Vuokrankorotus

Johdanto

Vuokranantajat ovat usein varovaisia korottamaan vuokria kesken vuokrasuhteen, ja korotukset tehdään yleensä vasta vuokralaisen vaihtuessa. Tämä käytäntö on ongelmaton silloin, kun vuokralaiset vaihtuvat säännöllisesti muutaman vuoden välein. Ihannetilanteessa vuokralainen kuitenkin viihtyy asunnossa pitkään, mikä vähentää uudelleenvuokraukseen liittyviä kustannuksia ja vaivaa. Pitkäaikaisissa vuokrasuhteissa vuokrankorotusten laiminlyönti voi kuitenkin johtaa siihen, että sijoittaja menettää potentiaalisia tuottoja samalla, kun kulut kasvavat ja inflaatio nakertaa tuottoja. Vuokrankorotukset ovat tärkeä väline, jolla sijoittaja voi vastata nouseviin kustannuksiin ja ylläpitää asunnon vuokratason kilpailukykyisyyttä.

Miksi korottaa vuokraa?

Vuokrasuhteen aikana sekä vuokrataso että kustannukset voivat nousta merkittävästi. Jos vuokraa ei koroteta säännöllisesti, sijoittaja menettää merkittävän määrän potentiaalisia tuloja, erityisesti silloin, kun alueen vuokrataso nousee.

Esimerkki 1: Vuokra pysyy samana 60 kuukauden ajan

Oletetaan, että sijoittaja vuokraa asuntoa 800 eurolla kuukaudessa ja ei korota vuokraa lainkaan 60 kuukauden (5 vuoden) aikana. Tällöin sijoittaja kerää vuokratuloja yhteensä:

• 800 euroa x 60 kuukautta = 48 000 euroa.

Esimerkki 2: Vuokra nousee vuosittain 2,5%

Oletetaan, että vuokraa korotetaan 2,5% vuosittain. Alkuperäinen vuokra on sama, 800 euroa kuukaudessa. Viiden vuoden jälkeen vuokratulojen kertymä on:

• Vuosi 1: 800 euroa x 12 kuukautta = 9 600 euroa
• Vuosi 2: 9 600 euroa x 1,025 = 9 840 euroa
• Vuosi 3: 9 840 euroa x 1,025 = 10 086 euroa
• Vuosi 4: 10 086 euroa x 1,025 = 10 338,15 euroa
• Vuosi 5: 10 338,15 euroa x 1,025 = 10 596,60 euroa

Yhteensä viiden vuoden aikana kertyy vuokratuloja:

• 9 600 + 9 840 + 10 086 + 10 338,15 + 10 596,60 = 50 460,75 euroa.

Vertailu

Vuokrankorotusten ja korottamattomuuden välinen erotus viiden vuoden aikana on:

• 50 460,75 euroa – 48 000 euroa = 2 460,75 euroa.

Vuokrankorotustavat: Indeksikorotus ja Prosenttikorotus

Indeksikorotus

Yksi suosituimmista tavoista vuokrankorotukseen on indeksikorotus. Tässä menetelmässä vuokra sidotaan johonkin indeksiin, yleensä elinkustannusindeksiin. Vuokrasuhteen alkaessa valitaan tietty pisteluku elinkustannusindeksistä, jota tarkkaillaan. Vuokrankorotus suoritetaan vertaamalla alkuperäistä pistelukua nykyiseen. 

Esimerkiksi, jos tammikuussa 2020 pisteluku oli 1969 ja tammikuussa 2023 se on 2249, lasketaan korotus näin:

• 2249 / 1969 = 1,14, mikä tarkoittaa 14% nousua.

Näin ollen vuokraa voidaan korottaa 14% elinkustannusindeksin mukaisesti. Indeksikorotus on tehokas tapa varmistaa, että vuokrataso pysyy inflaation tahdissa, ja vuokralaiset ymmärtävät sen perusteet yleensä helposti.

Kiinteä Prosenttikorotus

Toinen yleinen lähestymistapa on kiinteä prosenttikorotus, jossa vuokrasopimuksessa määritellään vuosittainen enimmäiskorotusprosentti, esimerkiksi 2,5%. Tämä tarkoittaa, että 800 euron vuokraa voidaan korottaa 2,5%: 800 x 1,025 = 820 euroa, eli korotus on 20 euroa. Kiinteä prosenttikorotus on yksinkertainen ja ennakoitava tapa, mutta toisin kuin indeksikorotus, se ei välttämättä seuraa yleistä hintatasoa. Lisäksi kiinteän prosenttikorotuksen perusteleminen vuokralaiselle voi joskus olla haastavampaa.

