Alle markkinahintaan ostaminen on vaikeutunut vanhemmissa kohteissa

Asuntosijoittamisen kulta-ajat

10 vuotta sitten saatoimme ostaa asuntoja isommilta myyjiltä kerralla useita satoja asuntoja ja myydä niitä eteenpäin pienemmille sijoittajille. Kun saimme voittoa per asunto 20 000 euroa, saattoi asuntojen ostaja saada ne eteenpäin myymällä vielä toiset 20 000 euroa, ja hän eteenpäin myymällä 10 000 euroa. Aikaisemmin asunnoissa oli todella paljon katetta ja asuntojen jälleenmyynti oli todella helppoa. Tällä hetkellä katetta ei ole läheskään yhtä paljon ja jälleenmyynti kerratkin ovat vähentynyt myyjältä A -> B -> C.

Markkinoiden tarjonta

Usein isommat sijoittajat ostavat kerrostaloja, jotka ovat olleet aiemmin kaupunkien, kuntien tai säätiöiden käytössä. Toiminta on yleensä yleishyödyllistä ja he ovat saaneet edullista rahoitusta asuntoihin, jolloin talojen tasearvot ovat todella pieniä. Jossain vaiheessa talot koetaan sellaiseksi, että siitä on parasta päästä eroon, ja usein toimijat eivät pyri saamaan tuottoa myynnillä vaan haluavat saada tasearvonsa takaisin. Aikaisemmin markkina-arvoltaan 2 miljoonan euron kerrostaloja saatiin kaupata murto-osalla, esimerkiksi 300 000 eurolla.  Toimijat ovat älynneet, että kohteita ei kannata myydä itse niin halvalla, vaan niitä on alettu antaa välittäjille, jotka kauppaavat niitä sijoittajille. Aiemmin 300 000 eurolla myydyn kerrostalon hinta on nyt saattanut nousta 1,2 miljoonaan euroon. Tämä vaikeuttaa alle markkinahinnalla ostamista, koska kohteissa katetta jää vähemmän. Samalla kohteet ovat olleet aiemmin arviolta 10-30 vuotta vuokrakäytössä, joten niistä ei ole aiemmin tehty kauppaa ja vertailuarvoa on vaikea tehdä. Sen sijaan kerrostalo, joka on ollut omistusasuntokäytössä 10 vuotta, on osa taloyhtiötä, josta on saatettu tehdä asuntokauppoja 20-30 kertaa, mikä antaa hyviä datapisteitä ja viitteitä hinnoittelusta.

Markkinoiden muutos ja Kilpailun Kiristyminen

Nykyään eteenpäin myynnin välivaiheet ovat vähentyneet, koska katetta jää tukkumyyjien välillä vähemmän, toiminta on yleistynyt ja kilpailu on kiristynyt. Tukkumyyjiä on tullut entistä enemmän ja pienemmät myyjät ovat kasvaneet. Samalla ulkomaalaisia sijoittajia on tullut lisää.

Hyvien diilien harvinaistuminen

Hyviä diilejä voi saada silloin tällöin hinnoitteluvirheiden takia, mutta isommat myyjät harvemmin pystyvät enää tarjoamaan niin hyviä diilejä kuin ennen ja diilin hyvyys riippuu siitä, monettako kertaa asuntoa jälleenmyydään. Tukkumyyjien toimintamalli perustuu siihen, että asuntoja saadaan ostettua halvalla isompi määrä, joita myydään pienemmissä erissä eteenpäin hieman kalliimmalla. Yleensä alle markkinahintaisia asuntoja on saatu markkinoille tätä kautta. Harvemmin yksityiset myyjät haluavat antaa alennusta asunnostaan vaan pyrkivät saamaan todella tiukan hinnan, ellei myyjällä ole jokin hyvä syy saada asuntoa myytyä nopeasti tai hinnoitteluvirhe.

Realistiset odotukset

Alle markkinahinnan ostaminen on erittäin järkevää, mutta on tärkeää pitää realiteetit mielessä. Kaikki sijoittajat ovat kuulleet alle markkinahinnan ostamisesta ja moni pyrkii saamaan alennusta asunnoista. Kuitenkin markkinat tehostuvat jatkuvasti, ja lopulta katteet pienenevät ja asuntoja on yhä vaikeampi löytää alle markkinahinnan. Samalla myös asunnoista saatavat alennukset kaventuvat.

Aiemmin asuntosijoittamiseen liittyvää kirjallisuutta, blogeja tai videoita ei ollut paljon saatavilla, mutta nykyään materiaalia on runsaasti ja sitä ilmestyy jatkuvasti lisää. Mitä enemmän tietoisuus lisääntyy, sitä tehokkaammiksi markkinat muuttuvat.

Huom. Joissakin kohdissa vedin ”mutkat suoriksi” ja artikkeli on enemmänkin mielipide / Omaa pohdintaa