Asuntosijoittaminen muutoksessa: Arvonnoususta vuokratuottoon

Johdanto

Asuntosijoittamisessa kokeneet ja aloittelevat sijoittajat ovat nähneet kahdenlaisia markkinoita; ne, missä raha on halpaa ja arvonnousu toimii vauhdittavana voimana, sekä ne, missä korkeammat korot ja epävarmuus arvonnoususta ohjaavat tarkemmin sijoituskohdevalintoja. Analysoimalla menneisyyttä ja nykyhetkeä voimme oppia ymmärtämään, mihin suuntaan asuntosijoittamisen trendit ovat menossa ja mihin kannattaa kiinnittää huomiota.

Halvan rahan aikakaudella arvonnousu hallitsi markkinoita

Kun rahoitus oli erittäin edullista, monet sijoittajat keskittyivät ostamaan asuntoja alueilta, joissa arvonnousu oli todennäköistä. Tämä strategia sai lisävauhtia, kun asuntojen kasvaneet arvot mahdollistivat vakuusarvojen vapauttamisen ja lisäsijoitusten tekemisen. Näin ollen asuntosijoittajan salkun kasvu voitiin vivuttaa tehokkaasti. Tällä tavoin monet sijoittajat pääsivät nauttimaan vahvasti kasvavasta pääomasta.

Esimerkiksi, jos sijoittaja osti asunnon alueelta, joka oli kehityksen kärjessä, saattoi hän huomata asuntonsa arvon kasvavan merkittävästi jo lyhyessä ajassa. Tämän kasvun ansiosta oli mahdollista ottaa uutta lainaa alkuperäistä suuremmalla vakuusarvolla ja laajentaa sijoitussalkkua entisestään.

Vuokratuoton sivuuttaminen markkinamuutoksissa

Toisaalla markkinoilla alueet, joilla ei uskottu arvonnousuun, kuten monet syrjäisemmät paikkakunnat tai alueet, joiden talous ei ollut kovassa nousukiidossa, kärsivät arvon laskusta. Usein näillä alueilla oli korkeampi vuokratuotto, mutta sijoittajien kiinnostus niitä kohtaan oli laimeaa, koska päähuomio oli arvonnousussa.

Esimerkiksi, kun joku sijoitti asuntoon, joka sijaitsi kauempana suurista keskuksista ja tarjosi siten korkeampaa vuokratuottoa, saattoi hän kokea, että asunnon arvo ei kasvanut odotetulla tavalla, mikä vaikutti negatiivisesti sijoitusstrategian kokonaistuottoon.

Korkojen nousu ja markkinakäsitysten muutos

Kuitenkin markkinatilanteet muuttuvat ja viime aikoina olemme huomanneet, että sekä korkotaso että asuntomarkkinoiden ylijäämät ovat aiheuttaneet muutoksia asuntosijoittamisen näkemyksissä. Odottamattomasti korkeammat korot ja kasvanut epävarmuus arvonnousun suhteen ovat saaneet sijoittajat harkitsemaan uudelleen sijoituspäätöksiään. Asuntomarkkinat ovat siirtyneet pois aikaisemmasta voimakkaasta arvonousuun keskittyvästä ajattelusta.

Tämä muutos on korostanut vuokratuottoa tarjoavien kohteiden merkitystä. Kun arvonnousu ei ole enää luotettava tuottojen lähde, sijoittajien on keskityttävä tuottamaan kassavirtaa nimenomaan vuokratuotoista. Ne alueet ja kohteet, jotka aikaisemmin jäivät vähemmälle huomiolle, voivat nyt tarjota hyviä mahdollisuuksia korkeampien vuokratuotto-odotusten myötä.

Esimerkiksi alueilla, jotka tarjoavat vankkaa vuokrakysyntää, mutta rajoittunutta arvonnousupotentiaalia, asuntosijoittajan kannattaisikin nyt kiinnittää huomiota vakaisiin vuokratuloihin ja pitkäaikaiseen arvon kehitykseen, jotka voivat tarjota houkuttelevan tuottopotentiaalin korkeampien riskien aikana.