Vuokrankorotus, jos sitä ei ole määritelty vuokrasopimuksessa

Yhteinen Neuvottelu

Jos vuokrasopimuksessa ei ole erikseen määriteltyä ehtoa vuokrankorotukselle, vuokrankorotus voidaan toteuttaa yhteisellä neuvottelulla vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Vuokranantajan on hyvä olla perillä alueen vuokratasosta ja esittää realistinen korotusehdotus. Vuokralaisen näkökulmasta on tärkeää ymmärtää, että vuokranantajalla on kustannuksia, jotka voivat nousta ajan myötä. Neuvottelussa vuokranantajan olisi hyvä kartoittaa, voisiko vuokralainen olla valmis maksamaan hieman enemmän vuokraa ja kysellä, paljonko korotettu vuokra voisi olla.

Tasokorotus

Jos yhteisestä neuvottelusta ei synny sopua, vuokranantaja voi tehdä tasokorotuksen. Tasokorotuksessa vuokraa korotetaan siten, että se vastaa alueen yleistä vuokratasoa. On tärkeää huomioida, että tasokorotuksen tulee olla kohtuullinen ja sen perustua todelliseen markkinatilanteeseen.

Vuokrankorotuksesta ilmoittaminen

Vuokrankorotuksesta ilmoittaminen vuokralaiselle on paitsi hyvää tapaa, myös selkeyttää vuokranantajan ja vuokralaisen välistä toimintaa. Vaikka vuokranantajalla saattaisi olla oikeus korottaa vuokraa suoraan sopimusehtojen mukaisesti ilman erillisiä neuvotteluja vuokralaisen kanssa, on silti suotavaa tehdä vuokrankorotuksesta selkeä ilmoitus kirjallisesti. Tämä ilmoitus tulisi sisältää tiedot korotuksen suuruudesta, uudesta vuokrasta sekä päivämäärästä, jolloin korotus astuu voimaan. On tärkeää, että vuokralainen saa tämän ilmoituksen hyvissä ajoin, mieluiten vähintään kuukausi ennen korotuksen voimaantuloa, jotta hänellä on riittävästi aikaa varautua muutokseen.

Jos vuokrasopimuksessa ei ole mainintaa vuokrankorotustavoista, tulee vuokrankorotusneuvottelut aloittaa vähintään kuusi kuukautta ennen suunniteltua korotuksen voimaantuloa.

Vuosittainen korotus vai Takautuva korotus

Vuokranantajat saattavat pohtia, onko parempi korottaa vuokraa säännöllisesti vuosittain vai tehdä suurempi korotus harvemmin takautuvasti. Molemmilla lähestymistavoilla on omat etunsa ja haittansa.

Vuosittainen Korotus

Edut:

• Vuosittainen korotus auttaa pitämään vuokratason linjassa inflaation ja markkinoiden kanssa.
• Säännölliset, maltilliset korotukset voivat olla helpommin hyväksyttäviä vuokralaisille.
• Vuokralaisen on helpompi mukauttaa talouttaan pieniin vuokrankorotuksiin.

Haitat:

• Vuokralaiset saattavat kokea vuosittaiset korotukset rasittavina, vaikka ne olisivatkin maltillisia.
• Jatkuva korottaminen voi aiheuttaa vuokralaiselle pohdintaa tulevista korotuksista.
• Vuokranantajalle aiheutuu enemmän työtä jatkuvasta korottamisesta.

Takautuva Korotus

Edut:

• Harvemmin tehtävät korotukset voivat olla vähemmän häiritseviä vuokrasuhteelle.
• Vuokranantaja voi tehdä merkittävämmän korotuksen kerralla, jos markkinatilanne on muuttunut nopeasti.
• Pienempi riski, että vuokralainen lähtee heti muutaman vuoden jälkeen asunnosta.
• Vähemmän työtä vuokranantajalle.

Haitat:

• Suuret, takautuvat korotukset voivat olla shokki vuokralaisille ja aiheuttaa tyytymättömyyttä tai jopa vuokrasuhteen päättymisen.
• Vuokranantajan talous voi kärsiä, jos vuokra ei pysy linjassa nousevien kustannusten kanssa.
• Iso riski tyhjään kuukauteen, jos korotus on kerralla liian iso.

Yhteenveto

Yleisesti ottaen vuosittainen, maltillinen korotus on usein suositeltavampi lähestymistapa. Se auttaa pitämään vuokratason linjassa markkinoiden kanssa ja on yleensä helpommin hyväksyttävissä vuokralaisille. Markkinatilanteesta ja vuokrasuhteen erityispiirteistä riippuen myös takautuva korotus voi kuitenkin olla perusteltu vaihtoehto tietyissä tilanteissa.

On tärkeää huomioida, että vuokranantaja ei voi aina korottaa vuokraa, vaikka kustannukset nousisivat ja elinkustannusindeksi antaisi syyn korotukselle. Välillä vuokratasot eivät vain nouse, tai oman asunnon kunto ja taso eivät riitä kilpailemaan muiden asuntojen kanssa. Tässä tilanteessa vuokranantajan on oltava joustava ja realistinen vuokrankorotusten suhteen.