Sijoitusasunnon verotus ja verovähennykset

Sijoitusasunnon verotus on tärkeä osa asuntosijoittamista. Tässä oppaassa käsitellään sijoitusasunnon verotukseen liittyviä tärkeitä seikkoja, kuten pääomatulojen verotusta, taloyhtiön vastikkeiden vähentämistä ja sijoitusasuntolainan korkojen vähentämistä.

Sijoitusasunnon tulot ja niiden verotus

Sijoitusasunnosta saatavat tulot luokitellaan pääomatuloksi. Pääomatulon veroprosentti on 30 % aina 30 000 euroon saakka, ja tämän summan ylittävältä osuudelta veroprosentti on 34 %. Asunnon ostamisen yhteydessä tulee maksaa varainsiirtovero, joka on 2 % asunnon velattomasta hinnasta. Kiinteistöissä varainsiirtovero on 4 % kiinteistön velattomasta hinnasta.

Taloyhtiön hoitovastikkeet ja vesimaksut

Taloyhtiön perimät hoitovastikkeet ja vesimaksut voidaan vähentää vuokratuloista täysimääräisesti verotuksessa niiltä kuukausilta, jolloin asunto on ollut vuokrattuna. Jos asunto on ollut vuokrattuna ja se tyhjenee, myös tyhjiltä kuukausilta voi vähentää hoitovastikkeet, jos asunto on tarkoitus pitää jatkossakin vuokratoiminnan piirissä. Verottaja voi vaatia tyhjien kuukausien osalta näyttämään toteen, että huoneisto on ollut vuokraustoiminnan käytössä. Vuokraustarkoitus voidaan osoittaa esimerkiksi vuokrailmoituksen tai välityssopimuksen perusteella.

Taloyhtiölle maksettavat rahoitusvastikkeen

Taloyhtiölle maksettavat rahoitusvastikkeet voidaan vähentää verotuksessa vuokratuloista, jos rahoitusvastikkeet on päätetty tulouttaa taloyhtiön kirjanpidossa. Jos rahoitusvastikkeet ovat rahastoitu, niitä ei voi vähentää vuokratuloista. Rahastoidut rahoitusvastikkeet lisätään huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa asuntoa myydessä.

Sijoitusasuntolaina ja sen verovähennykset

Sijoitusasuntolaina katsotaan verottajan näkökulmasta tulonhankkimislainaksi, jonka korot ja järjestelykulut voidaan pääsääntöisesti vähentää kokonaan vuokratuloista. Jos olet vuokrannut asunnon alihintaan, korkokuluja ja järjestelykuluja ei voi vähentää ollenkaan.

Remonttikulujen vaikutus verotukseen

Vuosikorjaukset

Vuosikorjauksissa huoneisto remontoidaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Korjauksissa otetaan huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Vuosikorjausta on esimerkiksi huoneiston maalaus ja kodinkoneiden vaihtaminen. Vuosikorjauskulut voi vähentää sinä vuonna, jolloin korjauskulut on maksettu.

Perusparannusremontti

Perusparannusremontti korottaa huoneiston tasoa. Huoneisto muutetaan tasokkaammaksi tai sitä laajennetaan. Perusparannusmenot voidaan vähentää vuosittaisina tasapoistoina tai vasta huoneistoa myynnin yhteydessä. Vuokranantajana maksamasi perusparannusmenot vähennetään tasapoistoina 10 vuoden aikana. Jos myyt huoneiston tai lopetat asunnon vuokraustoiminnan, vähentämätön osa lisätään huoneiston hankintahintaan, kun luovutushintaa lasketaan. Jos et tee poistoja perusparannusmenoista, niin kulut lisätään huoneiston hankintahintaan.

Irtaimiston hankinta ja sen verovaikutukset

Irtaimen omaisuuden osalta yli 1200 euron arvoisen hankinnan voi vähentää vuokratuloista 25 %:n vuosittaisina poistoina, jos irtaimen omaisuuden taloudellinen käyttöaika on yli 3 vuotta. Kulu voidaan vähentää kerralla, jos aikaisemmin määritetyt ehdot eivät täyty.

Muut vähennettävät kulut

Asunnon vuokratuloista voi vähentää vuokraukseen liittyviä kuluja. Esimerkiksi muita vähennettäviä kuluja ovat vuokravälittäjän kulut, luottotietojen tarkastamisesta syntyvät kulut ja asunnon vuokraukseen liittyvät matkakulut.

Alihintaan vuokraamisen vaikutus verotukseen

Vuokratessa sukulaiselle tai muulle tutulle asunnon käypää markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla sijoittajan täytyy olla tarkkana. Asuntoa alle käypää hintaa vuokrattaessa verottaja katsoo, että kyseessä ei ole tulonhankkimistarkoitus ja näitä tilanteita varten verottajalla on erikoissäädökset. Kuten aikaisemmin mainittiin, sijoitusasuntolainan korkoja ja järjestelykuluja ei voi vähentää tämänlaisessa tilanteessa. Alihinnoitellun vuokrahuoneiston osalta vuokrauksesta syntyneitä kuluja voi vähentää korkeintaan vuokratulojen verran, etkä voi myöskään vähentää vuokraustoiminnassa syntyneitä tappioita.

