Sijoitusasunnon remontti

Arvon Lisääminen

Remontointi voi merkittävästi lisätä sijoitusasunnon arvoa. Päivitetyt keittiöt, kylpyhuoneet ja muut tilat voivat tehdä asunnosta houkuttelevamman sekä ostajille että vuokralaisille, mikä voi johtaa korkeampiin vuokratuloihin ja myyntihintoihin. Esimerkiksi keittiöremontti, joka maksaa 10 000 euroa, voi lisätä asunnon arvoa jopa 20 000 eurolla. Arvonmuodostus syntyy, kun on panostettu ja käytetty aikaa suunnitteluun ja tekoon eikä ole tarvinnut ottaa riskiä remontin valmistumisen jälkeen. Arvoa voidaan lisätä tekemällä remontti ”faceliftinä”, eli ostamalla edullisia tarvikkeita, joilla saadaan esimerkiksi vanhan keittiön ovet näyttämään upeilta. Usein asuntoflippauksessa tehdään tällainen facelift, jolloin asunto saadaan näyttämään hienolta ja herättämään ostajissa enemmän huomiota, mutta remontin laatu ei välttämättä ole paras.

Parempi Vuokrattavuus

Remontoitu asunto houkuttelee usein enemmän vuokralaisia, ja se voi vähentää asunnon tyhjillään oloaikoja. Vuokralaiset arvostavat nykyaikaisuutta ja siisteyttä. Joissakin tilanteissa remontoitu tai siisti asunto on vaatimus vuokra-asunnolle. Joillekin remontoitu asunto ei ole välttämättömyys, vaan pikemminkin plussaa, jolloin he saattavat olla valmiita maksamaan siitä hieman enemmän.

Remontin Kustannukset ja Takaisinmaksuaika

Remontti voi nostaa asunnon hintaa, mutta myös vuokraa. Joissakin tapauksissa remontti on välttämätön, jotta asunto saadaan vuokrattua. Remontissa kannattaa kuitenkin huomioida kustannusten suhde vuokratuottoon ja takaisinmaksuaikaan. Kannattaa myös pohtia, kuinka suuren remontin asuntoon kannattaa tehdä suhteessa taloyhtiön muihin asuntoihin. Esimerkiksi, jos kylpyhuoneremontti maksaisi 15 000 € ja vuokratuotto nousisi 30 €/kk, maksuaika olisi 500 kk eli 41,7 vuotta (15000 €/30 €/kk/12 kk). Remontti olisi erittäin kallis ja takaisinmaksuaika pitkä, joten remontti ei todennäköisesti kannattaisi. Toisaalta asunnon arvo voisi nousta omistusasujan silmissä, mutta sijoittajalle myydessä asunnon arvo ei välttämättä nousisi merkittävästi, vaikka saatu vuokra nousisikin.

Mitä Remonttia Kannattaa Harkita

Vuokra-asunnot kuluvat nopeammin kuin omistusasunnot, ja vaatimustaso eroaa myös vuokra- ja omistusasunnon välillä. Vuokra-asunnoissa joillakin vuokranantajilla on keskittyminen vuokraukseen ja asunnon viihtyvyyteen, kun taas toisilla sijoittajilla raha on enemmän keskiössä. Pelkällä pintaremontilla saadaan yleisilmettä muokattua helposti ja edullisesti. Esimerkiksi muovimaton tai huonokuntoisen laminaatin vaihtaminen uuteen laminaattiin, seinien maalaus valkoisella, keittiön kaappien ovien ja kahvojen vaihto sekä kylpyhuoneeseen pesukaapin lisääminen ovat toimenpiteitä, jotka eivät vaadi suurta osaamista. Kuitenkin on hyvä selvittää, mitä pitää huomioida ja mihin varautua. Esimerkiksi pölyn hallintaan kannattaa kiinnittää huomiota, jos jotakin hiotaan. Suuremmissa remonteissa asunto tulisi alipaineistaa, jotta pöly pysyisi asunnossa eikä leviäisi muualle, kuten ilmanvaihtokanaviin ja sitä kautta taloyhtiön muihin huoneistoihin. Mikäli asunnossa tehdään suurempaa remonttia, on hyvä hankkia pätevä valvoja.

Verovähennykset

Verovähennyksissä on tärkeää huomioida seuraavat seikat: Jos asunto on omistusasunnossa, siihen sovelletaan kotitalousvähennystä. Jos asunto on vuokrauskäytössä, siihen sovelletaan vuokratulosta saatavaa vähennystä. Mikäli asunto ei ole kummassakaan käytössä, remontista syntyneitä kuluja ei voi vähentää verotuksessa. Yksinkertaistettuna, jotta kulut olisivat vähennyskelpoisia, asunnon tulee olla vuokrauskäytössä remontin aikana tai remontti tulee suorittaa vuokrasuhteen päätyttyä. Jos asunto remontoidaan ilman, että se on omistus- tai vuokrauskäytössä, remontti katsotaan asunnon hankintahinnaksi. Tällöin verovähennys on mahdollista tehdä vasta asunnon myynnin yhteydessä.

