Oma vai vuokratontti?

Oma tontti: Selkeä ja ennustettava valinta

Oman tontin valinta on yksinkertainen ja selkeä ratkaisu. Tontin omistaminen tuo mukanaan ennustettavuutta, sillä tonttivuokra ei tule nousemaan tulevaisuudessa. Oma tontti tarjoaa myös taloyhtiölle taloudellista hyötyä ja turvaa. Oman tontin ansiosta vastikkeet ovat hieman pienemmät, joten taloyhtiöllä on vähemmän kuluja. Joissakin taloyhtiöissä, jossa tontin vuokra on saattanut olla jopa 10% taloyhtiön kuluista. Jos taloyhtiö joutuu taloudellisiin vaikeuksiin, sillä on mahdollisuus myydä tontti ja saada lisärahoitusta.

Oman tontin arvonnousu

Mielenkiintoinen seikka on, että tontin arvo saattaa nousta ajan myötä. Asuntojen arvonnousu johtuu usein maan arvonnoususta, ei niinkään itse asunnon arvonnoususta. Tämä tarkoittaa, että kun asuntosi arvo nousee, se johtuu todennäköisesti maan arvonnoususta.

Oman tontin vaikutus asunnon myyntiin

Oman tontin omistaminen on yleensä etu asuntoa myytäessä. Monet ostajat suosivat omatonttisia asuntoja ja saattavat jopa karsia pois kaikki vuokratonttiset asunnot. Tämä voi tehdä omatonttisen asunnon myynnistä helpompaa ja nopeampaa. Oma tontti auttaa ennustamisessa, kun ei pidä arvioida vuosittaista tontin vuokran nousua. 

Tonttivastikkeen vaikutus tuottoon

Tonttivastike on merkittävä tekijä, kun lasketaan asuntosijoituksen tuottoa. Tonttivastike on erillinen vastike, joka maksetaan taloyhtiölle. Tonttivastiketta maksetaan siis hoitovastikkeen ja rahoitusvastikkeen lisäksi.  Jos vuokratontilla ei ole lunastusmahdollisuutta, sisältyy tontin vuokra hoitovastikkeeseen.

Vuokratontilla sijaitseva asunnon kulujen laskeminen on hieman vaikeampaa. Jos kulut ovat tänä vuonna jotain nousevat ne ensi vuonna tontinvuokran korotuksen verran. Oma tonttisessa asunnossa kerran tehdyt laskelmat pitävät hieman pidempään, eikä laskelmia pidä päivittää vuosittain.

Oman tontin hinnoittelu

Oman tontin hinnoittelu voi olla haastavaa. Vanhemmissa asunnoissa tontin arvoa ei osata ehkä arvioida tuoko oma tonttinen taloyhtiö lisäarvoa vai maksaako tontista ylihintaa. Joskus vanhemmat taloyhtiöt saattavat sijaita todella isoilla tonteilla. Meillä oli yhdessä taloyhtiössä tilanne, jossa rakennusliike teki tarjouksen osan taloyhtiön tontin ostamisesta, jotta he voivat rakentaa siihen uudiskohteen. Näin hyödyntämättömästä tontista taloyhtiö sai varoja taloyhtiön kassaan noin 15 000€ / Asunto.

Uudiskohteissa tontin hinnoittelu on yleensä suhteellisen tarkasti laskettu, koska hinnoittelun tekee ammattilainen eli rakennusliike. Rakennusliike ostaa tontin ammattimaiselta sijoittajalta tai kaupungilta, jotka osaavat hinnoitella tontin oikein.

Oman tontin vaikutus asunnon hintaan

Omatonttisen asunnon hinta on yleensä korkeampi kuin vuokratonttisen asunnon hinta. Tämä johtuu siitä, että omatonttisen asunnon hintaan sisältyy tontin arvo. 