Verosuunnittelu ja asuntosijoitusyhtiön perustaminen

Asuntosijoittajan kannattaa harkita myös verosuunnittelua, joka voi auttaa helpottaa verotuksessa ja siten parantamaan sijoitusten tuottoa. Yksi tapa tehdä tämä on perustaa osakeyhtiö, joka omistaa sijoitusasuntoja. Asuntosijoitusyhtiön perustamisella voi olla useita verotuksellisia etuja verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen.

Asuntosijoitusyhtiön verotus

Asuntosijoitusyhtiö maksaa yhteisöveroa 20 %:n verokannalla. Yhteisövero maksetaan yhtiön nettovarallisuudesta, joka saadaan vähentämällä yhtiön velat sen varoista. Tämä tarkoittaa, että asuntosijoitusyhtiö maksaa veroa vain sen tuottamasta tulosta, eikä verotusta määrätä omistajien henkilökohtaiselle tulotasolle.

Osingonmaksu asuntosijoitusyhtiöstä

Osingoista 25 % on veronalaista pääomatuloa ja loput 75 % verovapaata tuloa, kunhan osinko ei ylitä 8 % yhtiön nettovarallisuudesta. Yhtiön nettovarallisuutta laskettaessa otetaan huomioon yhtiön omat varat ja velat sekä sijoitusasuntojen arvo.

Arvonlisävero asuntosijoitusyhtiössä

Asuntosijoittajan on hyvä ottaa huomioon arvonlisäverotuksen vaikutus sijoitustoimintaansa. Useimmiten asuntojen vuokraus on arvonlisäverotonta, mutta joissakin tapauksissa siihen voidaan soveltaa arvonlisäveroa. Esimerkiksi lyhytaikaisesta majoituksesta, kuten Airbnb-vuokrauksesta, peritään 24 % arvonlisävero. Ainoastaan osakeyhtiö voi harjoittaa alvillista toimintaa.

Sijoitusasunnon myyntivoitto ja sen verotus

Kun myyt sijoitusasunnon, on tärkeää ottaa huomioon myyntivoiton verotus. Myyntivoitto tarkoittaa sitä, että asunnon myyntihinta on suurempi kuin sen hankintahinta ja muut kustannukset. Myyntivoittoa verotetaan pääomatulona, jolloin veroprosentti on 30% ensimmäiseltä 30 000 eurolta ja 34% siitä ylittävältä osuudelta.

Myyntivoiton laskemisessa on kaksi vaihtoehtoa: voit vähentää todelliset menot tai käyttää hankintameno-olettamaa.

Todellisten menojen vähentäminen

Todellisten menojen vähentämisessä vähennät asunnon myyntihinnasta ostohinnan sekä muut hankintamenot, kuten remonttikulut ennen vuokraamista ja mahdolliset välityspalkkiot. On tärkeää pitää kirjaa näistä kuluista, sillä verottaja saattaa pyytää niitä todisteeksi.

Hankintameno-olettaman käyttö

Hankintameno-olettama on toinen vaihtoehto, jossa teet kiinteän vähennyksen myyntivoitosta. Jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, hankintameno-olettama on 20% myyntihinnasta. Jos olet omistanut asunnon yli 10 vuotta, hankintameno-olettama on 40% myyntihinnasta. Tämä vaihtoehto voi olla edullisempi, jos asunnon arvo on noussut merkittävästi tai jos todelliset menot ovat epäselviä. Hankintameno-olettamaa käytetään myös silloin, jos asunnon hankintahintaa ei tiedetä. Hankintameno-olettamaa voi käyttää ainoastaan yksityishenkilö ei yritys.

Esimerkki 1: Asunnon myyntihinta on 50 000 ja omistussuhde on kestänyt alle 10 vuotta on hankintameno-olettama 20% myyntihinnasta eli 10 000 € eli veroa maksetaan hankintameno-olettaman verran.

Esimerkki 2: Asunnon hankintahinta on 10 000 € ja se myydään 50 000€, jolloin myyntivoittoa on 40 000€ (Olettaen, että vähennyskelpoisia kuluja ei ole myyntiin liittyen). Myyntivoitosta 40 000 maksetaan veroa 30% eli 12 000 €.

Voit valita kahdesta vaihtoehdosta itsellesi edullisemman, eikä sinun tarvitse perustella valintaasi verottajalle.

On myös tärkeää huomioida, että verotusvuosi määräytyy kauppakirjan allekirjoituspäivän mukaan, ei kauppahinnan maksupäivän mukaan.