Velkavipu asuntosijoittajan apuna

Asunnot ovat hinnaltaan sen verran arvokkaita, että yleensä ostaja ei pysty maksamaan kauppahintaa kokonaan omilla rahoillaan. Asunnon ostossa käytetään paljon velkarahaa, jotta asunnon pystyy ylipäänsä ostamaan. Asuntosijoittajan kannattaa hyödyntää velkarahaa, sillä velkavipua oikein käyttämällä sijoittaja saa lisätuottoa sijoittamalleen omalle pääomalle. Tässä artikkelissa käymme läpi mitä velkavipu tarkoittaa, miten velkavipua tulisi hyödyntää ja mitä riskejä velkaan asuntosijoittamisessa liittyy.

Oikein käytetty velkavipu kasvattaa sijoittajan tuottoa

Asunnon hankintaan käytetyn pääoman voi jakaa omaan pääomaan ja vieraaseen pääomaan. Omalla pääomalla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jonka asuntosijoittaja sijoittaa asuntoon omalta pankkitililtään. Vieraalla pääomalla tarkoitetaan pankin rahoittamaa osuutta asunnon hinnasta. Pankit hyväksyvät asunnon arvosta vakuudeksi yleensä noin 70 % asunnon arvosta, joten näin olleen normaali oman pääoman osuus on noin 30 %. Pidempään asuntosijoittamista tehneet käyttävät yleensä 50 %:n suuruista velan määrää.

Jos asuntosijoittajalla on useita sijoitusasuntoja, joissa on paljon hyödyntämätöntä vakuusarvoa, pankki voi antaa lainaa jopa koko asunnon kauppahintaa vastaan. Myös omistusasuntoa voi käyttää halutessaan sijoitusasuntolainan vakuutena, jos asunnossa on vapaata vakuusarvoa jäljellä.

Velkavipu kasvattaa sijoittajan tuottoa, jos lainan kulut ovat matalammat kuin asuntosijoittajan saama kokonaistuotto lainoittamattomalle sijoitukselle. Esimerkiksi jos sijoittaja omistaa asunnon, jonka tuotto on 6 % lainoittamattomalle sijoitukselle ja lainan kulut ovat 2 %, tällöin positiivinen korkoero on 4%. Mitä suurempi ero kokonaistuoton ja lainakulujen välillä on, niin sitä tehokkaammin vipu toimii. Lisäksi lainoitusaste vaikuttaa velkavivun tehokkuuteen. Suurempi lainoitusaste tehostaa vivun tehokkuutta.

Velkavipuun liittyvät riskit

Velalla sijoittamiseen liittyy aina riskejä. Jos laina-aika on hyvin pitkä, esim. 20 vuotta, laina-aikana voivat korot heilua merkittävästi. Korkotason noustessa huomattavasti velan korko voi ylittää sijoituksen tuoton, jolloin velkavipu voi kääntyä toimimaan väärään suuntaan. Myös vuokratuotto voi huomattavasti heiketä, jolloin vaikutus on sama. Vuokratuoton laskiessa ja koron noustessa näiden yhteisvaikutus voi aiheuttaa pahaa jälkeä velalla sijoittavan tuotolle.   

Sijoitusta tehtäessä tulevaisuutta voi vain arvailla, eikä tästä syystä laskelmat välttämättä pidä paikkaansa. Tämä täytyy ottaa huomioon sijoittamista harkittaessa. Todellisen tuoton näkee vasta, kun sijoitus myydään.

Sijoittajan olisi hyvä pohtia ennen velkarahan käyttöä, että paljonko hän on valmis ottamaan riskiä. Sijoitusasunnon sijainti ja kunto vaikuttaa siihen, kuinka vuokratuottoon liittyviä epävarmuuksia saa hallittua. Asunto hyvällä sijainnilla hyväkuntoisesta talosta vähentää riskiä. Lainoitusastetta pienentämällä riskiä saa pienennettyä. Korkeampi lainoitusaste lisää tuoton heilahtelua korkotason muuttuessa. Velkavivun positiivisen korkoeron suuruus olisi hyvä pyrkiä pitämään korkeana.

Lisää artikkeleitä

05.07.2022

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]