Viimeisen puolen vuoden aikana pitkät korot ovat nousseet merkittävästi.
Kirjoitushetkellä 12kk euribor on noin 2,8 %. Heinäkuussa 12kk euribor oli
lähellä 0,8 %. Muutos on merkittävä ja se on ollut nopea. Lyhyet korot eivät
ole nousseet yhtä korkealle, missä 12kk euribor on tällä hetkellä.  Esimerkiksi 3kk euribor on noin 2 %. Korko Suomen pankin sivuilta

Kuinka korkojen nousu vaikuttaa sijoitusten tuottoon? Puretaan sijoitustilannetta esimerkin kautta. Esimerkki kohteeksi olemme ottaneet meillä myynnissä olleita Kuopion Aittolammentien asuntoja. Aittolammentien asunnot ovat historiallisesti olleet mielestäni suhteellisen tyypillisiä hyviä sijoitusasuntoja. Asunnoissa on suhteellisen korkea tuotto ja asunnot ovat helposti vuokrattavia. Asunnot ovat pääosin 57,5 m2 kaksioita.

Asunnon vuokratiedot:

Vuokra Vastike Vuokratuotto €/v Vuokratuotto %
620 197,75 5067 8 %

Vuokratuotto % on sama kuin aiemminkin. Korkojen nousu ei vaikuta kohteen vuokratuottoon. Sama 5000 euroa syntyy vuokraustoiminnasta kuin aiemminkin.

Korkojen nousu vaikuttaa lainanhoitokuluihin. Näin katsotaan kuinka korkojen nousu on vaikuttanut lainanhoitokuluihin.  

Lainaosuus 31.8.202 Lainan tyyppi
37648,87 euroa 1,5 % + euribor 12kk
Korkokulu

 Yhteenvetona lainanhoitokulut ovat nousseet noin 1130 euroa. Tämä on poissa oman pääoman tuotosta ja sijoittajan saamasta kassavirrasta.

Omanpääoman tuotto:

Hankintahinta OPO OPO tuotto % aiemmin OPO tuotto % nyt
65000 euroa 27351,13 euroa 16 % 13 %

Omanpääoman tuotto on laskenut 16 prosentista 13 prosenttiin. Näkemykseni mukaan 13 % tuotto on vielä aika korkea tuotto. Kohonneet korot vaikuttavat velkavivun tehoon. Mitä isompi ero vuokratuoton ja lainan välillä on, sitä isompi on velkavipu. Näin korkojen noustessa velkavivun vaikutus heikkenee. 

Huomiot tilanteesta:

  • Kohteen vuokratuotto on sama kuin aiemmin. Jos asunto on ostettu velattomana vuokratuoton perusteella, sijoitus ei ole muuttunut merkittävästi.
  • Velkavivun teho on ainakin lyhyellä aikajänteellä heikentynyt. Jos sijoittajan sijoitus on perustunut täysin korkeaan velkavipuun, ei sijoitus välttämättä enää ole hyvä korkojen noustessa. Vuokratuottosijoittaja pärjää hyvin myös tässäkin markkinatilanteessa, kun velkaa on kohtuudella.
  • Vaikka kohteiden vuokratuotto on pysynyt samana, on omapääoman tuotto ja etenkin kassavirta heikentynyt. Tässä kohteessa, missä lainaa on noin 30.000 euroa, kassavirta on heikentynyt noin 1.130 euroa vuodessa. Kuukausitasolla kassavirta on heikentynyt noin 94 euroa. Kassavirran heikennys ei kaada taloutta, kun kohde oli aiemmin kassavirta positiivinen. Mikäli teemme keväällä pienen vuokrankorotuksen olemme ihan hyvässä tilanteessa.

Joonas Rautiainen

15.12.2022