Korkojen nousu: Katto tulee vastaan?

Sijoittajan ja pankin haasteet

Sijoittaja A hankkii miljoonan euron lainan 70%:n lainoitusasteella, yhden prosentin korolla ja 4%:n tuotolla. Kun lainan tarkastus suoritetaan ja korko kohoaa viiteen prosenttiin, kohteen tuotto häviää. Samanaikaisesti kohteen arvo laskee 20%, mikä johtaa pankin vaatimukseen lisävakuuksista ja tarpeeseen investoida enemmän rahaa kohteeseen. Jos sijoittaja ei kykene tarjoamaan lisävakuuksia, hän saattaa joutua myymään kohteen tappiolla. Tässä tilanteessa ilmenee erikoinen ilmiö: pankki on viime kädessä vastuussa kohteesta, eikä sen etujen mukaista ole kärsiä tappioita kohteista tai saada 0%:n tuottoa, jos kohde myydään suoraan pankille.

Uudelleenrahoituksen haasteet

Isommissa lainoissa tai kohteissa on tyypillisesti uudelleenrahoitus esimerkiksi viiden vuoden välein, toisin kuin tavallisissa pankkilainoissa, joita lyhennetään niin pitkään, että koko laina on maksettu. Jos kohteen uudelleenrahoitus tapahtuu viiden vuoden välein, uudelleenrahoituksen pidentämisestä ei välttämättä ole hyötyä pankille tai lainanottajalle. Jokin ratkaisu on siis löydettävä, jotta pankki ei joutuisi ongelmatilanteeseen ja samalla lainanottajan tilanne helpottuisi.

Kiinteistömarkkinoiden nykytilanne

Nykyisillä markkinoilla vuokrien korotukset asunnoissa, liiketiloissa tai halleissa ovat tiukassa. Keskuspankit ympäri maailmaa nostavat korkoja sellaisella vauhdilla, että kiinteistömarkkinat eivät ole pian suotuisat kenellekään. Sijoittajien tuotot kiristyvät tai pakkomyyntejä tapahtuu, pankit eivät voi rahoittaa kohteita, joista ei saada tuottoa, ja pahimmassa tapauksessa pankit joutuvat omistamaan kohteita, jotka aiheuttavat suuria luottotappioita. Huomiona, että pankkien luottokannasta suhteellisen iso siivu on kiinteistöissä kiinni.

Korkojen nousun vaikutukset

Samalla kun korot nousevat, tuntuu siltä, että kaikkien kulutustuotteiden hinnat kasvavat ja kulutus vähenee. Vaikuttaa siltä, että korkojen nosto jopa kiihdyttää inflaatiota tällä hetkellä, vaikka koronnoston pitäisi teoriassa hillitä inflaatiota. Herää kysymys, voivatko korot enää nousta paljon, jos korkojen nousu ei ole pian edes pankkien etujen mukaista, puhumattakaan lainanottajista ja kuluttajista.

Korkotason vaikutus sijoitusympäristöön

Lopulta nykyinen korkotaso ei ole historiallisesti katsottuna erityisen korkea, vaan pikemminkin alhainen. Kuitenkin, kun sitä verrataan viime vuosina vallinneeseen matalaan korkotasoon ja siihen suhteutettuun tuottoon, nykyinen korkotaso painaa tuottotasot alas. On todennäköistä, ettei keskuspankkien korkopolitiikkaan ole tulossa muutoksia ja nykyinen korkoympäristö on jossain määrin pysyvä. On kuitenkin mielenkiintoista nähdä, miten sijoitusympäristö mukautuu korkotason ympärille. Koska rahoituksen korko ei todennäköisesti muutu hetkeen, jonkin rahoituksen elementin on muututtava, jotta suurempaa kriisilumipalloa ei pääse syntymään.

Kriisitilanteen merkit näkyvissä

Yllä mainitut kriisitilanteen merkit eivät ole pelkkää spekulaatiota. Keväällä 2023 yksi Suomen suurimmista kiinteistösijoitusyhtiöistä, Blackstone-rahaston omistama Sponda, jätti maksamatta 300 miljoonan euron takaisinmaksuerän lainastaan. Yhtiön suunnitelmana oli myydä kohteita ja käyttää myyntituloja lainan maksamiseen, mutta myynnit eivät toteutuneet suunnitellusti.

On myös merkkejä siitä, että muutkin suuret kiinteistösijoitusyhtiöt saattavat olla kiinnostuneita myymään kohteitaan, koska nykyinen korkoympäristö ei enää palvele heitä tuottoon suhteutettuna. Kuitenkin kohteiden arvonlaskuja olisi tehtävä ja monelle yritykselle aiempi tuotto on perustunut arvonnousuun. Kun kohteisiin on kirjattu arvonnousua, on vakuusarvoa vapautettu ja uusia kohteita on voitu hankkia. Esimerkiksi Kojamo, Toivo ja monet muut ovat toimineet tällä mallilla. Heti kun arvonnousua ja vakuusarvoja ei saada vapautettua, uusia kohteita ei saada hankittua ja tuotto alkaa näyttää huonolta. Kojamolla on paljon kohteita, joiden tuotto on noin 5-6% hujakoilla, ja kun korko alkaa olla samalla tasolla, ostajia ei ole paljon. Samaan aikaan monella muulla yhtiöllä on sama tilanne. Kun yhtiöiden kassavirta alkaa sakata ja kassavarat hupenevat, ovat mielenkiintoiset ajat edessä, jos niitä on tulossa.