omistajat saattavat myydä kohteitaan tavallista edullisemmin.

Sijoitusasuntoja on nyt hyvin tarjolla

Kiinteistökattauksen toiminnassa maailmantilanteen muutokset eivät ole juurikaan näkyneet, lukuun ottamatta koronan alkuaikojen hiukan hiljaisempaa jaksoa asuntokaupassa. 

Tällä hetkellä sijoituskohteita on hyvin tarjolla, sekä osto- että myyntipuolella. Myyjillä näyttäisi olevan halukkuutta myydä ja asuntosijoittajille on mahdollista löytää erinomaisia sijoituksia. Tilanne näyttää yleisesti ottaen hyvältä, ja meillä on useita uusiakin hankintoja suunnitteilla. 

Kiinteistömarkkinoiden etu moniin muihin sijoittamisen muotoihin verrattuna on se, että muutokset ovat pääpiirteissään hitaita ja pieniä. Yhtä suuria vaihteluita kuin esimerkiksi osakemarkkinoilla ei nähdä, joten sen puoleen kiinteistö- ja asuntosijoittaminen on turvallisempi sijoitusmuoto epävarmempinakin aikoina. 

Joonas Rautiainen
Kiinteistökattaus

Lisää artikkeleita

18.10.2022