Menu
Aikaisemmin asuntojen hintojen nousua on tukenut muun muassa poikkeuksellisen matalat korot, jotka ovat mahdollistaneet edullisen lainarahan. Tämä yhdessä pandemian myötä lisääntyneen etätyön kanssa on kasvattanut asuntojen kysyntää. Kun kotona vietetty aika lisääntyi, monet kotitaloudet panostivat asumiseen entistä enemmän. Lisäksi sijoittajat, joilla oli tarjolla alhaisia korkoja, etsivät tuottoja asuntomarkkinoilta. Monet suuret ammattimaiset kiinteistösijoittaja ja rahastot ovat tilanneet rakennusliikkeiltä asuntoja runsaasti vuokrakäyttöön. Vuonna 2018 Suomen markkinoille tuli todella paljon isoja ulkomaalaisia sijoittajia, jotka ostivat vuodessa tuhansia asuntoja kerralla, kun muualla Euroopassa vuokratuotot alkoivat jäädä pieneksi.
Viimeaikainen asuntojen hintojen lasku voidaan nähdä korjausliikkeenä, joka liittyy korkojen ja muiden kustannusten kasvuun. Elinkustannusten ja rakennuskustannusten nousu sekä inflaation hillitsemiseksi tehtyjen nopeiden ja merkittävien koronnostojen seurauksena kuluttajat ja sijoittajat ovat tulleet varovaisemmiksi. Tämä on johtanut asuntojen kysynnän ja rakentamisen vähenemiseen. Alkuvuonna 2023 joissain maissa nähtiin kuitenkin asuntojen hintojen nousua, mikä saattaa viitata siihen, että kotitalouksien luottamus on elpymässä. Ne alkavat vähitellen sopeutua korkeampiin elinkustannuksiin ja korkoihin.
Asuntosijoittajana on tärkeää ymmärtää, että asuntojen hintojen nousu ja asuntoluotonannon kasvu voivat ruokkia toisiaan etenkin talouden noususuhdanteissa, mikä voi johtaa hintojen yliarvostukseen. Kasvanut rahanmäärä ei yleensä jää pankkitilille lepäämään vaan se siirtyy yleensä kulutukseen tai sijoituksiin. Asuntosijoittamisessa velkavipu nousi 50 prosentista jopa 70 – 90 prosentin tasolle halvan lainarahan myötä.
Korkojen jyrkkä nousu on vähentänyt asuntokauppaa ja laskenut asuntojen hintoja. Tämä on johtanut siihen, että monien kotitalouksien ja asuntosijoittajien velanhoitomenot kasvavat ja varallisuuden arvo laskee, mikä pienentää taloudellisia puskureita. Tämä vähentää lainanottoa, kulutusta ja uusia sijoituksia. Asuntomarkkinoiden notkahdus lykkää asuntotuotantoa ja koettelee rakennusalaa. Kaikki tämä heikentää taloutta ja kasvattaa pankkien luotonannon ja varainhankinnan riskejä. Kiristynyt korkoympäristö ja riskitasojen nousu on saanut pankeilla hälytyskellot soimaan ja pankkien lainan antokin on vähentynyt. Pankit eivät rahoita enää niin isolla velkavivulla ja lainan saaminen on vaikeutunut, joka hidastaa asuntokauppaa entisestään ja laskee asuntojen hintoja.
Korkojen poikkeuksellisen nopea nousu on saanut asuntojen hinnat laskemaan sekä Suomessa että laajasti muissakin maissa. Useimmissa tapauksissa asuntojen nimelliset hinnat ovat yhä kalliimpia kuin ennen keväällä 2020 alkanutta koronapandemiaa, jonka aikana hinnat nousivat huomattavasti. Esimerkiksi Suomessa hinnat olivat vuoden 2022 lopulla alkukevään 2021 tasolla. Vuoden 2023 ensimmäisinä kuukausina hinnat hieman nousivat, mutta kasvu ei luultavasti ole vakaalla pohjalla.
