Asuntomarkkinoiden ajoittaminen vai markkinoilla oleminen

Johdanto

Asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa, joka vaatii päättäväisyyttä, opiskelua ja laskelmien tekemistä. Yksi keskeinen kysymys, joka nousee usein esiin, on se, kannattaako asuntomarkkinoilla olla koko ajan vai ajoittaa sijoituksia? Molemmilla strategioilla on omat hyötynsä ja haasteensa, ja oikea valinta riippuu sijoittajan omista tavoitteista, riskinottokyvystä ja markkinanäkemyksestä.

Asuntomarkkinat nousevat pitkällä aikavälillä

Lähtökohtaisesti markkinoilla olo kannattaa. Sijoittaja voi hyötyä sekä asuntojen arvonnoususta että vuokratuotoista. Toisaalta, asuntomarkkinoilla olemisella on myös haasteita. Korkojen ja kulujen nousu voi syödä sijoituksen tuottoja. Lisäksi, jos asuntomarkkinat laskevat, asuntojen arvot voivat laskea huomattavasti. Tämä voi johtaa siihen, että sijoittaja menettää rahaa.

Ajoittaminen asuntosijoituksissa

Toinen strategia on ajoittaa asuntosijoitukset. Tämä tarkoittaa, että sijoittaja yrittää ennustaa asuntomarkkinoiden syklejä ja tehdä sijoituksia silloin, kun hinnat ovat alhaisimmillaan. Ajoittamisen etuna on, että se voi tarjota suurempia tuottoja. Haasteena on, että asuntomarkkinoiden ajoittaminen on erittäin vaikeaa. Markkinoiden ennustaminen on jossain määrin arvailua, jolloin sijoittaja voi tehdä virheellisiä ennusteita, jotka voivat johtaa tappioihin varmemman tuoton sijaan.

Ostaminen halvalla ja myyminen kalliilla

Ostaminen halvalla ja myyminen kalliilla on strategia, joka on toimiva niin osake- kuin asuntomarkkinoillakin. Tämä strategia on kuitenkin helpompi toteuttaa teoriassa kuin käytännössä. Jälkikäteen on helppo todeta, milloin olisi ollut paras hetki ostaa tai myydä, mutta reaaliaikaisessa tilanteessa päätöksen tekeminen voi olla haastavaa.

Asuntomarkkinoilla ostojen ja myyntien ajoittaminen ei välttämättä osu kohdalleen, olipa kyse sitten osake- tai asuntomarkkinoista. Asuntosijoittamisessa asuntojen jatkuva vaihtaminen tulee kalliiksi varainsiirtoverojen ja muiden myyntiin kulujen takia. Usein aloittelevalle ja keskivertosijoittajalle osta ja pidä strategia toimii paremmin. Ammattimaisemmalle ja kokeneemmalle sijoittajalle ostaminen halvalla ja myyminen kalliimmalla voi olla ihan pätevä keino kasvattaa varallisuutta.

Asuntomarkkinoiden riskit

Erityisesti yhtiölainojen riskit, korkojen nousu, uudisasuntojen tuotanto ja vuokramarkkinoiden riskit heiluttelevat asuntomarkkinoita. 

Riskien hallinta on keskeinen osa asuntosijoittamista. On tärkeää tehdä sellaisia sijoituspäätöksiä, jotka eivät vaaranna sijoittajan taloudellista turvallisuutta ja mahdollistavat yöunien säilymisen rauhallisina. Ajoittamisstrategiassa on riskinä, että markkinoiden liikkeitä spekuloidaan liikaa ja riskejä aliarvioidaan, mikä voi johtaa suuriin tappioihin. Riskienhallinnassa on hyödyllistä laatia kolme erilaista skenaariota: paras mahdollinen, keskiverto ja huonoin mahdollinen. Näin sijoittaja voi varautua eri skenaarioihin: parhaassa tapauksessa hän voi saada huipputuoton, keskivertotilanteessa kohtalaisen tuoton ja huonoimmassa tapauksessa tappiot pysyvät hallinnassa.

Kannattaako nyt ostaa asunto vai odottaa parempia aikoja?

Tähän kysymykseen ei ole yksiselitteistä vastausta, sillä asuntomarkkinoilla voi tehdä hyviä ostoksia riippumatta vallitsevasta markkinatilanteesta. Muutaman vuoden päästä on helppo sanoa, kannattiko sijoitusasunto ostaa nyt vai olisiko parempi odotella. On tärkeää muistaa, että odottelulla on hintansa, jos pääoma ei ole tuottamassa, se ei tuota mitään. Mikäli sijoittaja ostaisi nyt sijoitusasunnon, jonka tuotto olisi vuodessa 10%, jokaisena odotteluvuotena jää saamatta tuo 10% tuottoa. Vaikka odottelemalla voisi saada hetkellisesti hyvän tuoton, voi pitkällä aikavälillä jäädä tuottoa saamatta ja kokonais tuotto olisi voinut olla sama kuin pitämällä rahat kiinni koko ajan jossakin sijoituksessa.  Sijoittajaguru Peter Lynchin yksi kuuluisimmista sanonnoista on ollut: ”Enemmän rahaa on menetetty yrittämällä ajoittaa markkinoita, kuin olemalla markkinoilla.”

Yhteenveto

Olipa valintasi sitten olla asuntomarkkinoilla jatkuvasti tai ajoittaa sijoituksia, on tärkeää muistaa, että asuntosijoittaminen on pitkän aikavälin toimintaa ja tuotot kertyvät ajan myötä. Markkinoilla ollessasi otat vastaan suhdanteiden tuomat tuotot, mutta myös tappiot. Pitkällä aikavälillä yleensä kuitenkin päädyt plussan puolelle. Ajoittamalla sijoittajalla on mahdollisuus korkeampiin tuottoihin, mutta samalla riski korkeampiin tappioihin kasvaa, ja se vaatii myös enemmän tietoa ja riskinottoa.

Asunnot eivät ole kovin likvidi omaisuusluokka, joten ajoittaminen on enemmän suositeltavaa osakkeiden kohdalla, joissa kaupankäynti tapahtuu päivittäin ja hinnat vaihtelevat sen mukaan. Asuntojen kohdalla syklit voivat kestää vuosia, jolloin ajoittaminen voi olla todella vaikeaa ja potentiaalisia tuottoja voi jäädä helposti saamatta, kun odotellaan laskukautta, jolloin kohteita saisi alennuksella. Asunnoissa ajasta riippumaton sijoittaminen on järkevämpää. Kuitenkin tilanne, jossa kulut nousevat huomattavasti, vuokrat laskevat tai asuntojen arvot laskevat niin omia laskelmia kannattaa pyöritellä pitkään ja yrittää löytää sellainen kohde, joka on hyvä nyt ja tulevaisuudessa.