Vähennyskelpoiset kulut

  • Materiaalikustannukset: Esimerkiksi maalit, tapetit, lattiamateriaalit ja muut remontissa käytetyt materiaalit.
  • Työkustannukset: Jos olet palkannut ammattilaisen tekemään remonttia, voit vähentää nämä kustannukset. Muista säilyttää kaikki laskut ja sopimukset.
  • Koneiden ja laitteiden vuokra: Esimerkiksi maalaustelineiden tai muiden työkalujen vuokraus remonttia varten.
  • Kuljetuskustannukset: Materiaalien tai työkalujen kuljetus remonttipaikalle.
  • Luvat ja maksut: Joissakin tapauksissa remonttiin tarvitaan lupa, ja näistä aiheutuneet kustannukset ovat vähennyskelpoisia.
  • Jätehuolto: Remontista syntyneen jätteen poiskuljetus ja käsittely.
  • Vakuutukset: Erillisen vakuutuksen ottaminen remontin ajaksi.
  • Korkomenot: Jos olet ottanut lainaa remonttia varten, voit vähentää korot.

Korjaukset voidaan jakaa vuosikorjauksiin ja perusparannuksiin. Vuosikorjaus ylläpitää asunnon tasoa tai palauttaa sen alkuperäiseen kuntoon ennen kulumista. Esimerkkejä ovat lattian uusiminen, maalaus, tapetointi, keittiökalusteiden uusiminen ja ovien remontointi. Vuosikorjaukset voidaan vähentää verotuksessa sinä vuonna, kun kulut ovat syntyneet. Perusparannuksilla pyritään nostamaan asunnon tasoa verrattuna alkuperäiseen valmistumistasoon, kuten seinien purkaminen tai huoneiden muuttaminen saunaksi. Perusparannukset vähennetään 10 vuoden tasapoistoina.

Asbestikartoitus

Asbestia käytettiin rakennusmateriaalina sen hyvien ominaisuuksien, kuten lämmönkestävyyden ja lujan rakenteen vuoksi. Se oli yleisesti käytössä monissa rakennusmateriaaleissa, kuten liimoissa ja eristeissä, aina 1990-luvun alkuun asti. Asbestia on useita eri tyyppejä, mukaan lukien valkoinen, ruskea ja sininen asbesti, mutta yleisin niistä on valkoinen asbesti.

Vaikka asbesti itsessään ei ole vaarallista ehjässä muodossa, sen rikkoutuessa siitä vapautuu hienoa pölyä, joka voi olla haitallista hengitettynä. Tämä pöly voi aiheuttaa terveysongelmia pitkällä aikavälillä.

Vuodesta 2016 alkaen Suomessa on ollut laki, joka vaatii asbestikartoituksen rakennuksille, jotka on valmistunut ennen vuotta 1994. Kartoituksen tavoitteena on tunnistaa mahdolliset asbestia sisältävät materiaalit ja arvioida niiden kunto. Erityisesti kylpyhuoneet ja erilaiset liimat ovat yleisiä asbestin lähteitä.

Jos asbestia löytyy, sen poistaminen vaatii erityisosaamista ja luvan. Asbestin poisto voi olla kallista, mutta terveysriskien vuoksi se on välttämätöntä. On tärkeää muistaa, että asbestille altistuminen ei koske vain purkutöitä tekeviä, vaan myös muita rakennuksessa oleskelevia.

Tarvittavat ilmoitukset

Asunnon remontointiin liittyy useita ilmoitusvelvollisuuksia, jotka tulee huomioida ennen remontin aloittamista.

  • Muutostyöilmoituksen sisältö: Ilmoituksessa tulee mainita selkeästi remontin osakkaan nimi ja yhteystiedot, remontin tekijät, ajankohta, remontin kohde sekä muut relevantit tiedot. Joissakin tapauksissa saatetaan vaatia tarkempia tietoja, kuten työnjohtajan tai suunnittelijan yhteystiedot. On tärkeää huomata, että edes pieniä remontteja ei saa aloittaa ilman isännöitsijän lupaa, ja suuremmat remontit vaativat taloyhtiön hallituksen luvan.
  • Remontti-ilmoitus taloyhtiölle: Ennen remontin aloittamista tulee tehdä kirjallinen ilmoitus taloyhtiölle, jota kutsutaan usein muutostyöilmoitukseksi. Ilmoituksessa tulee kuvata remontin laajuus, ajankohta ja tekijät.
  • Asbestikartoitus: Jos asunto on valmistunut ennen vuotta 1994 ja remontissa tehdään purkutöitä, on tehtävä asbestikartoitus terveydellisistä ja lain vaatimista syistä.
  • Ilmoitus naapureille: On kohteliasta ja usein myös vaadittua informoida naapureita tulevasta remontista. Tämä voidaan tehdä esimerkiksi ilmoitustaululle jätettävällä tiedotteella.
  • Yhteys isännöitsijään: Ennen remontin aloittamista on suositeltavaa keskustella isännöitsijän kanssa. Hän antaa tietoa taloyhtiön säännöistä ja käytännöistä sekä mahdollisista muista vaadittavista toimenpiteistä. Kun remontti on valmis, isännöitsijä voi merkitä isännöitsijäntodistukseen tehdyt remontit, mikä on hyödyllistä asuntoa myytäessä.