Ulkomaalaisten sijoitusten määrä kasvoi nopeasti, mutta on sittemmin tasaantunut. Tämän seurauksena ulkomaalaisten sijoittajien tarve asunnoille ei ole enää yhtä suuri kuin aiemmin. Monet ulkomaalaiset sijoitusyhtiöt hankkivat ison määrän asuntoja lyhyellä aikavälillä, mikä loi tilanteen, jossa ostajia oli markkinoilla huomattavasti enemmän kuin myyjiä. Tämä synnytti asuntomarkkinoilla erittäin suotuisan tilanteen. Nyt tämä ostobuumi on kuitenkin rauhoittunut, eivätkä ulkomaalaiset sijoittajat ole enää aktiivisesti hankkimassa uusia asuntoja. Jotkut ulkomaalaiset sijoittajat keskittyivät ostamaan suuria määriä vanhoja asuntoja, kun taas toiset investoivat uudiskohteisiin. Ulkomaalaiset sijoittajat ostivat kerralla kokonaisia kerrostaloja tai usean kerrostalon portfolioita.
On todellakin havaittavissa, että nykyinen taloudellinen tilanne on vaikuttanut merkittävästi asuntosijoittajien käyttäytymiseen. Asuntojen hintojen laskun myötä, sijoittajat saattavat kokea paineita myydä omaisuuttaan, etenkin jos näkymät tulevaisuuden hintakehityksestä ovat epävarmat. Tämä näkyy markkinoilla lisääntyneenä myyntipaineena ja joissakin tapauksissa asuntojen houkuttelevan alhaisina pysyvinä hintoina.
Jotkut sijoittajat saattavat myös olla huolissaan siitä, että asunnon tuottama kassavirta ei enää kata asuntoon liittyviä kuluja, kuten vastikkeita tai lainanhoitokuluja. Tämä on johtanut tilanteeseen, jossa sijoittajat kokevat parhaaksi vaihtoehdoksi myydä asuntonsa alhaisella hinnalla, välttääkseen tappioiden kasvamista.
Kiinteistönvälittäjillä on myös olla oma roolinsa tässä tilanteessa. Kun kaupankäynti hidastuu, välittäjät saattavat kannustaa myyjiä asettamaan houkuttelevampia hintoja, jotta asunnot saadaan myydyksi ja he voivat kerätä myyntipalkkion.
Tämä epävarmuus ja poikkeukselliset olosuhteet voivat johtaa siihen, että sijoittajat käyttäytyvät tavalla, joka poikkeaa normaalista. On kuitenkin tärkeää muistaa, että markkinat ovat dynaamisia ja hintojen laskusuhdanteet ovat osa normaalia taloudellista sykliä.
Uskomme, että asuntomarkkinat ottavat nyt hieman takapakkia ja palautuvat ”normaalimmalle” tai ”rauhallisemmalle” tasolle muutama vuoden aikana. Takapakin jälkeen tulee tilanne vastaan, jossa sijoittajat huomaavat, että asuntoihin uskaltaa taas sijoittaa ja noususuhdanne alkaa uudestaan.
Raha harvemmin häviää sijoittajien taskusta täysin vaan se vaihtaa paikkaa. Tällä hetkellä sijoittajat karttavat asuntojen ostoa ja ovat siirtyneet paljon osakemarkkinoille tai tallettaneet varojaan määräaikaistalletustileille. Matalan korkotason aikana määräaikaistileillä ei kannattanut lepuuttaa rahoja todella pienen tuoton takia, nyt kuitenkin määräaikaistalletustileillä tuotto alkaa olla jo kohtalaista 3-4 % tuottotasoa. Mikäli asuntomarkkinoilla alkaa näkyä piristymisen merkkejä, voi asuntoihin alkaa virrata rahaa nopeasti ja asuntomarkkinan piristyminen voi olla nopeaa.
Asuntomarkkinoiden kehitystä voi hyvin seurata kaupunkikohtaisesti seuraamalla vuokrattavien asuntojen määrää esimerkiksi Etuovesta tai Vuokraovesta. Mikäli kaupungin vuokra-asuntojen tarjonta alkaa vähentyä, voimme päätellä vuokramarkkinoiden olevan elpymässä. Tämä puolestaan tarkoittaa, että asuntojen kysyntä kasvaa, mikä saattaa johtaa asuntojen hintojen nousuun.
Uutiskirjeen avulla pysyt ajan tasalla uusista kohteistamme ja ajankohtaisista aiheista.
✔ Tieto suoraan sähköpostiin
✔ Monipuolisesti sijoitusmahdollisuuksia
✔ Ajankohtaista tietoa ja markkinakatsauksia
✔Peru milloin haluat helposti
Royal House Oy
Yliopistonkatu 34 D 58
40100 Jyväskylä
Y-tunnus 0870491-8
info@kiinteistokattaus.fi
Sisäpiiriin liittymällä saat ensimmäisten joukossa tiedon uusista kohteistamme.