Kiinteistösijoittaminen on tasepeliä

Asunto- ja kiinteistösijoittaminen on eräs sijoitusmuoto, jossa taseen merkitys korostuu erityisen voimakkaasti. Tämä tarkoittaa, että sijoitustoiminnassa tarvitaan huomattavaa pääomaa alusta alkaen, mikä asettaa merkittäviä haasteita uusille sijoittajille. Pääomaa tarvitaan paitsi ostoihin myös remontteihin ja muihin kiinteistön ylläpitoon liittyviin kuluihin.

Pääoman merkitys ja tuottovaatimukset

Asunto- ja kiinteistösijoittamisessa pätee usein sääntö, jonka mukaan pienemmillä pääomilla sijoittavat tavoittelevat korkeampia tuottoja. Esimerkiksi yksityissijoittajat etsivät tyypillisesti sijoituskohteita, joiden tuotto-odotukset ovat 7-12 % tasolla. Suuremmilla pääomilla operoivat rahastot ja institutionaaliset sijoittajat sen sijaan tyytyvät alhaisempiin, mutta vakaampiin tuottoihin, jotka liikkuvat usein 4-6 % välillä. Tämä ero johtuu osittain siitä, että suuret sijoittajat voivat hyötyä mittakaavaeduista, mikä mahdollistaa matalampien tuottojen hyväksymisen. Pienemmillä sijoittajilla on isompana ongelmana varojen riittävyys, kun taas isommilla on mihin varat laitetaan. Siksi pienemmät sijoittajat ovat tarkempia tuottovaatimuksesta ja isommat laittavat isompiin kohteisiin, mutta myös yleensä turvaten varansa. Korkea tuotot eivät ole enää tärkeys vaan jatkuvuus ja turvallisuus.

Pienet sijoittajat kohtaavat suurempia haasteita rahoituksen ja kohteiden saatavuuden suhteen. Kiinteistömarkkinat eivät ole yhtä likvidit kuin osakemarkkinat, ja monet kaupat tehdään suljetuilla markkinoilla, jolloin kaikki potentiaaliset ostajat eivät ole tietoisia myynnissä olevista kohteista tai heidän on vaikea osallistua tarjouskilpailuihin.

Liikkeelle lähteminen asuntosijoittamisessa

Alkuvaiheessa asunto- ja kiinteistösijoittamista suunnittelevan kannattaa keskittyä pääoman keräämiseen muilla tavoilla, kuten palkkatulojen, yritystoiminnan tai osakesijoittamisen kautta. Kun riittävä pääoma on kerätty, on tärkeää varmistaa hyvä omavaraisuusaste ennen ensimmäisten sijoitusten tekemistä. Tämä tarkoittaa, että velkarahoituksen osuus tulisi pitää maltillisena, jotta sijoittaja ei joudu liian suuren taloudellisen paineen alle. Omalla rahalla voi menettää korkeintaan sijoitetun määrän, mutta velkarahalla voi menettää enemmän kuin omat varat kattavat.

Kun sijoitustoiminta on saatu alkuun ja ensimmäiset tuottoa tuottavat kohteet on hankittu, seuraavien kohteiden ostaminen muuttuu helpommaksi. Kassavirran lisääntyessä ja pääoman kasvaessa sijoittaja voi hyödyntää suurempia mahdollisuuksia ja päästä käsiksi parempiin tarjouksiin. Tällöin sijoittaja saattaa löytää itsensä niin sanotusta ”sweet spotista”, jossa tarjolla on monipuolisia ja edullisia kohteita, joihin muilla ei ole varaa tai pääsyä. Aiemmissa talouskriiseissä olemme voineet ostaa kohteita erittäin edullisesti, kun muut eivät pystyneet kilpailemaan. Vuosien kuluessa olemme kasvaneet yrityksenä tilanteeseen, jossa muilla ei ole ollut varaa ostaa kokonaisia kohteita, tai suuremmat toimijat ovat keskittyneet uudiskohteiden ostoon ja vanhojen asuntojen myyntiin. 2010-luvulla ei ollut vielä paljon julkisia asuntomyyjiä, kirjoja tai podcastejä, joten markkinoilla vallitsi hetkellisesti kulta-aika, kun kukaan ei tarjonnut kohteista ja niitä sai myytyä eteenpäin lähes heti kerrostalon oston jälkeen. Alkuvaiheessa sijoittaminen saattaa tuntua haastavalta, mutta sinnikkäästi eteenpäin rämpiminen palkitaan, ja pian toiminta alkaa rullata sujuvammin.

Sitoutuminen, Hallinta ja Ulkoistaminen

Mitä enemmän kohteita tulee, sitä enemmän aikaa kuluu niiden hallintaan. Monen on melkein pakko ulkoistaa toimintoja, kuten remontointi, vuokraus, myynti tai kirjanpito. Tämä ulkoistaminen syö tuottoa ja saattaa heikentää omia vahvuuksia. Esimerkiksi vuokraus tai managerointi on helppo ulkoistaa, mutta laadunvarmistus on vaikeaa. Vuokravälittäjät toimivat palkkioperustaisesti, joten hyvän vuokralaisen valinta ei aina ole ykkösprioriteetti, vaan tärkeämpää on saada vuokralainen asuntoon ja palkkio maksetuksi. Manageerauksessa henkilö ratkaisee merkittävästi, joten on tärkeää keskittyä hyvään ja luotettavaan henkilöön, ei vain yritykseen. Isoissakin firmoissa luotettavan oloinen henkilö keskusteluvaiheessa saattaa siirtää työtehtävän toiselle, joka ei olekaan yhtä luotettava.

Asunto- ja kiinteistösijoittaminen ei ole tasavertainen markkina, ja siinä on sekä hyviä että huonoja puolia. Hyvänä puolena on mahdollisuus saavuttaa huomattavia tuottoja ja kerryttää pääomaa pitkällä aikavälillä. Huonoina puolina ovat markkinoiden likviditeettiriskit, suljettujen markkinoiden aiheuttamat kilpailuedut suurille toimijoille ja korkeat pääomavaatimukset. Ulkoistuksessa isommat toimijat saavat määräalennuksen, jolloin ulkoistus tulee edullisemmaksi. Päinvastoin pienemmälle toimijalle palveluiden yksikköhinta tulee useimmiten kalliimmaksi.

Kiinteistösijoittaminen vaatii merkittävää sitoutumista ja hallintaa. Sijoittajan on oltava valmis sitoutumaan sekä ajallisesti että taloudellisesti. Sitoutuminen merkitsee paitsi alkupääoman sijoittamista, myös jatkuvaa seurantaa ja hallinnointia, jotta sijoitukset pysyvät tuottavina. Tämä voi sisältää säännöllistä vuokralaiskommunikaatiota, kunnossapitotöiden koordinointia ja markkinatrendien seuraamista.