Taloyhtiön tarkastelu

Johdanto

Taloyhtiöitä on moneen eri lähtöön, joten tässä muutamia pointteja joihin kannattaa kiinnittää huomiota, kun tarkastelee taloyhtiötä. Taloyhtiön tarkastelulla on isompi rooli, kuin itse asunnon tarkastelulla. Asunto on yleensä helpompi korjata, kuin huonosti pidetty taloyhtiö, jolloin taloyhtiön kunnolla on isompi merkitys sijoituspäätökselle.

Taloyhtiön taloudellinen tilanne

Vastiketaso

Hyvä vastiketaso viittaa siihen, että taloyhtiön menot on hyvin mitoitettu ja palvelut on kilpailutettu tehokkaasti ja energiankäyttö on suunnitelmallista. Isommissa taloyhtiöissä, kiinteät kulut saadaan usein jaettua useamman osakkaan kesken, mikä saattaa pienentää yksittäisen osakkaan maksamaa vastiketta. Esimerkiksi viisikerroksisessa rakennuksessa on suurempi määrä osakkaita kattamaan tontin vuokrakuluja kuin nelikerroksisessa, jossa osakkaiden määrä on pienempi. Yleensä hyvä hoitovastiketaso taloyhtiöille 3-4 m²/€.

• Lämmitys
• Sähkö
• Vesi ja Jätevesi
• Puhtaanapito
• Jätehuolto
• Isännöinti
• Vakuutukset
• Kiinteistönhoito
• Tontin vuokra

Ylijäämäinen hoitovastike

Hoitovastike on osakkaan kuukausittain maksama summa, joka kattaa taloyhtiön käyttö- ja ylläpitokulut. Hoitovastikkeen ylijäämä tarkoittaa tilannetta, jossa taloyhtiön tulot ylittävät menot. Tämä indikoi taloyhtiön taloudellisen tilanteen vakaudesta ja hyvästä talouden hoidosta.

Ylijäämäinen hoitovastike voi myös olla osoitus taloyhtiön kyvystä suunnitella ja toteuttaa tulevia korjaushankkeita ilman tarvetta suurille vastikkeiden korotuksille tai lainanotolle. Ylijäämävarat voidaan sijoittaa korjausrahastoon, joka takaa taloyhtiön kyvyn vastata tuleviin korjaustarpeisiin.

Maksamattomat vastikkeet

Tuloslaskelmassa voi lukea tulo puolella, että kaikki olisi kunnossa menojen suhteen. Vastikkeet on lähetetty ja ne on kirjoitettu tulopuolelle. Kuitenkin voi olla mahdollista, että vastikkeita ei ole maksettu ja varsinkin osakkaan, joka omistaa monia asuntoja taloyhtiöstä voi aiheuttaa ongelmia, jos vastikkeita on maksamattomana pidemmältä ajalta. Maksamattomia vastikkeita voi etsiä, jos myyntisaamiset ovat kasvaneet viime tilikauteen verrattuna huomattavasti. Myyntisaamiset erän löytää taseen puolelta.

Toinen tapa tunnistaa maksamattomia vastikkeita on tarkastella isännöitsijäntodistusta. Isännöitsijäntodistuksesta näkee yleensä, onko taloyhtiölla saamisia osakkailtaan. Jos taloyhtiölla on merkittäviä saamisia, se voi olla merkki siitä, että osa yhtiövastikkeista on jäänyt maksamatta.

Ylimääräiset vastikkeet

Yleensä taloyhtiöissä on laskettu hoito- ja rahoitusvastike siten, että taloyhtiö pyörii niillä seuraavat 12kk. Mikäli taloyhtiön tarvitsee periä ylimääräisiä vastikkeita, on se enne huonosti mitoitetusta vastiketasosta. Varsinkin sijoittajana laskelmien tekeminen on vaikeaa, jos kuukausittaiset vastikkeet on jokin summa ja vuodessa tulee useampi ylimääräinen vastike perittäväksi.

Taloyhtiön Remontit

Taloyhtiön on laadittava pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), joka katsoo vähintään viisi vuotta eteenpäin. Hyvässä taloyhtiössä suunnitelma jatkuu usein vielä pidemmälle, sisältäen tulevat korjaushankkeet ja kuntotarkastukset. Jos suunnitelma näyttää tyhjältä, se voi tarkoittaa, että remontteja ei ole tiedossa tai niiden tarpeesta ei ole tietoa. Yleensä tyhjä suunnitelma enteilee, että remontteja ei olla niinkään tekemässä tai niitä ei olla seuraamassa.

