Kuinka sijoitusasunnon tuotto muodostuu

Vuokratuotto

Yksi tärkeimmistä komponenteista sijoitusasunnon tuoton muodostuksessa on asunnosta saatu vuokratuotto. Vuokratuotto muodostuu asunnon vuokrasta, josta vähennetään asunnosta ja sen vuokrauksesta syntyvät kulut. Asunnosta syntyviä kuluja voivat olla remonttikulut, hoitovastike, rahoituskulut, tyhjät kuukaudet, vuokravälityspalkkiot tai varainsiirtovero.

Kassavirta

Kassavirta tarkoittaa sitä, kuinka paljon asunto tuottaa kulujen jälkeen. Kassavirta voi olla positiivinen, eli asunnon tuotot ovat enemmän kuin asunnosta syntyvät kulut. Toisin päin kassavirta voi olla negatiivinen eli asunnosta syntyvät kulut ovat enemmän kuin asunnosta syntyvät tulot. Kun kassavirta on negatiivinen, joutuu sijoittaja kattamaan negatiivista kassavirtaa muilla tuloilla.

Pääoman lyhentäminen

Asuntosijoittamisessa, kuten muussakin kiinteistösijoittamisessa hyödynnetään lainarahoitusta. Vaikka asunto ei tuottaisi suoraan sijoittajan tilille kuukausi tasolla positiivista kassavirtaa, vuokrista saatava tuotto riittää yleensä lyhentämään asunnon lainaosuutta ja täten tuottaa sijoittajalle tuottoa. Lainan lyhennysten kautta vapautunut vakuusarvo voidaan vapauttaa sijoittajan käyttöön myymällä asunto tai hyödyntämällä vakuusarvoa seuraavan hankinnan yhteydessä käytävissä rahoitusneuvotteluissa.

Arvonnousu

Asunnon arvo voi muuttua sijoitusaikana. Asunnon arvo voi nousta tai laskea. Arvonnousun tuotto realisoituu vasta asuntoa myydessä tai rahoitusneuvottelun kautta, jos rahoittaja hyväksyy asunnon vakuusarvon korotuksen. Yleensä kasvavissa kaupungeissa asuntojen arvot voivat nousta. Arvonnousua voi tapahtua kaupungin, kaupunginosan tai vielä tarkemmalla tasolla. Kaupunki tasolla arvonnousu voi tapahtua, mikäli kaupunkiin tulee jotakin merkittävää, kuten Microsoftin datakeskus Espooseen. Kaupunginosan tasolla arvonnousua voi tapahtua esimerkiksi, kun alueelle aletaan rakentamaan enemmän, palveluja tulee lisää. Yksittäisellä pienellä alueella arvonnousu voi syntyä esimerkiksi yksittäisen palvelun tulemisesta alueelle tai vaikka parkkitalon rakentamisen kautta.

Arvonnousu on kuitenkin yleensä epävarma tuoton komponentti, eli asunnon arvonnousua ei tiedä vasta, kun asuntoa myy. Viime vuosina isoissa kasvavissa kaupungeissa, kuten Tampereella, Turussa ja Helsingissä asuntojen arvot ovat nousseet nopeaa tahtia. Näissä kaupungeissa vuokratuotto ei ole välttämättä hirveän korkeaa ja kokonaistuotto on muodostunut pääosin arvonnoususta. Kuitenkin mikäli kaupungin väestönkehitys laskee jostain syystä, kuten Helsingissä tänä vuonna 2022, voi asuntojen arvonmuutos kääntyä laskevaksi. Matalan vuokratuoton ja heikon arvonnousun tilanteessa asuntojen arvot laskevat yleensä merkittävästi. Kassavirta on ennustettavampi osa tuotosta kuin arvonnousu ja yleensä tuottolaskelmia ei kannata tehdä pelkän arvonnousun varaan.

Remontointi

Remontoinnin avulla asunnon arvoa voidaan nostaa. Tasokkaampi asunto nostaa myös vuokratasoa. Remontointi samalla kasvattaa asunnon houkuttelevuutta ja täten vähentää tyhjien kuukausien määrää sekä helpottaa hyvän vuokralaisen löytämistä. Asuntojen flippaaminen on yksi asuntosijoittamisen strategia, joka perustuu pitkälti asuntojen remontoimiseen. Flippaamisessa pyritään ostamaan huonokuntoinen alihinnoiteltu asunto, joka remontoidaan ja myydään eteenpäin. Flippaaja pyrkii nostattamaan asunnon arvoa merkittävästi remontoimalla, jotta tuottoa jäisi myyntihinnasta vähennettyjen hankintakulujen ja remonttikulujen jälkeen. Remontointi ei automaattisesti lisää sijoittajan tuottoja, sillä osa remonteista ei nostata asunnon arvoa yhtä paljon kuin remonttiin on käytetty euroja.