Taloyhtiöön liittyvät riskit

Huoneistoa pankkirahoituksella ostavan maksukyky testataan pankkien stressitesteillä. Taloyhtiölainoja myönnettäessä jokaisen taloyhtiön osakkaan maksuvalmiutta ei käydä samalla tavalla läpi, jolloin taloyhtiölainat voidaan kokea riskisemmiksi kuin normaali osakaskohtainen pankkirahoitus. Yleensä taloyhtiölainojen korot voivat olla tavallista pankkilainaa hieman korkeampia tästä korkeammasta riskistä johtuen.

Taloyhtiölainojen osalta taloyhtiö ja sen osakkaat ovat yhteisvastuussa lainasta. Joutuessaan maksuvaikeuksiin normaalin pankkilainan ottanut sijoittaja voi pyrkiä muuttamaan maksuohjelmaansa ja hakemaan sitä kautta helpotusta tilanteeseensa, mutta taloyhtiölaina ei jousta samalla tapaa osakaskohtaisten toiveiden mukaan, vaan lainaehdot ovat samat kaikille lainasta vastaaville osakkaille.

Pankkirahoitusta käyttäneen taloyhtiön osakkaan maksukyvyttömyys on yleensä pankin ja osakkaan välinen asia. Taloyhtiölainojen osalta taloyhtiö on vastuussa pankin suuntaan, jolloin maksamaton lainaosuus voi kohdistua muiden taloyhtiön osakkaiden maksettavaksi. Maksukyvyttömäksi joutuneen taloyhtiölainan ottaneen osakkaan asunto voidaan ottaa haltuun ja vuokrata taloyhtiön nimiin, jolloin vuokratuotot tulevat suoraan taloyhtiölle ja näin vältytään suurimmilta taloudellisilta menetyksiltä. Yksittäisen yhden tai muutaman asunnon omistavan osakkaan maksukyvyttömyys ei ole isossa taloyhtiössä ongelman, jos asiaan on puututtu nopeasti. Yleensä ongelmat alkavat olla vakavia, jos maksukyvyttömiä osakkaita alkaa olemaan useita, syntyneiden vastikesaamisten perimistä ei ole aloitettu tarpeeksi ajoissa tai taloyhtiölle haltuun otettujen asuntojen vuokra ei kata vuokrauksen kuluja.

Lyhennysvapaat kuukaudet lainakauden alussa voivat hämärtää osakkaan maksukyvyn arviointia, kun lainasta maksetaan vain lainan korot eikä pääoman lyhennystä tarvitse maksaa.

Taloyhtiössä voi olla asuntojen lisäksi liiketiloja tai toimistoja, joille ei löydy käyttäjää. Tämänlaisten tilojen osakkailla voi olla myös suuren vastikekertoimen perusteella asuinhuoneistoa korkeammat vastikkeet. Jos tyhjät liiketilat ovat omistajan silmissä lähes arvottomia, niin nämä liiketilat voivat kaatua taloyhtiön haltuun, josta seuraa yleensä muille osakkaille huomattavia maksuja. Asuntoa ostavan olisi hyvä käydä läpi yhtiöjärjestys ja selvittää mitä kaikkia muita tiloja talossa on, sekä mitä voisi seurata vaikeasti vuokrattavien tilojen tyhjentyessä. Pienemmissä taloyhtiöissä on yleensä vähemmän osakkaita, jolloin kustannusten jakajia on vähemmän. Pienempi taloyhtiö ajautuu helpommin vaikeuksiin, jos osakkaiden maksukyky heikkenee.