Remonttien toteutus on tärkeää, mutta samalla niiden ajoituksen ja laajuuden harkinta on olennaisen tärkeää. Ennen kuin taloyhtiö ryhtyy remonttitoimenpiteisiin, tulisi suorittaa kunnollinen kuntotarkastus. Usein remonteille on suositeltu aikataulu, jonka perusteella voidaan päättää, milloin ja kuinka laaja remontti on tarpeen esim putket 50v . Putkiremontit aiheuttavat usein huolta, ja niitä saatetaan toteuttaa ennenaikaisesti tai liian laajasti. Joskus pelkkä putkiston sukitus saattaa olla riittävä toimenpide.

Tuloutettu vai rahastoitu rahoitusvastike

Asuntosijoittajan kannalta on olennaista onko rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa. Tuloutetusta rahoitusvastikeesta asuntosijoittaja saa vähentää kuukausittain vuokratulosta rahoitusvastikkeen verotuksessa. Tuloutetulla rahoitusvastikkeella on iso merkitys asuntosijoittajan tuotolle ja samalla jälleenmyyntikin on hieman helpompaa toiselle sijoittajalle.

Voit tarkistaa, onko taloyhtiön rahoitusvastike tuloutettu vai rahastoitu tarkastelemalla yhtiön tilinpäätöstä. Tuloutettu rahoitusvastike näkyy osiossa tuloslaskelma. Rahastoitu rahoitusvastike näkyy osiossa tase.

Onko taloyhtiöllä vuokrattavia tiloja

Taloyhtiön pohjakerroksessa saattaa olla toimisto- tai liiketiloja. Mikäli niille löytyy aktiivista käyttöä, ne eivät muodosta ongelmaa. Sen sijaan liiketoiminnan vaikeutuessa vastikkeiden maksamatta jäämisen riski kasvaa merkittävästi. Jos vastikkeet jäävät maksamatta, niiden suorittaminen lankeaa muiden osakkaiden harteille. Kun asunto otetaan haltuun, sen vuokraaminen on usein suoraviivaista ja saadut vuokratulot auttavat kattamaan vastikkeet. Sen sijaan toimisto- tai liiketilojen vuokraaminen voi olla haasteellisempaa ja ne saattavat seistä pitkäänkin tyhjillään. Pahimmillaan nykyiset tilat eivät houkuttele vuokralaisia, tulee tilojen kehittämiseen satsata. Tämä voi vaatia taloyhtiön osakkailta investointeja muutostöihin, jotta tilojen houkuttelevuus vuokralaisten silmissä paranisi.

On myös syytä tarkastella liiketilojen osuutta taloyhtiön kokonaispinta-alasta. Suuremmassa taloyhtiössä esimerkiksi 50 neliön liiketila ei välttämättä aiheuta merkittävää riskiä. Sen sijaan pienemmässä yhtiössä, jossa on 200 neliön liiketila, riskit saattavat nousta. Myös sijainnilla on merkitystä. Isossa kaupungin ydinkeskustassa sijaitsevassa taloyhtiössä liiketilat eivät välttämättä ole yhtä suuri riski kuin pienemmän, kuihtuvan kaupungin laitamilla sijaitsevassa taloyhtiössä.

Sijaitseeko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla?

Isännöitsijäntodistuksesta selviää, sijaitseeko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla. Vuokratontti ei ole aina huono asia, jos tontin vuokra on kohtuullinen ja sopimusehdot, kuten vuokrankorotus, ovat kohtuulliset. Monelle kuitenkin vuokratontti on ehdoton ei, joten jälleenmyynnin kannalta kannattaa pohtia omalla tontilla sijaitsevaa taloyhtiötä.

Vuokratontilla sijaitsevassa taloyhtiössä kannattaa tarkastella, kuinka suuri osuus tontin vuokrasta on vastikkeesta. Esimerkiksi, jos hoitovastike on 4€/m² ja tontin osuus on siitä 1€/m², ja tontin vuokra nousee elinkustannusindeksin verran vuosittain, esim. 5%, nousee hoitovastike 0.05€/m² vuosittain. Tämä on 1,25 % nousu vastikkeeseen ja vähentää vuokratuottoa.