Taloyhtiöön liittyvät riskit

Sijoittajan toimintaan liittyy erilaisia epävarmuuksia. Osa näistä riskeistä kohdistuu taloyhtiöön, josta sijoittaja on hankkinut sijoitusasuntonsa. Sijoittajan olisi hyvä tunnistaa mahdollisimman monet sijoitustoimintaan liittyvät riskit, jotta niihin voisi varautua. Tässä käymme läpi taloyhtiöihin liittyviä helposti tunnistettavia riskejä.

Remonttiriski

Taloyhtiöissä laaditaan listauksia tehdyistä remonteista ja kunnossapitotarveselvityksiä, joissa käy ilmi arvioidut tulevat remontit. Taloyhtiössä ei välttämättä ole tunnistettu kaikkia tulevia remontteja ja aina on mahdollista, että tapahtuu jokin yllättävä vesivahinko tai muu vastaava ennalta arvaamaton tapahtuma, josta seuraa remonttitarvetta.

Sijoittajan olisi hyvä pystyä ennakoimaan taloyhtiön korjaustarpeet sijoitusajalle. Jotkut taloyhtiöt siirtävät tarvittavia remontteja tulevaisuuteen, vaikka oikea hetki olisi toteuttaa ne heti. Oikea-aikainen remontti voi säästää euroja. Taloyhtiössä tulisi miettiä, että korjataanko asioita ennakoivasti vai vasta sitten kun kaikki kaatuu kerralla niskaan. Rakentamisen hinta voi vaihdella taloussyklien mukaan, joten rakentamisen laskusuhdanteessa oikein ajoitetut remontit tuottavat selkeää säästöä osakkaille.
Taantuvilla paikkakunnilla pankit eivät ole välttämättä halukkaita rahoittamaan kaikkia taloyhtiöitä tai kaikkia remontteja. Remontteihin voi liittyä tällöin rahoitusriski, jolloin suunniteltua remonttia ei välttämättä pystytä toteuttamaan kokonaan tai se toteutetaan suppeammassa muodossa.

Taloyhtiölainariski ja muiden osakkaiden maksukyky

Huoneistoa pankkirahoituksella ostavan maksukyky testataan pankkien stressitesteillä. Taloyhtiölainoja myönnettäessä jokaisen taloyhtiön osakkaan maksuvalmiutta ei käydä samalla tavalla läpi, jolloin taloyhtiölainat voidaan kokea riskisemmiksi kuin normaali osakaskohtainen pankkirahoitus. Yleensä taloyhtiölainojen korot voivat olla tavallista pankkilainaa hieman korkeampia tästä korkeammasta riskistä johtuen.

Taloyhtiölainojen osalta taloyhtiö ja sen osakkaat ovat yhteisvastuussa lainasta. Joutuessaan maksuvaikeuksiin normaalin pankkilainan ottanut sijoittaja voi pyrkiä muuttamaan maksuohjelmaansa ja hakemaan sitä kautta helpotusta tilanteeseensa, mutta taloyhtiölaina ei jousta samalla tapaa osakaskohtaisten toiveiden mukaan, vaan lainaehdot ovat samat kaikille lainasta vastaaville osakkaille.

Pankkirahoitusta käyttäneen taloyhtiön osakkaan maksukyvyttömyys on yleensä pankin ja osakkaan välinen asia. Taloyhtiölainojen osalta taloyhtiö on vastuussa pankin suuntaan, jolloin maksamaton lainaosuus voi kohdistua muiden taloyhtiön osakkaiden maksettavaksi. Maksukyvyttömäksi joutuneen taloyhtiölainan ottaneen osakkaan asunto voidaan ottaa haltuun ja vuokrata taloyhtiön nimiin, jolloin vuokratuotot tulevat suoraan taloyhtiölle ja näin vältytään suurimmilta taloudellisilta menetyksiltä. Yksittäisen yhden tai muutaman asunnon omistavan osakkaan maksukyvyttömyys ei ole isossa taloyhtiössä ongelman, jos asiaan on puututtu nopeasti. Yleensä ongelmat alkavat olla vakavia, jos maksukyvyttömiä osakkaita alkaa olemaan useita, syntyneiden vastikesaamisten perimistä ei ole aloitettu tarpeeksi ajoissa tai taloyhtiölle haltuun otettujen asuntojen vuokra ei kata vuokrauksen kuluja.

Lyhennysvapaat kuukaudet lainakauden alussa voivat hämärtää osakkaan maksukyvyn arviointia, kun lainasta maksetaan vain lainan korot eikä pääoman lyhennystä tarvitse maksaa.

Taloyhtiössä voi olla asuntojen lisäksi liiketiloja tai toimistoja, joille ei löydy käyttäjää. Tämänlaisten tilojen osakkailla voi olla myös suuren vastikekertoimen perusteella asuinhuoneistoa korkeammat vastikkeet. Jos tyhjät liiketilat ovat omistajan silmissä lähes arvottomia, niin nämä liiketilat voivat kaatua taloyhtiön haltuun, josta seuraa yleensä muille osakkaille huomattavia maksuja. Asuntoa ostavan olisi hyvä käydä läpi yhtiöjärjestys ja selvittää mitä kaikkia muita tiloja talossa on, sekä mitä voisi seurata vaikeasti vuokrattavien tilojen tyhjentyessä. Pienemmissä taloyhtiöissä on yleensä vähemmän osakkaita, jolloin kustannusten jakajia on vähemmän. Pienempi taloyhtiö ajautuu helpommin vaikeuksiin, jos osakkaiden maksukyky heikkenee.

Hallintoon liittyvät riskit

Monissa taloyhtiöissä ei ole halukkaita osakkaita uusiksi hallituksen jäseniksi. Sijoittajan olisi hyvä hakeutua taloyhtiön hallitukseen, sillä päättävässä asemassa ollessa hän voi vaikuttaa yhtiön asioihin tavallista osakasta paremmassa asemassa. Huonosti johdettu taloyhtiö voi heikentää sijoittajan tuottoa.  Esimerkiksi huono isännöitsijän valinta voi aiheuttaa taloudellisia menetyksiä ja paljon selvittelytyötä. Taloyhtiön sopimuskumppanien taustoihin ja taloudelliseen tilanteeseen on hyvä perehtyä ennen sopimusten tekemistä. Vakuutussopimuksia ja muita vastaavia kilpailutettaessa on hyvä katsoa, että palvelun taso pysyy samana tai ainakaan mitään tärkeää osaa ei jää uuden sopimuksen ulkopuolelle.

Poliittinen riski

Taloyhtiöiden toimintaa ohjaavat erilaiset lait ja säädökset. Poliittiset päätökset voivat esimerkiksi muuttaa jotain toimintatapoja tai ne pakottavat tekemään jonkin investoinnin, jota ei olisi muuten suunniteltu taloyhtiössä. Tältä osin sijoittajan olisi hyvä seurata taloyhtiöihin liittyviä mahdollisia laki- ja säännösmuutoksia, joita on suunnitteilla.

Yhteenveto

Taloyhtiö riskien osalta voisi yhteenvetona todeta, että välttääkseen riskejä asuntosijoittajan kannattaa sijoittaa isoihin hyvin hoidettuihin taloyhtiöihin, joissa on vähän korjausvelkaa ja joissa on kohtuullisesti taloyhtiölainaa. Taloyhtiön tulee lisäksi sijaita hyvällä paikalla, jolloin kaikkiin tiloihin löytyy aina käyttäjä eikä vuokra- tai vastiketappiota synny.

Lisää artikkeleitä

21.07.2022

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]