Asuntosijoittaminen muuttotappioalueilla

Johdanto

Muuttotappioalueet ovat alueita, joista asukkaita muuttaa pois enemmän kuin sinne muuttaa uusia tai syntyy uusia asukkaita. Tämä voi johtua monista tekijöistä, kuten työpaikkojen puutteesta, palveluiden heikosta saatavuudesta tai yleisestä elämänlaadun laskusta. Mutta mitä tämä tarkoittaa asuntosijoittajan näkökulmasta? Onko muuttotappioalueilla sijoittaminen riski vai mahdollisuus? Tässä artikkelissa käsittelemme näitä kysymyksiä.

Muuttotappioalueiden tunnistaminen

Ensimmäinen askel on tunnistaa, mitkä alueet ovat muuttotappioalueita. Tämä voidaan tehdä tarkastelemalla väestötilastoja ja muuttoliiketietoja. Tutkiminen on hyvä aloittaa Tilastokeskus.fi tilastoilla. Tilastokeskuksen tilastot tarjoavat tietoa muun muassa väestönkehityksestä, työllisyystilanteesta ja palveluiden saatavuudesta eri alueilla.

Riskit ja mahdollisuudet

Muuttotappioalueilla sijoittamiseen liittyy sekä riskejä että mahdollisuuksia. Yksi suurimmista riskeistä on asuntojen arvon aleneminen. Jos ihmiset muuttavat pois ja uusia asukkaita ei tule tilalle, asuntojen kysyntä vähenee. Tämä voi johtaa asuntojen hintojen laskuun, mikä tarkoittaa sijoittajalle tappiota.

Toisaalta muuttotappioalueilla voi olla myös mahdollisuuksia. Esimerkiksi, jos alueella on suunnitteilla suuria investointeja, kuten uusia teollisuuslaitoksia tai infrastruktuurihankkeita, nämä voivat kääntää väestönkehityksen suunnan ja nostaa asuntojen arvoa.

Riski näkyy vuokratuotossa

Riski heijastuu suoraan vuokratuottoon. Alueet, joita pidetään riskialttiina esimerkiksi muuttotappioiden vuoksi, tarjoavat yleensä hieman korkeamman vuokratuoton kuin vähäriskisemmät alueet. Riski on skenaario, joka voi toteutua tai jäädä toteutumatta. Ihanteellisessa tilanteessa riski ei realisoidu ja sijoittajan saama tuotto onkin tavanomaista suurempi. Muuttotappioalueilla sijoittajalla on mahdollisuus saada korkeampaa tuottoa, mikäli hänellä on tarvittavaa osaamista ja hyvä joskus tuuria.  Suurempi riski voi mahdollistaa suuremman tuoton, mikäli riskit hallitaan oikein.

Edullisempia asuntoja

Muuttotappioalueilla asuntojen hinnat ovat tyypillisesti matalampia kuin kasvukeskuksissa. Tämä voi tarjota sijoittajalle mahdollisuuden hankkia asuntoja edullisemmin. Esimerkiksi, kun kasvukeskuksissa asuntoon saattaa tarvita 100 000 euron investoinnin, muuttotappioalueilla vastaavanlaisen asunnon voi löytää 20 000 eurolla. Edullisempi hinta ei välttämättä tarkoita huonompaa laatua, vaan se heijastaa alueen yleistä hintatasoa. Erityisesti aloitteleville sijoittajille edullisempi asunto voi olla houkutteleva sijoituskohde, sillä se mahdollistaa sijoittamisen aloittamisen nopeammin ja tuoton kertymisen aikaisemmin. Vaikka kasvukeskuksistakin voi löytyä edullisempia asuntoja, ne sijaitsevat usein vähemmän suosituilla alueilla, mikä voi tehdä vuokraamisesta haastavampaa ja lisätä arvonkehitykseen liittyviä riskejä.

