Oman Pääoman Tuotto: Hyvät Rahoitusehdot vs Riskialttiit Kohteet

Johdanto

Asuntosijoittamisen maailmassa velkavipu on keskeinen työkalu, sillä asuntojen hankinta vaatii usein merkittävää pääomaa. Rahoitusehdot ovatkin avainasemassa määrittämässä, kuinka paljon velkarahaa sijoittaja voi hyödyntää ja kuinka tehokkaasti se onnistuu. Tässä artikkelissa tarkastelemme kahta erilaista sijoituskulmaa: sijoittamista hyvillä rahoitusehdoilla ja kohtuullisella tuotolla, mutta korkealla oman pääoman tuotolla, sekä sijoittamista haastavammilla rahoitusehdoilla ja korkealla oman rahoitusosuudella riskialttiisiin kohteisiin.

Hyvät Rahoitusehdot ja Kohtuullinen Tuotto

Sijoittaja, joka onnistuu neuvottelemaan itselleen hyvät rahoitusehdot, pyrkii saavuttamaan tasaisen ja kohtuullisen tuoton korkealla oman pääoman tuotolla. Tämä strategia perustuu ajatukseen, että sijoittaja käyttää lainarahaa sijoituksiinsa, jolloin oman pääoman tuotto on korkea. Tämä johtuu siitä, että lainan korko on usein alhaisempi kuin sijoituksen tuotto, jolloin sijoittaja saa erotuksen itselleen.

Monesti riskittömät ja pankin silmissä hyvän tuntuiset kohteet saavat hyvät rahoitusehdot, jolloin velkavipu toimii oikeaan suuntaan. Sijoittajan ei ole aina pakko etsiä todella korkea tuottoisia kohteita, jos velkavivun avulla saadaan tuottoa korkeammaksi.

Esimerkiksi, jos sijoittaja lainaa 60 000 euroa 5% korolla ja käyttää 40 000 euroa omaa pääomaa, ja sijoittaa yhteensä 100 000 euroa kohteeseen, joka tuottaa 7% vuodessa, sijoittaja saa 7 000 euroa vuodessa. Tästä summasta sijoittajan tulee maksaa 3 000 euroa lainan korkoa, jolloin nettotuotto on 4 000 euroa. Tässä tapauksessa oman pääoman tuotto on 10% (4000/40000).

Matalan riskin kohteissa nettotuotto 4000€ riskit on minimoitu, joten tuottokin on rajattu suhteellisen tarkalle arviointi alueelle. Heiluntaa voi toki tuotossa olla, mutta luultavasti ei hirveästi.

Riskialttiit Kohteet ja Kallis Rahoitus

Riskialttiimmissa kohteissa rahoituksen saaminen on usein haastavampaa ja rahoitusehdot ovat tiukemmat. Vaikka vuokratuotto olisi korkea, lainan korko saattaa olla korkea, jolloin velkavivun hyödyntäminen ei ole niin suotuisaa. Eli vaikka saataisiin korkeampaa tuottoa niin rahoituksen hinta nousee niin korkeaksi, että isommasta riskistä ei ole loppujen lopuksi hirveästi hyötyä. 

Esimerkiksi, jos sijoittaja käyttää 40 000 euroa omia rahojaan ja lainaa toisen 60 000 euroa 8% korolla, ja sijoittaa yhteensä 100 000 euroa riskialttiiseen kohteeseen, joka tuottaa 13% vuodessa, sijoittaja saa 13 000 euroa vuodessa. Tästä summasta sijoittajan tulee maksaa 4 800 euroa lainan korkoa, jolloin nettotuotto on 8 200 euroa. Tässä tapauksessa oman pääoman tuotto on 20,5% (8200/40000).

Nettotuotosta 8200€ voi kuitenkin lähteä tuottoa riskeihin, kuten taloyhtiön remontteihin, huoneiston kunnostukseen, arvonlasku tai vuokralaisia ei löydy. Korkean riskin takia vuokratuotto on korkea, jolloin harvemmin nettotuotto jää tuohon yksinkertaistettuun vuotuistaan tuottoon 8200€. Riskialttiimmissa kohteissa potentiaalinen tuotto on korkeampi, mutta tietämättä kuinka moni riski realisoituu ja millä voimakkuudella, voi tuotto ja tappio heilua huomattavasti.

Yhteenveto

Riskisemmissä kohteissa on yleisesti ottaen suurempi riski, jolloin korkeasta tuotosta voi sulaa tuotto. Matalan riskin kohteissa harvemmin tuotto sulaa remontteihin tai muihin riskeihin. Matalan riskin kohteissa riski voidaan rajata rahoitukseen ja tuotto perustuu suurimmaksi osaksi velkavipuuun. Kun velkavipu on järkevästi suunniteltu ja rahoitusehdot ovat hyvät niin pitkällä aikavälillä sijoitus tuottaa hyvin ja varallisuus kasvaa ilman suurempia tappioita. Riskin minimoimisessa ainoastaan rahoitukseen, tulee yksittäinen riski kuitenkin arvioida erittäin tarkkaan, kuten nyt korkojen noustessa. Moni laski kohteet 0% korko aikana, että korot eivät tule nousemaan ja kun korot nousivat ainoa iso riski realisoitui ja koko sijoituskohde menetti ideansa. Velkavivutetuissa kohteissa tulisi olla, jokin turvamarginaali vuokratuotossa, korkosuojattu laina, tai exit-suunnitelma, kun korkojen nousu alkaa näyttämään todelliselle.

Korkean riskin kohteissa yleensä tuotto joustaa kaikkien riskien suhteen hieman, jolloin yksittäisen riskin realisoitumisessa koko sijoitusidea ei mene pieleen. Kuitenkin useamman riskin realisoitumisessa tappiot voivat olla suuria.

Itse koen, että monessa asiassa vähemmällä enemmän tapa toimii. Monesti onnistumisia ja epäonnistumisia voi tulla lyhyellä aikavälillä, mutta pitkällä aikavälillä tasaisuus ja kun onnistumisia on enemmän kuin epäonnistumisia niin varallisuus karttuu. Välttämättä korkean tuoton kohteet eivät ole pitkällä aikavälillä hyviä, koska rahoituksen hyödyntäminen ei ole helpointa ja uskon, että velkarahalla oman varallisuuden kasvattaminen on tehokkainta. Kuitenkin matalan kassavirran kohteisiin sijoittaminen edullisella velkarahalla ja matalalla tuotolla ei ole järkevää, koska kun korko alkaa kivuta korkeammalla niin vuokratuotto ja kassavirta ei jousta paljoa ja turvamarginaali on aika pieni.

Hybridimallit, jossa tuotto on kohtuullinen ja kohteen saa perusteltua pankille järkeväksi, jotta saa edullisen rahoituksen on hyvä toimintamalli. Kohteet, joista markkina kokee yleisesti, että niissä on hieman kaikkia riskejä, mutta omalla osaamisella osaa rajata riskejä pois ovat hyviä kohteita. Näissä tuotto on hieman korkeampi ja kun saa neuvoteltua hyvät lainaehdot niin velkavipu toimii oikein. Tarpeeksi pitkään kohdetta pitämällä voi lähteä etsimään toista kohdetta tai kehittää nykyistä kohdetta, kun pääomaa vapautuu.