Remontoinnin ulkoistaminen

Kun sijoitusasunnon remontti on edessä, monet pohtivat, kannattaako remontti tehdä itse vai ulkoistaa se ammattilaiselle. Ulkoistamisessa on monia etuja, kuten ammattitaitoisen työn varmistaminen, ajan säästäminen ja verovähennyksen hyödyntäminen.

Hyvän urakoitsijan etsiminen

Kun etsit urakoitsijaa, on tärkeää ottaa huomioon heidän aiempi kokemuksensa, suosittelijat ja mahdolliset arvostelut. On suositeltavaa kysyä suosituksia tuttavilta tai käyttää luotettavia nettipalveluita, joissa urakoitsijat esittelevät aiempia töitään ja asiakkaat voivat antaa palautetta. Urakkamaailma.fi on yksi hyvä sivusto, josta löytyy urakoitsijoita erilaisiin remontteihin.

Tarjouksen pyytäminen

Kun olet löytänyt potentiaalisia urakoitsijoita, pyydä heiltä kirjallinen tarjous. Tarjouksessa tulisi eritellä työn kustannukset, käytettävät materiaalit ja arvioitu työn kesto. Vertaile tarjouksia huolellisesti ja keskustele urakoitsijoiden kanssa mahdollisista epäselvyyksistä. Hyvä tarjouspyyntö sisältää:

  • Työn sisällön 
  • Hinta-arvion remontista sekä laskutusperusteen (urakka- tai tuntilaskutus) 
  • Aikataulun, jonka mukaan remontti toteutetaan 
  • Tarjouspyynnön voimassaoloajan

Remontin materiaalit

Materiaalien valinta on merkittävä tekijä remontin lopputuloksen ja kustannusten kannalta. Voit valita materiaalit itse tai antaa urakoitsijan ehdottaa niitä. Itse valitessasi voit päättää, millaisia materiaaleja asuntoon tulee, mutta ilman asiantuntemusta et välttämättä osaa arvioida niiden sopivuutta vuokra-asuntoon. Urakoitsija sen sijaan saattaa tietää paremmin, mitkä materiaalit ovat parhaita ja kuinka paljon niitä tarvitaan. Kokeneet remontoijat osaavat hankkia laadukkaita, mutta kustannustehokkaita materiaaleja. Heillä voi myös olla mahdollisuus saada alennuksia säännöllisenä asiakkaana. Jos annat urakoitsijan hoitaa materiaalien hankinnan, hän saattaa lisätä siihen oman katteensa, ja samalla et voi olla varma, käyttääkö hän materiaaleja myös toiselle työmaalle.

Aikataulusta sopiminen

Aikataulu on keskeinen osa remonttia. Sopikaa urakoitsijan kanssa selkeä aikataulu ja varmistakaa, että molemmat ymmärtävät sen samalla tavalla. Ota huomioon mahdolliset viivästykset ja niiden vaikutus kokonaisaikatauluun. Sopimussakko on hyvä motivaattori urakoitsijalle, jotta remontti tulee tehtyä ajallaan. Monesti ne urakat, joissa ei ole sopimussakkoa venyvät ja ne joissa sopimussakko on, tehdään vikkelämmin. 

Tuntityö vai urakka

Lopuksi, mieti haluatko maksaa urakoitsijalle tuntityönä vai sovitaanko kiinteästä urakkahinnasta. Tuntityössä maksat jokaisesta työtunnista erikseen, kun taas urakkahinnassa sovitaan ennalta määrätystä hinnasta koko työlle. Molemmilla maksutavoilla on omat hyötynsä ja haittansa, joten valitse se, joka sopii parhaiten juuri sinun tilanteeseesi.

Lisätyöt ja muut ehdot

Remontin aikana saattaa tulla eteen yllättäviä tilanteita, jotka edellyttävät lisätöitä. Sopikaa etukäteen, miten näihin tilanteisiin reagoidaan ja kuinka ne vaikuttavat kokonaiskustannuksiin. On myös tärkeää sopia muista ehdoista, kuten takuusta ja mahdollisista vahingoista.

Remonttiurakan kirjallinen sopimus

Kun kaikki yksityiskohdat on käyty läpi, laaditte kirjallisen sopimuksen urakoitsijan kanssa. Sopimuksen tulee kattaa kaikki yksityiskohdat, kuten työn laajuus, kustannukset, aikataulu ja muut ehdot. Kirjallinen sopimus suojaa molempia osapuolia mahdollisten erimielisyyksien varalta.

Pysy ajantasalla!

Uutiskirjeen avulla pysyt ajan tasalla uusista kohteistamme ja ajankohtaisista aiheista.

✔ Tieto suoraan sähköpostiin
✔ Monipuolisesti sijoitusmahdollisuuksia
✔ Ajankohtaista tietoa ja markkinakatsauksia
✔Peru milloin haluat helposti

Olen Kiinnostunut