Asuntojen hinnoittelu ja mitä huomioida

Johdanto

Asuntoja ei kannata ostaa pelkästään sen ajatuksen takia, että asunto on aina hyvä sijoitus. Sijoituksen tulisi perustua johonkin tietoon, että se tuottaa. Toki yleensä asuntojen vuokra on isompi kuin hoitovastike, jolloin paperilla voidaan sanoa tuoton syntyvän. Kuitenkin piilokuluja tulee ajansaatossa ja todellinen tuotto jää pienemmäksi. On yleinen sanonta, että asuntojen arvot nousevat. Todellisuus on, että arvonnousu saattaa olla vain muutamia prosentteja vuosittain ja muilla sijoitustavoilla saman tuoton voisi saada huomattavasti helpommin. Artikkeli käsittelee asuntojen tulo- ja kulupuolta ja mihin asioihin sijoittajan kannattaisi kiinnittää asunnon oston yhteydessä, jotta asunto ostetaan kannattavasti.

Asunnoilla ylituottoa

Moni jättää sijoittamasta asuntoihin sen takia, koska ne vaativat enemmän työtä kun taas osakkeissa toiminta on enemmän passiivista. Toisaalta, jotkut sijoittavat juuri sen takia asuntoihin, koska omalla työllä ja osaamisella voi vaikuttaa toimintaan, kun taas osakkeissa kurssikehitykseen on melkein mahdotonta vaikuttaa piensijoittajana.

Vaikutusmahdollisuudet

1.  Aktiivisuus: Toisin kuin osakkeiden kohdalla, jossa sijoittajien vaikutusmahdollisuudet yrityksen toimintaan ja siten kurssikehitykseen ovat rajoitetut, asuntosijoittaminen tarjoaa aktiivisemman roolin. Sijoittaja voi omalla työllään ja osaamisellaan vaikuttaa suoraan asunnon vuokrattavuuteen ja arvoon. Esimerkiksi asunnon remontointi voi parantaa sekä vuokrattavuutta että asunnon markkina-arvoa.
2. Vuokratuotto ja arvonlisäys: Onnistunut remontointi tai alueen kehitys voi nostaa merkittävästi asunnon vuokraa ja samalla vähentää tyhjien kuukausien riskiä. Asunnon houkuttelevuuden parantaminen remontin kautta voi siis lisätä sekä välitöntä kassavirtaa että asunnon myyntihintaa tulevaisuudessa.
3. Hintatietoisuus ja hinnoitteluvirheet: Asuntomarkkinoilla hinnat eivät päivity reaaliaikaisesti kuten pörssissä, mikä avaa mahdollisuuksia hintatietoisille sijoittajille. Asuntomarkkinoiden vähemmän läpinäkyvä hinnoittelu mahdollistaa tilanteita, joissa asunnot voidaan ostaa alle markkinahinnan ja myydä myöhemmin tuottavasti, ilman tarvetta myydä yli markkinahinnan.
4. Sinnikkyys ja ostotarjoukset: Aktiivinen markkinaseuranta ja sinnikäs neuvottelu voivat mahdollistaa edullisten kauppojen löytämisen. Kun asunto on hankittu edullisesti, sen myyntihinnan ei tarvitse olla poikkeuksellisen korkea tuoton saavuttamiseksi. Riittää, että asunnon myyntihinta on markkinahintojen mukainen.

Kustannusten huomioiminen

Taloyhtiön rakennusvelka

Uudiskohteissa käyttöönoton jälkeen alkaa väistämättä kulumisprosessi, joka ajan myötä synnyttää korjausvelkaa. Alussa uudiskohteessa ei yleensä ole merkittävää korjaustarvetta, mutta rakennuksen ikääntyessä kulumista tapahtuu esimerkiksi putkistoissa, julkisivuissa ja muissa rakenteissa. Korjaustarve pätee myös asuntoon.  Tämä kertyvä korjausvelka ei aluksi näy suoraan vuokratuottoihin, mutta kun korjaustarpeet tulevat ajankohtaisiksi ja korjausvelkaa aletaan kuolettaa, se voi realisoitua kasvavina vastikkeina ja ylimääräisinä kertakorjauksina. Tämä lisää ylläpitokuluja ja voi pienentää vuokratuottoa, sillä korjauskustannukset on katettava osakkeenomistajien toimesta, usein vastikkeiden muodossa velan lyhentämisen muodossa tai kertakustannuksina pienemmissä remonteissa.

