Tuotto vai estettisyys ja muut punnittavat komponentit

Sijoitusasunnon Valinta: Tuoton Priorisointi

Kun puhutaan sijoitusasunnoista monella on vaade, että sijoitusasunnon tulisi olla esteettisesti miellyttävä tai ”hieno” tai että kuvittelisi itse pystyvän asuvan asunnossa. Todellisuudessa asuntosijoittamisen ensisijainen tavoite on tuotto, on toki myönnettävä ettei kaikille, mutta suurimmalle osalle. Sijoitusasunnon valinnassa keskeistä on ymmärtää, että korkeampi tuotto liittyy usein suurempiin riskeihin. Päinvastoin, vähäisempi riski voi merkitä matalampaa tuottoa. Joskus asunnon esteettisyys eli kuinka laadukas asunto on näkyy tuotossa.

Esimerkki 1: Riski ja Tuotto

Korkean tuoton asunto sijaitsee usein alueella, jossa vuokra – kulu suhde on korkea, joka yleensä korreloi alueeseen tai taloyhtiöön, joka on edullinen ja asukkaat eivät halua asua siellä omistusasujana. Toisaalta matalamman tuoton kohteet sijaitsevat usein vakaammilla ja arvostetummilla sijainneilla, joissa vuokrataso on tasainen ja arvonnousu on potentiaali on suurempi.

Hinnoittelun Ymmärtäminen: Laatu Versus Tuotto

Sijoitusasunnon hinnoittelussa huomioon otettavia tekijöitä ovat sijainti, asunnon ja taloyhtiön kunto sekä markkinoiden yleiset kriteerit. Sijainti on yksi merkittävimmistä tekijöistä, joka vaikuttaa asunnon arvoon ja vuokratuottoon. Sijainti voi määrittää vuokralaiskysynnän, vuokratason ja arvonnousupotentiaalin.

Esimerkki 2: Sijainnin Vaikutus

Keskustan läheisyys, hyvät liikenneyhteydet ja palveluiden saatavuus voivat nostaa asunnon arvoa, mutta samalla lisätä hankintakustannuksia. Sijainti on yksi merkittävin osuus asunnon hinnassa ja yleistetysti voidaan todeta, mitä kalliimpi alue sitä heikompi vuokratuotto. Tässä kohtaa sijoittajan tulee harkita, onko valmiina tinkimään tuotosta vai laadusta. Halutaanko korkea vuokratuotto vai asunto, joka säilyttää arvonsa ja houkuttelee laadukkaita vuokralaisia? Tämä tasapainottelu on keskeinen osa riski-tuotto tasapainottelua.

Hinnoittelun Realiteetit ja Markkinavertailu

Julkisessa keskustelussa korostetaan, kuinka tärkeää on ostaa asuntoja alle markkinahinnan ja kuinka sijainti on olennainen tekijä. Nämä tekijät ovat toki tärkeitä, mutta sijoittajan on tärkeä ymmärtää, ettei näitä tekijöitä voida erottaa toisistaan. Asunnon ostohinta suhteessa sijaintiin ja laatuun määrittää pitkälti sen tuottopotentiaalin.

Vuokratuoton ja Asunnon Yksikköhinnan Merkitys

Vuokratuotto on avainmittari sijoitusasunnon tuoton arvioinnissa. Se kertoo, kuinka suuri prosenttiosuus asunnon hankintahinnasta palautuu vuosittain vuokratuloina. Sijoittajan on arvioitava, vastaako haluttu vuokratuotto hänen tuottotavoitteitaan ja riskinsietokykyään. Lisäksi asunnon yksikköhinta eli paljonko asunto maksaa on rajoittava tekijä, joka yleensä näkyy laatuvaatimuksissa. Mikäli asunnon yksikköhinta on edullinen esim. 30 000 € siinä EI voi olla taloyhtiön kaikki remontit tehtynä, oma tontti, korkea vuokratuotto, parhain mahdollinen sijainti, hyvät näkymät parvekkeelta, täydellinen pohjaratkaisu tai taloyhtiöllä on paljon ilmaisia parkkipaikkoja. Kun tarkastellaan 200 000 € hintaisia asuntoja, ne ovat usein kalliita hoito- ja rahoitusvastikkeiden suhteen. Tämä voi vaikuttaa vuokralaisten maksuhalukkuuteen, sillä markkinoilta löytyy edullisempia vaihtoehtoja. Vuokrat ja kulut asettuvat usein lähelle toisiaan, mikä rajoittaa asunnosta saatua tuottoa.

Monelle jokin kriteeri on toista tärkeämpi, jolloin kannattaa listata kriteerit ja lähteä etsimään kohteita kriteerien pohjalta. Kannattaa kuitenkin pitää realiteetit kunnossa, että kaikkea ei pysty aina saamaan ja melkein aina on jostakin komponentista tingittävä.

Peruspointti on, että asunnot koetaan vähäriskisemmiksi kuin osakkeet. Osakkeiden keskiverto tuotto indeksistä riippuen on noin 7-9%. Ajatellaan, että asuntojen riskitaso on pienempi, jolloin tuottokin on pienempi eli monesti asuntojen tuotto pyörii 4-6% hujakoilla. Kuitenkin asunnoissa on se ero, että asunnoissa hyödynnetään velkavipua, kun taas osakkeissa osakkeen sisässä on jo yhtiön sisäinen velkavipu. Asuntosijoittaja maksaa lainasta korkoa ja riippuen korosta se nostattaa tuottovaadetta, koska muuten velan korko voi olla helposti enemmän kuin saatu vuokratuotto, jolloin velka kääntyy vuokratuottoa vastaan. Pointtina, kun inflaatio ja korot ovat korkealla niin asuntojen tuottovaade voi nousta 8-10% hujakoille, kun taas 0% koron aikaan tuottovaade voi olla 2-5%. 

Vuokratuotto Vertailussa Muihin Sijoituskohteisiin

Esimerkiksi, jos asunto tarjoaa 4% vuokratuoton, mutta saman tuoton voi saavuttaa vähäriskisemmällä sijoituksella, kuten USA:n valtion lainakorkopaperilla, sijoittajan on punnittava, onko asuntosijoitus järkevä valinta. Mikäli inflaatioaste on korkeampi kuin sijoituksen tuotto, toiminnan tarkoitus voi muuttua tuoton tavoittelusta varallisuuden ylläpitoon inflaation vaikutuksia vastaan.