Vuokra-asuntojen markkinatilanne 2023

Johdanto

Olen noin vuoden ajan seurannut 17 suurimman kaupungin tyhjien asuntojen kehittymistä asuntoportaaleissa. Ajattelin kirjoittaa artikkelin havainnoista. Kerron ensin havainnointitavoista ja siirryn sitten myöhemmin itse havaintoihin.

Miksi vuokramarkkinoilla on syytä olla tyhjiä vuokra-asuntoja

Vuokramarkkinat eivät toimi oikein, jos ei ole tyhjiä asuntoja. Jos tyhjiä asuntoja ei olisi, vuokra-asuntoa etsivä ei voisi löytää uutta asuntoa. Asuntoja tulisi olla myös kaikissa kokoluokissa. Kun vuokramarkkinoilla on liikaa tai liian vähän tiettyjä asuntotyyppejä, joutuvat ihmiset asumaan väärän hintaisessa tai väärän kokoisessa asunnossa. Tyhjiä asuntoja tulisi olla kaupungeissa tasaisesti ympäri kaupunkia.

Tyhjien asuntojen määrä suhteessa asukaslukuun

Omassa seurannassa vertaan tyhjien asuntojen määrää kaupungin asukaslukuun. Seuraan tyhjien asuntojen määrää per tuhat asukasta alueella. Tämä ottaa huomioon kaupunkien koon ja antaa yhtenäisen mittarin vertailla eri kaupunkeja. Tällöin saadaan luku, mikä on tyypillisesti 0–10 välillä.  Jos luku on 0, ei tyhjiä vuokra-asuntoja ole. Jos luku on 10 vuokra-asuntoja on 10 per 1000 asukasta ja markkina-analyysin perusteella tämä on aika paljon.  Hyvä tilanne markkinoilla on, jos luku on alle 3 ja huono tilanne on, kun vuokra-asuntoja on yli 5–6 per tuhat asukasta.

Lisäksi olen siivonnut tilastoista pois asumisoikeusasunnot. Asumisoikeusasunnot ovat asuntomarkkinoilla myytävien ja vuokra-asuntojen välimaastossa. En koe asumisoikeusasuntojen olevan vuokra-asuntoja, vaikka asunnoissa on vuokra-asumiseen tyypillisiä elementtejä.

Millaisia huomioita vuokra-asuntomarkkinoista voi todeta? Seuraavassa kappaleessa kerron havaintoja tilastoista.

Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinatilanne on haasteellinen

Pääkaupungissa eli Helsingissä ei itsessään ole liikaa tyhjiä asuntoa. Analyysini perusteella Helsingissä vuokra-asuntomarkkina on kireä. Pääkaupunkiseudun vuokramarkkinan tekee haasteelliseksi Helsingin ympäryskuntien vuokramarkkinatilanne. Paljon tyhjiä vuokra-asuntoja on tällä hetkellä erityisesti Vantaan ja Espoon alueella. Espoossa ja Vantaalla on 60 % enemmän tyhjiä asuntoja suhteessa asukaslukuun kuin Helsingissä. Voin kuvitella, että Espoossa ja Vantaalla vuokralaisen saanti on tällä hetkellä haasteellista. Pääkaupunkiseudulla muuhun Suomeen verrattuna voi hyvin kestää kauemmin ennen kuin vuokramarkkina palautuu tasapainoon. Pääkaupunkiseudun kaupungit: HKI, Vantaa ja Espoo lisättynä Keravalla ovat 17 suurimman kaupungin rankingissa neljän huonoimman kaupungin joukossa.

Suomessa on paljon erittäin hyviä vuokramarkkinoita

Suomessa on paljon hyviä vuokramarkkinoita, joissa on vähän tyhjiä vuokra-asuntoja. Näitä kaupunkeja ovat mm Joensuu, Lappeenranta, Seinäjoki ja Rovaniemi. Nämä kaupungit ovat myös kasvavia, joten tulevaisuuden näkymät ovat hyvät. 60.000–70.000 asukkaan kaupungit ovat olleet ”liian pieniä” kaupunkeja suurille instituutiolle. Näiden kaupunkien vuokramarkkinoille ei rakennettu samassa mittakaavassa suuria määriä asuinkerrostaloja vaan rakentaminen oli enemmän tarveperusteista.

Kauppalehdessä oli juttu ARA asunnoista 14.8.2023. Jutun mukaan Joensuussa olisi yli 200 tyhjää ARA asuntoa. Itse en löytänyt näitä tyhjiä asuntoja markkinoilta. Tilastot voivat olla pielessä. On mahdollista, että ARA tilastoi asuntoja, jotka eivät ole enää ARA asuntoja. Toinen vaihtoehto on, että tilastot ovat esimerkiksi kesältä, jolloin on paljon tyhjiä opiskelija asuntoja. Myös muut vaihtoehdot ovat mahdollisia.

Suuremmissa opiskelijakaupungeissa markkina on pääosin tasapainossa

Rankingin keskivaiheilla olevat suurehkot opiskelijakaupungit kuten Jyväskylä, Turku, Tampere ja Oulu ovat pääosin hyvässä hapessa. Vuokra-asuntoja on hyvä valikoima, mutta asuntoja ei ole liikaa. Toisaalta asuntoja on sen verran paljon, että lyhyellä tähtäimellä vuokrien korotukset voivat olla haasteellisia. Nyt asuntojen rakentaminen hidastuu, mutta pidemmällä tähtäimellä kaupunkien kasvussa ei ole näköpiirissä hidastumista. Nämä markkinat todennäköisesti lähtevät palautumaan ennen pääkaupunkiseutua. Näissä kaupungeissa leimallista on, että pieniä asuntoja tarvittaisiin lisää, kun muuttavat asukkaat kuuluvat pääosin yhden hengen asuntokuntiin.

Esimerkiksi Jyväskylän vuotuinen kasvu on ollut noin 1000 henkilöä vuodessa. Tyhjiä asuntoja on nyt noin 600, joista yksiöitä on noin 200. Jyväskylässä rakentaminen on hiljentynyt merkittävästi. Jos kasvu jatkuu vastaavana, uusien asukkaiden pitää muuttaa enenemissä määrin kaksioihin.

Yhteenveto

Yleisesti koko Suomen markkina näyttää paremmalta kuin mediaa lukiessa saisi kuvan. Tähän voi vaikuttaa se, että pääosa kirjoittajista on suurissa medioissa pääkaupunkiseudulta. Pääkaupunkiseudulla on myös paljon alan asiantuntijoita.   korjasin tämän alkuperäisen käsin. Tosin pääkaupunkiseudun vuokramarkkinatilanne on hankala.