Tuottovaatimusten muutos korkeamman korkotason aikana

Viimeaikaiset markkinamuutokset ovat haastaneet perinteiset asuntosijoittamisen strategiat. Aiemmin, kun sijoittajan tuottovaatimus oli esimerkiksi 5%, oli mahdollista saavuttaa tämä tavoite yhdistämällä arvonnousu ja vuokratuotto. Arvonnousu saattoi tuottaa 2% ja loput tarvittavasta tuotosta saatiin vuokratuotolla. Kuitenkin, kun korkotaso on noussut merkittävästi, tämä yhtälö ei enää toimi entiseen tapaan. Asuntojen arvonnousu on hidastunut tai jopa kääntynyt laskuun, mikä pakottaa sijoittajat etsimään korkeampia vuokratuottoja.

Tämän seurauksena vuokratuoton merkitys on korostunut. Vaikka on mahdollista, että vuokrat nousevat jonkin verran markkinatilanteen tasapainottamiseksi, ne eivät todennäköisesti nouse tarpeeksi korkeiksi täyttämään aiempia tuottovaatimuksia. Sijoittajien on siis löydettävä muita keinoja tuottotavoitteidensa saavuttamiseksi, kuten sijoittamalla korkeamman tuoton kohteisiin tai vaihtamalla nykyisiä sijoituskohteitaan tuottoisampiin.

Lisäksi pankkien suhtautuminen lainanantoon on muuttunut varovaisemmaksi. Nykytilanteessa pankit ovat huolestuneita siitä, että jos asiakas lainoitetaan maksimiin, ei hänelle voida myöntää lisärahoitusta tarvittaessa. Tämä on johtanut lainamäärien pienentymiseen ja monien sijoittajien luottoluokituksen heikkenemiseen, mikä puolestaan on nostanut lainojen marginaaleja. Vaikka euriborin nousu on lisännyt lainojen kustannuksia, myös asiakaskohtaiset marginaalit ovat kasvaneet, mikä tekee lainarahalla sijoittamisesta entistä kalliimpaa ja haastavampaa.

Koron vaikutus asumisen kustannuksiin ja houkuttelevuuteen

Kun korkotasot nousevat, asuntojen rahoitusvastike kasvaa väistämättä. Korkojen nousu voi tapahtua yllättävän nopeasti, ja prosentuaalisesti kasvu voi olla huomattava. Erityisesti velkavipua hyödyntäneissä asuntosijoituksissa koron osuuden kasvu rahoitusvastikkeessa voi olla merkittävä. Viime aikoina on nähty, kuinka korkojen nopea nousu on aiheuttanut haasteita asuntosijoittajille. Vuokria ei ole pystytty nostamaan samassa tahdissa korkojen kanssa, mikä on johtanut suureen eroon asunnon tuottamien tulojen ja kulujen välillä.

Tämä ero vaikuttaa suoraan asumisen kannattavuuteen. Kun kulut ylittävät tulot, vuokralla asuminen muuttuu lyhyellä aikavälillä houkuttelevammaksi vaihtoehdoksi. Toisaalta, kun tämä ero on pieni, omistusasuminen voi olla taloudellisesti järkevämpää, ja yleensä tällöin vuokrien nousupaine on myös vähäisempi. Tämä dynamiikka heijastuu myös asuntojen hintoihin. Korkojen nousun aiheuttama kustannuspaine voi hillitä asuntojen hintojen nousua tai jopa laskea niitä, kun taas matalien korkojen aikana asuntojen hinnat saattavat nousta nopeammin

Asunnon omistamisen kulut:

Vuokratuotto kohteiden tulevaisuus

Miten tulevaisuudessa sitten arvonnousuun tottuneet sijoittajat lähestyvät markkinoita, joissa vuokratuotto kohoaa jälleen arvostetuksi tulonlähteeksi? Todennäköisesti tulemme näkemään lisääntyvää kiinnostusta kohteisiin, jotka saattavat tarjota varmempaa ja ennustettavampaa kassavirtaa, mikä puolestaan kohottaa näiden kohteiden arvoa ja kysyntää. Aiemmin tapahtunut arvonlasku muualla Suomessa kuin kasvukeskuksissa voi olla takanapäin ja arvonnousua voidaan alkaa nähdä muuallakin.