Kannattaako sijoitusasunto ostaa maksaen myyntihinnan vai velattoman hinnan?

Myyntihinta vs. velaton hinta: Mitä ne tarkoittavat?

Ennen kuin sukellamme syvemmälle aiheeseen, on tärkeää ymmärtää, mitä myyntihinta ja velaton hinta tarkoittavat. Myyntihinta on se summa, jonka ostaja maksaa myyjälle asunnon ostohetkellä. Velaton hinta sen sijaan sisältää sekä myyntihinnan että asunto-osakeyhtiön lainaosuuden, joka on yleensä maksettava kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa.

Myyntihinnan maksaminen: Hyödyt ja haitat

Myyntihinnan maksaminen tarkoittaa, että ostaja maksaa aluksi vain myyntihinnan ja sen jälkeen lyhentää asunto-osakeyhtiön lainaosuutta kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa. Tämä on yleinen käytäntö erityisesti uudiskohteiden kohdalla, joissa yhtiölainan osuus on usein suuri.

Myyntihinnan maksamisen etuna on, että ostaja voi hyödyntää verotuksessa yhtiölainan lyhennykset, mikäli taloyhtiö merkitsee ne kirjanpidossaan tuloiksi. Tämä voi tuoda merkittäviä säästöjä asuntosijoittajalle.

Toisaalta myyntihinnan maksamiseen liittyy myös riskejä. Yksi riski on, että yhtiölainan ehdot voivat muuttua ajan myötä, mikä voi vaikuttaa kuukausittaiseen rahoitusvastikkeeseen. Lisäksi yhtiölainan lyhentäminen voi kestää pitkään, mikä voi olla haitta, jos sijoitusasunto halutaan myydä nopeasti.

Velattoman hinnan maksaminen: Hyödyt ja haitat

Velattoman hinnan maksaminen tarkoittaa, että ostaja ottaa henkilökohtaisesti tai yritykselle asuntolainan, jolla katetaan sekä asunto-osakeyhtiön lainaosuus. Tämä tarkoittaa, että koko asunnon hinta maksetaan kerralla, ja sen jälkeen lainaa lyhennetään pankille.

Velattoman hinnan maksamisen etuna on, että ostaja pääää itse neuvottelemaan lainansa ehdoista pankin kanssa. Lisäksi, kun koko asunnon hinta on maksettu, ei ostajan tarvitse huolehtia yhtiölainan mahdollisista ehtojen muutoksista tai yllättävistä lisäkuluista.

Toisaalta velattoman hinnan maksaminen vaatii ostajalta suurempaa alkupääomaa ja asuntolainan korot eivät ole vähennyskelpoisia verotuksessa samalla tavalla kuin yhtiölainan lyhennykset.

Kumpi kannattaa: Myyntihinta vai velaton hinta?

Suurin kysymys siitä, kannattaako asunto ostaa velattomana vai myyntihinnalla, liittyy tapaan kuinka haluat kasvattaa varallisuutta. Onko tavoitteena kasvattaa varallisuutta korkealla oman pääoman tuotolla maksamalla lainaa pois, vai pyritäänkö varallisuuden kasvattamiseen pienemmällä oman pääoman tuotolla, mutta korkealla kassavirralla?

Myyntihinnalla ostettaessa oman pääoman tuotto on yleensä korkeampi, ja varallisuus kasvaa lainaa lyhentämällä. Kuitenkin lainasta aiheutuvat rahoituskulut vähentävät kassavirtaa, jolloin kuukausittain kertyvää kassavirtaa ei ehkä saada sijoitettua uuteen kohteeseen yhtä nopeasti.

Velattomalla hinnalla ostettaessa rahoituskulut ovat pienemmät ja kassavirta usein huomattavasti positiivinen. Tässä tapauksessa kohteeseen sitoutuu kuitenkin paljon pääomaa, mikä voi hidastaa uuden kohteen ostamista. Samalla oman pääoman tuotto ei ole yhtä korkea.

Eli valinta riippuu siitä, halutaanko kasvattaa varallisuutta nopeasti lyhentämällä lainaa, vai onko tavoitteena saada suurempi kassavirta pienemmillä rahoituskuluilla.