Kun suunnittelet sijoitusasunnon hankkimista, yksi ensimmäisistä asioista on
perehtyä tuoton laskemiseen. Sijoitusasunnon tuotto voidaan laskea monella
tavalla, ja tässä artikkelissa esittelemme niistä tavallisimmat.

Vuokratuoton laskeminen

Vuokratuotto on yleisin asuntosijoittamisessa käytetty mittari, jolla arvioidaan sijoituksen
järkevyyttä.

Yksinkertaisin tapa laskea vuokratuotto euroissa on vähentää vuokrasta hoitovastike ja
kertoa näin saatu summa 12:lla. Kun tämä jaetaan vielä hankintahinnalla ja kerrotaan
sadalla, saadaan tulokseksi vuokratuottoprosentti.

Nayttokuva 2022 10 25 kello 13.42.40

Esimerkki:
Asunnon hankintahinta on 100 000 euroa. Vuokra on 500 euroa/kk ja hoitovastike 200
euroa. Edellisellä laskentatavalla vuokratuotoksi saadaan 3,6 %.

(500 € – 200 €) x 12 = 3 600 €
3 600 € : 100 000 € x 100 % = 3,6 %

Hankintahintaan voi laskelmassa halutessaan sisällyttää myös varainsiirtoveron.

Oman pääoman tuoton laskeminen

Äskeisessä vuokratuoton laskutavassa ei oteta kantaa siihen, miten kohde rahoitetaan.
Oman pääoman tuotto ottaa huomioon tämän, ja laskukaavassa ovat hankintahinnan sijaan
mukana oma pääoma sekä vieraan pääoman korkokustannukset.

Oman pääoman tuottoa laskettaessa vuokrasta vähennetään hoitovastike ja saatu summa
kerrotaan 12:lla, kuten vuokratuottoa laskettaessakin. Tästä vähennetään vieraan pääoman
korkokustannukset eli käytännössä lainan korot. Lopuksi tämä jaetaan asuntoon sijoitetun
oman pääoman määrällä ja kerrotaan sadalla.

Nayttokuva 2022 10 25 kello 13.56.33

Esimerkki:
100 000 euron hintaisen asunnon rahoittamiseen on käytetty 20 000 € omaa pääomaa ja 80
000 € vierasta pääomaa, josta maksetaan lainan korkoja 1 200 €/vuosi. Vuokra on 500
euroa/kk ja hoitovastike 200 euroa. Oman pääoman tuotto on näillä luvuilla laskettuna 12 %.

(500 € – 200 €) x 12 – 1200 € = 2 400 €
2 400 € : 20 000 € x 100 % = 12 %

Remonttien ja erilaisten varausten huomioiminen laskelmissa

Kumpikaan edellisistä laskukaavoista ei sellaisenaan ota huomioon muita kuluja, joita
sijoitusasunnon hankkimiseen voi liittyä – esimerkiksi vuokravälityksestä, remonteista ja
erilaisista hankinnoista. Jos tällaisia kuluja on tiedossa, ne voidaan huomioida lisäämällä ne
vuokratuottolaskelmassa hankintahintaan.

Suurempien remonttien kohdalla kustannukset voidaan myös jakaa laskelmassa
useammalle vuodelle. Osa ammattimaisista asuntosijoittajista käyttää tätä laskentatapaa.

– Arvioidaan asunnon remonttitarpeet esimerkiksi seuraavan 5 tai 10 vuoden ajalle.
– Näin saadusta summasta lasketaan, paljonko se tekee kuukautta kohti.
– Tämä luku vähennetään tuotoista.

Tässä laskutavassa on se heikkous, että remonttikustannusten arviointi vuosien päähän voi
olla hyvin epävarmaa. Viiden vuoden aikajänteelle remontteja voi vielä melko luotettavasti
budjetoida, mutta 10 vuoden ajalle ennakointi ei välttämättä enää ole järkevää.

Yli ajan menevässä vuokratuottolaskelmassa voidaan myös lisätä inflaatiokorotuksia
vuokriin, jolloin laskelmat muuttuvat jo monimutkaisemmiksi. Kun pyritään mahdollisimman
suureen tarkkuuteen, muitakin erilaisia varauksia voidaan lisätä.

On kuitenkin hyvä muistaa, että mitä enemmän monimutkaisia oletuksia laskelmiin lisätään,
sitä alttiimpi laskelma on virheille. Esimerkiksi remontteihin varauduttaessa on iso ero siinä,
käyttääkö lukuna 0,75 e/m2/kk tai 1,5 e/m2/kk.

Riskivara korvaa monimutkaiset sijoitusasunnon tuottolaskelmat

Yksi vaihtoehto muuttuvien tilanteiden huomioimiseen on tehdä yksinkertaiset vuokratuotto-
tai oman pääoman tuottolaskelmat ja jättää lisäksi hieman riskivaraa.

Jos esimerkiksi haluat 4 % vuokratuoton sijoituksellesi, ostamalla 6 % vuokratuottoa tuovan
kohteen saat riskivaran, jonka ansiosta pienet muutokset esimerkiksi koroissa eivät vie
kannattavuutta sijoitukseltasi.

Sivuiltamme löydät vuokratuottolaskurin, jonka avulla voit helposti arvioida
sijoitusasunnon kannattavuutta tai vertailla kohteita keskenään.

» Kokeile laskuria

Kun tarvitset apua sijoitusasunnon hankintaan liittyvissä vaiheissa, autamme mielellämme.
Ota rohkeasti yhteyttä – yhteystietomme löydät täältä.

16.11.2022