Vuokratontti: Edullisempi hankintahinta

Vuokratontin etuna on sen edullisempi hankintahinta, koska tontista ei tarvitse maksaa hankintahintana niin paljoa. Maanomistaja on usein kaupunki, kunta tai sijoittaja. Vuokratontti mielletään usein ”lainana”, jonka taloyhtiö on ottanut. Mikäli taloyhtiö on ollut aiemmin oma tonttinen, on taloyhtiö voinut myydä tontin, jotta he saavat rahaa kassaan. Kuitenkin tontin myymisen jälkeen taloyhtiön pitää maksaa vuosittain vuokraa.  Toisena vaihtoehtona on rakentamisvaiheessa ollut edullisempi rakentamisen hinta, kun tonttia ei ole pitänyt ostaa.

Vuokra-ajan tarkistus

Vuokratontilla tontin vuokra-aika on tärkeä tekijä, joka vaikuttaa asunnon arvoon ja asuntosijoituksen tuottoon. Tontin vuokra-aika on määritelty tontin vuokrasopimuksessa, ja se voi olla esimerkiksi 30, 50 tai 100 vuotta. Vuokra-ajan päättyessä tontin vuokraa tarkistetaan, ja se voi nousta merkittävästi. Vuokra-ajan tarkistus voi vaikuttaa asunnon arvoon ja asuntosijoituksen tuottoon monella tavalla. Ensinnäkin, jos tontin vuokra nousee merkittävästi, se voi nostaa tonttivastiketta ja pienentää asuntosijoituksen tuottoa. Toiseksi, jos tontin vuokra-aika on lyhyt, se voi alentaa asunnon arvoa, koska tuleva tontin vuokran nousu voi pelottaa ostajia.

Vuokratontin korotusehdot

Kaupungin maanvuokrasopimuksessa käytetään yleensä indeksikorotusta, jolloin tontin vuokra nousee vuosittain elinkustannusindeksin mukaisesti. Yksityisen sijoittajan omistamalla tontilla voidaan käyttää kiinteää korotusprosenttia, mikä voi johtaa siihen, että vuokra nousee ajan myötä huomattavasti, monesti sijoittajat kuitenkin suosivat enemmän indeksikorotusta. Tämä on tärkeä seikka ottaa huomioon vuokratonttista asuntoa ostaessa.

Vuokratontin vaikutus asunnon myyntiin

Vuokratonttinen asunto voi olla hankalampi myydä kuin omatonttinen asunto. Tämä johtuu siitä, että moni ostaja saattaa suosia omatonttisia asuntoja. Toisaalta, vuokratonttinen asunto voi olla houkuttelevampi ostajalle, joka ei halua sitoutua tontin omistamiseen.

Valinnainen vuokratontti: Joustavuutta asuntosijoittajalle

Valinnainen vuokratontti tarkoittaa, että asunnon ostaja voi halutessaan lunastaa tontin omaksi. Tämä on yleistynyt viime vuosina, ja se on yleistä erityisesti uudiskohteissa. Tällöin asunnon ostaja voi ilmoittaa kaupanteon yhteydessä halukkuutensa ostaa tontin. Tämä maksaa myyntihinnan lisäksi tontin lunastushinnan.

Valinnaisen vuokratontin vaikutus taloyhtiöön

Jos kaikki asunnon ostajat lunastavat tontin, taloyhtiöstä tulee omatonttinen. Käytännössä näin ei kuitenkaan yleensä käy, vaan aina joku haluaa jättää tontin vuokralle. Tämä voi luoda taloyhtiöön erilaisia tilanteita, joissa osa asukkaista maksaa tonttivuokraa ja osa ei.

Kumpi kannattaa: oma vai vuokratontti?

Oman tontin ja vuokratontin välillä valinta riippuu monista tekijöistä, kuten sijoittajan tuottovaatimuksesta, riskinottokyvystä ja asunnon myyntiaikeista. Oman tontin omistaminen tuo mukanaan ennustettavuutta ja voi helpottaa asunnon myyntiä, mutta se voi myös olla kalliimpi vaihtoehto. Vuokratonttinen asunto on yleensä edullisempi hankkia, mutta tonttivuokra voi nousta ajan myötä ja asunnon myynti voi olla haastavampaa. Lisäksi tonttivastikkeen ja vuokra-ajan tarkistuksen vaikutus asuntosijoituksen tuottoon on otettava huomioon.