Vuokralaisriski

Muuttotappioalueiden vuokramarkkinat voivat olla hyvin vaihtelevia ja ne saattavat heilahdella ylikysynnän ja ylitarjonnan välillä riippuen alueen erityispiirteistä. Joissakin kaupungeissa vuokra-asuminen on huomattavasti suositumpaa kuin omistusasuminen, sillä edulliset vuokrat tai haluttomuus ottaa riskiä asuntojen arvon laskusta houkuttelevat asukkaita. Toisaalta joillakin alueilla omistusasuminen on suositumpaa ja vuokra-asuntojen kysyntä on vähäistä, mikä lisää tyhjienkuukausien riskiä.

Vaikka alueen vuokramarkkinatilanne saattaa tällä hetkellä olla suotuisa, on tärkeää muistaa, että tilanne voi muuttua ajan myötä. Jos potentiaalisten vuokralaisten määrä vähenee vuosittain, myös vuokramarkkinat heikentyy. Tämä voi johtaa siihen, että aiemmin hyvänä pidetty vuokramarkkinatilanne muuttuu huonoksi, ja tyhjienkuukausien riski kasvaa pitkällä aikavälillä.

Muuttotappioalueilla vuokralaisriski voi korostua erityisesti alueen heikon työllisyystilanteen vuoksi. Työttömyys voi tehdä vuokranmaksusta haastavaa vuokralaisille, mikä lisää riskiä vuokranmaksun viivästymisestä tai maksamatta jäämisestä. Lisäksi, jos muuttotappioalueella on vähän potentiaalisia vuokralaisia, voi asunnon tyhjillään oloaika pidentyä, mikä puolestaan heikentää sijoituksen tuottoa.

Ulkoistettujen palveluiden riskit

Ulkoistettujen palveluiden, kuten remonttimiesten/naisten tai vuokravälittäjien, saaminen voi olla haasteellista muuttotappioalueilla. Tämä johtuu usein siitä, että pienemmissä kunnissa ja syrjäisemmillä alueilla on vähemmän palveluntarjoajia.

Ulkoistettujen palveluiden löytäminen voi olla hieman hankalaa tai palveluissa voi olla jonoa. On myös mahdollista, että kyseiseltä alueelta ei löydy juuri kyseistä palvelua vaan palvelua pitää hakea viereiseltä kaupungilta, jolloin kustannuksetkin ovat useimmiten hieman korkeampia kuin normaalisti.

Yhteenveto

Muuttotappioalueet alueina voivat tarjota sekä riskejä että mahdollisuuksia. Alueen arvostus voi vaihdella suuresti eri sijoittajien kesken ja tämä voi vaikuttaa merkittävästi asuntojen arvoon. Jos alueen yleinen arvostus säilyy korkeana, asuntojen arvot eivät välttämättä laske merkittävästi ja vuokralaisia saattaa olla saatavilla. Mikäli alueen arvostus sen sijaan heikkenee, on odotettavissa, että myös asuntojen arvot laskevat. Tämä on tärkeää ottaa huomioon sijoituspäätöstä tehdessä ja tuottolaskelmia laatiessa. On myös mahdollista, että alueen arvostus jakaa mielipiteitä; toiset saattavat pitää sitä houkuttelevana, kun taas toiset näkevät sen vähemmän viehättävänä. Tässä tilanteessa asunnon arvon kehitys voi riippua siitä, löytyykö jatkossa ostaja, joka näkee alueen positiivisessa valossa, vai päätyykö asunto henkilölle, joka ei arvosta aluetta yhtä paljon

Muuttotappioalueiden koko on myös merkittävä tekijä. Esimerkiksi 70 000 asukkaan kaupungissa, joka on hitaasti kuihtumassa, ei välttämättä ole välitöntä ongelmaa, jos asukkaat hakeutuvat kaupungin keskustaan ja sen elinvoima säilyy. Sen sijaan 20 000 asukkaan kaupungissa tilanne on toinen. Tällaisessa kaupungissa laitakaupungin kuihtuminen saattaa jo vaikuttaa keskustan elinvoimaisuuteen.

Kaiken kaikkiaan muuttotappioalueet eivät ole välttämättä huonoja sijoituskohteita, kunhan sijoittaja ymmärtää alueen erityispiirteet ja ottaa huomioon riskimarginaalit. Jos sijoittaja kuitenkin kaihtaa riskiä, on suositeltavaa keskittyä kasvukeskuksiin, joissa asuntojen arvonkehitys on yleensä vakaampaa.