Kassavirta- ja vuokratuottosijoittamisen suosion paluu?

Kassavirtakohteiden kiinnostuksen väheneminen ja uudiskohteiden suosion nousu

Vain kymmenen vuotta sitten tyypillinen sijoitusasunto oli edullinen, kassavirta-positiivinen kohde, jossa oli vuokratuotto 7-12 %. Viime vuosikymmenen aikana, suotuisan rahoituksen ja korkean velkavivun ansiosta, sijoittajat pystyivät hankkimaan uudiskohteita vain 3-5% tuotolla ja minimaalisilla remonttitarpeilla. Nykyisin monet uudiskohteisiin sijoittaneet kamppailevat kassavirran hallinnan kanssa. Uudiskohteiden suosio on laskussa, kun taas kysyntä kassavirraltaan positiivisille, korkean vuokratuoton kohteille on kasvussa.

Arvonnousun hidastuminen

Miksi asuntojen arvonnousu on pysähtynyt, vaikka se jatkui vuosien ajan? Aiemmin markkinoilla oli suuri määrä pääomaa, ja uudiskohteet saattoivat vaihtaa omistajaa jo rakennusvaiheessa. Asunnon valmistuttua se oli saatettu myydä useamman kertaa, mikä nosti asuntojen hintoja jatkuvasti. Monet sijoittajat tajusivat tämän ja keskittyivät lyhyen aikavälin arvonnousun ja myyntitoiminnan hyödyntämiseen. Uudiskohteiden suosion myötä vanhemmat, riskialttiimmat kohteet jäivät varjoon, ja niiden arvot laskivat nopeasti, mikä vähensi niiden houkuttelevuutta entisestään. Uudiskohteet imuroivat myös uusia aloittelevia sijoittajia, koska uudiskohteet vaikuttivat vähemmän riskisemmille kohteille, koska remontteja ei pitänyt ottaa huomioon.

Nykyään uudiskohteiden ostajat ovat kohtaamassa riskit, jotka liittyvät korkeaan velkavipuun ja matalaan vuokratuottoon. Vuokratulo ei kata yhtiövastikkeita, eikä matalaa vuokratuottoa kompensoi enää arvonnousu, vaan sen sijaan asuntojen arvo saattaa laskea. Heikentynyttä asuntosalkkua onkin alettu paikata kassavirta-positiivisilla ja korkean vuokratuoton kohteilla. Tällä hetkellä 10-15 % vuokratuoton kassavirta kohteet menevät todella nopeasti kaupaksi. Uudiskohteissa 4-5 % vuokratuotto ei enää ole riittävän kannattava yhtiövastikkeiden, inflaation ja korkojen nousun vuoksi piensijoittajille. Uusi houkutteleva vuokratuotto alkaa olemaan 6-7 % tasoa, mutta tällä hetkellä vuokratuotto ei ole vielä kivunnut niin korkealle.

Korkean vuokratuoton kohteet voivat tuntua riskialttiilta, sillä niihin saattaa liittyä remonttitarpeita ja mahdollisuus merkittävään arvonalenemiseen. Uudiskohteiden suosion kasvun myötä vanhojen asuntojen arvot laskivat huomattavasti. On kuitenkin todennäköistä, että uudiskohteiden kauppa hidastuu merkittävästi lähitulevaisuudessa, ja ostokysyntä siirtyy vanhempiin kohteisiin. Tämän seurauksena vanhojen kohteiden houkuttelevuus kasvaa, mikä voi hidastaa arvonlaskua tai jopa kääntää sen arvonnousuksi.

Vanhojen asuntojen paluu ja uudiskohde trendin hiipuminen

Uskon, että vanhemmat, vuokratuottoa ja kassavirtaa tuottavat asunnot ovat ”normaali” tuote puhuttaessa sijoitusasunnoista ja uudiskohteet olivat vain hetkellinen ison mittakaavan trendi. Edullisen ja helposti saadun rahoituksen ansiosta uudiskohteiden ostaminen oli mahdollista myös piensijoittajille. Nykyään uudiskohteiden hankinta on muuttunut huomattavasti vaikeammaksi ja vähemmän kannattavaksi. Uudiskohteet kuitenkin luultavasti pysyvät isompien sijoittajien, kuten rahastojen ja kiinteistösijoitusyhtiöiden suosiossa. Isommilla sijoittajilla on paljon pääomaa käytettävänä ja heidän tuottovaade ei ole yleensä niin korkea, kuin yksityisillä sijoittajilla.

Uskon, että aiemmin mainittu ”normaali” tuote palaa markkinoille, koska sijoittajat eivät välttämättä pysty ostamaan uudiskohteita kannattavasti. Vanhemmat kassavirta ja vuokratuotto asunnot tarjoavat edullisen hinnan ja tasaisen tuoton, mikä tekee niistä kiinnostavia pankkien silmissä. Rahoituksen saaminen on helpompaa edullisempiin asuntoihin, ja ennustettava vuokratuotto tarkoittaa, etteivät korot syö kassavirtaa kokonaan. Näin ollen sijoittajat voivat nukkua yönsä rauhallisesti.