Tyhjät kuukaudet ja välityspalkkiot

Vuokraustoiminnassa tyhjät kuukaudet, jolloin asunto ei tuota vuokratuloja ja kata vastikkeita, sekä vuokravälityspalkkiot, jotka syntyvät uuden vuokralaisen hankkimisesta, voivat merkittävästi vähentää vuosituottoa. Hyvällä tuurilla vaihtuvuutta ei ole ja tyhjiä kuukausia ei ole, mikäli pitkäaikainen vuokralainen löytyy. Kuitenkin yleensä tyhjäkuukausi vastaa kahden kuukauden menetettyjä tuloja. Ensimmäinen menetys tulee konkreettisesta vuokratulon menetyksestä ja toinen vuokravälityksen kustannuksista, joka vastaa monesti 1 tai 1.5 kuukauden vuokraa. Toki, jos sijoittaja hoitaa itse vuokrauksen niin kulut pienenevät heti.

Vuokratuoton ja Kulusuhteen Merkitys 

Vuokratuoton Riittävyys ja Kulusuhde Uudiskohteissa

Asuntosijoittamisessa keskeinen kysymys on, onko saavutettava vuokratuotto riittävä kattamaan kaikki kulusuhteet, jotta sijoitus olisi kannattava. Uudiskohteiden kohdalla 4% vuokratuotto voi aluksi vaikuttaa maltilliselta, mutta se voi osoittautua riittäväksi useista syistä. Ensinnäkin, uudiskohteissa suuria korjauksia ei tyypillisesti tarvita ensimmäisinä vuosina, mikä vähentää merkittävästi ylläpitokustannuksia. Lisäksi, uudiskohteen hyvä kunto vähentää tyhjien kuukausien riskiä, ja modernit mukavuudet voivat tehdä vuokraamisesta helpompaa, kunhan vuokrahinta on asetettu markkinatilanteeseen sopivaksi. Esimerkiksi yksiön vuokraaminen 800 eurolla kuukaudessa voi olla täysin realistista tietyillä alueilla, kunhan kysyntä ja tarjonta ovat tasapainossa.

Korkean Tuoton Hakeminen ja Sen Riskit

Toisaalta, korkean tuoton tavoittelu, esimerkiksi 20% vuotuinen tuotto, voi olla indikaattori merkittävistä piilokuluista ja riskeistä. Korkea tuottopotentiaali houkuttelee, mutta sijoittajan on oltava tietoinen siitä, että korkeisiin tuottoihin liittyy usein myös korkeita kuluja. Nämä kulut voivat syntyä esimerkiksi yllättävistä korjauksista, heikosta vuokrattavuudesta tai muista markkinariskeistä. Tässä kontekstissa on olennaisen tärkeää pohtia reaalituottoa, eli sitä tuottoa, joka jää jäljelle kaikkien kulujen vähentämisen jälkeen.

Tuottotavoitteet Eri Kohteissa

Uudiskohteissa 5-6% tuotto voi olla kohtalainen tavoite, ottaen huomioon vähäiset ylläpitokulut ja yleensä hyvän vuokrattavuuden. Vanhemmissa asunnoissa, jotka on rakennettu vuosien 1980 ja 2010 välillä, 7-8% tuotto voi olla realistinen tavoite. Tässä kohtaa sijoittajan tulee kuitenkin huomioida, että vanhemmissa kohteissa korjausvelan riski ja muut mahdolliset yllättävät kulut voivat olla suurempia kuin uudiskohteissa. Tästä syystä korkeampi tuottotavoite vanhemmissa kohteissa kompensoi näitä potentiaalisia lisäkuluja.

Kun etsitään uutta sijoitusasuntoa, on tärkeää keskittyä vuokratuoton laskemiseen sen sijaan, että oletettaisiin asunnon olevan hyvä sijoitus pelkästään sen vuoksi, että se on asunto. Markkinoilla voi kohdata keskusta uudiskohteita, joissa vuokratuotto voi olla esimerkiksi 4.7% ja velaton hinta 120 000 euroa, sekä vanhempia 1960-luvun asuntoja, joissa tuotto ja hinta on samankaltainen.. Vaikka molempien tuotto vaikuttaisi samalta, uudiskohteen valinta voi usein olla järkevämpi vaihtoehto. Tämä johtuu siitä, että 1960-luvun taloyhtiöissä riskit, kuten suuret remonttitarpeet, ovat todennäköisemmin realisoitumassa. Vaikka vanhassa taloyhtiössä kaikki suuret remontit olisivatkin jo tehty, uudempien rakennusten tarjoama talotekniikka, kuten parempi energiatehokkuus ja äänieristys, tekee niistä usein houkuttelevamman valinnan.

Yleisesti ottaen, jotta vanhemman asunnon sijoitus olisi yhtä houkutteleva kuin uudiskohteen, sen tarjoaman vuokratuoton tulisi olla huomattavasti korkeampi kompensoimaan potentiaalisia riskejä ja vanhentunutta talotekniikkaa. Tämä tarkoittaa, että vanhemman asunnon hinta tulisi olla asetettu niin, että se heijastaa näitä lisäriskejä, tarjoten sijoittajalle korkeamman tuoton houkuttelevuuden lisäämiseksi.