Kannattaako sijoitusasunnoksi ostaa remontoitu vai remontoimaton asunto?

Moni asuntosijoittamista suunnitteleva miettii, minkä kuntoinen asunto olisi järkevin sijoitus. Hyväkuntoinen asunto on vähäriskisin, mutta toisaalta hinnaltaan halpa asunto on parastuottoisin. Mikä siis on viisain ratkaisu?

Suomen asuntotarjonnassa asuntojen keskimääräinen ikä on noin 40 vuotta, ja siksi myös suuri osa sijoitusasunnoista on jo hiukan iäkkäämpiä asuntoja. Vanhempien asuntojen osalta vaihtelu kunnon suhteen voi olla hyvinkin suuri. 

Asuntoa valitessaan sijoittaja joutuu pohtimaan asioita monelta kantilta: 

• • Jos ostan huonompikuntoisen asunnon, miten löydän sinne vuokralaisia? 

• • Vaikka kohteessa olisi vuokralaiset valmiina, mitä jos asunto tyhjenee? 

• • Paljonko remonttia kannattaa tehdä ja paljonko se maksaa? 

• • Jos säästän kunnossa, kannattaako se?

Viime aikoina sijoitusasuntojen laatu on noussut aika paljon. Tästä se ei voi enää kauheasti nousta, jotta asuntosijoitustoiminta pysyy edelleen kannattavaa – tai toisaalta vuokrien pitäisi nousta vastaavasti.

Minkä tasoinen asunto sitten on järkevintä hankkia ja millainen rooli remontoinnilla on kokonaiskuvassa? Näihin kysymyksiin vastaamme tässä artikkelissa.

Sijoitusasunnon valinta: hyväkuntoinen vai remonttia vaativa asunto?

Kassavirtaa ja vuokrattavuutta kannattaa aina pitää tärkeimpinä lähtökohtina sijoitusasunnon valinnassa. Myös silloin, kun ajatellaan asunnon kuntoa ja mahdollista remontointia, olennaisinta on siis varmistaa, että asunto on tasoltaan riittävä vuokralaisten saamiseksi ja että kulut eivät kasva suuremmiksi kuin tulot.

Se, millainen sijoitusasuntosi pitää kuntotasoltaan olla kiinnostaakseen vuokralaisia, riippuu paljon alueesta ja kohderyhmästä, joka sinun on sieltä tarkoitus tavoittaa.  Kannattaa siis miettiä, millaiseen segmenttiin haluat asemoitua. 

• • Vuokraatko kaupungin parhaita asuntoja kalliilla vuokrilla? 

• • Vai vastaako asuntosi toisen ääripään tarpeisiin, jolloin alhainen vuokra on asunnon hyvää laatutasoa tärkeämpi seikka?

Molemmissa vaihtoehdoissa on omat etunsa ja haittansa. Sopivin vaihtoehto voi myös olla jotain näiden kahden ääripään väliltä.

Remonttia vai ei – ja jos, niin miten se kannattaa toteuttaa?

Vaivattomin vaihtoehto on hankkia sijoitusasunto valmiiksi niin hyvässä kunnossa, että remonttia ei tarvitse miettiä heti alkuun tai lähivuosinakaan. Silloin myös asunnon hinta on vastaavasti korkeampi ja kynnys sen hankintaan on korkeammalla.

Kun harkitset remonttia kaipaavan asunnon ostoa, kannattaa jo laskelmissa huomioida, kuinka paljon remonttiin kuluu rahaa. Voit kuitenkin itse päättää, kuinka paljon haluat panostaa asunnon ilmeen ja kunnon kohentamiseen. 

Jos olet itse remonttitaitoinen, voit selvitä kohtuullisen pienillä kuluilla. Tällä tavalla sinulla on mahdollisuus nostaa sijoituskohteen arvoa omalla työlläsi ilman että se vaatii suuria määriä rahaa. Aikaa ja vaivaa tämä vaihtoehto toki vaatii.

Jos taas teetät remontin ulkopuolisella tekijällä, remonttikulut voivat nostaa kohteesi kokonaishintaa tuntuvastikin. Kannattaa siis miettiä, mihin pisteeseen asti remonttipanostukset tuovat sinulle asuntosijoittajana hyötyjä, ja millä taas on tuoton näkökulmasta vähemmän merkitystä.

Toisaalta uutena tai juuri remontoitunakaan ostetut asunnot eivät ole pitkään samassa kuntotasossa, vaan niiden taso heikkenee kulumisen myötä. Remontin tarve tulee siis joka tapauksessa jossain vaiheessa vastaan.

Kuinka paljon sijoitusasunnon remonttiin kannattaa ylipäänsä panostaa?

Kuten aiemmin mainitsin, sijoitusasunnon remonttipanostusten määrää on järkevää arvioida ennen kaikkea siitä näkökulmasta, että asunnon vuokrattavuus on hyvä. Usein vuokralaiset kiinnittävät huomionsa erityisesti siisteihin pintoihin ja niiden tuomaan asumisviihtyvyyteen.  

Perustasoista pintaremonttia tekemällä voi siis nostaa asunnon vetovoimaisuutta huomattavasti ilman, että remontti välttämättä tulee kovin kalliiksi. Esimerkiksi asentamalla laminaatit muovimattojen tilalle ja maalaamalla seinät pääsee tässä jo pitkälle. Lisäksi on tietysti syytä korjata selkeät viat ja ongelmat, kuten rikkinäiset väliovet tai kosteusvauriot kylpyhuoneessa.

Vaikka sijoitusasunnon remonttiin käyttäisi paljon rahaa, sen vaikutus vuokraan jää yleensä aika maltilliseksi. Kalliit remontit eivät näin ollen useinkaan ole kauhean kannattavia. Toisaalta tälläkin asialla on positiivinen kääntöpuoli: mitä paremmassa kunnossa asunto on, sitä helpompi on saada hyviä vuokralaisia, jotka asuvat pitkään samassa asunnossa. Hyöty saavutetaan siis vähäisemmän vaihtuvuuden kautta.

Puntaroi molempien vaihtoehtojen hyötyjä ja haittoja

Suoraa vastausta siihen, kannattaako asuntosijoittajan ostaa mieluummin valmiiksi remontoitu vai remontoimaton asunto, ei siis voi antaa. Molemmissa vaihtoehdoissa on omat hyötynsä ja haittansa, jotka jokaisen sijoittajan täytyy punnita omakohtaisesti.

Valmiiksi hyvätasoiseksi remontoidun asunnon osto:

+ vähemmän vaivaa
+ aikaa ei kulu remonttiin, vaan tuottoa voi alkaa syntyä heti
+ vuokralaisten saanti on varmempaa
– asunnon hankintahinta on kalliimpi
– vuokratuotto jää todennäköisesti pienemmäksi

Remontoimattoman asunnon osto:

+ asunnon saa ostettua edullisemmin
+ itse remontoimalla voi säästää ja nostaa asunnon arvoa
+ pintaremontilla asunnosta voi saada pienelläkin panostuksella toimivan
– kallis remonttipanostus ei välttämättä nosta vuokraa olennaisesti
– vuokralaisten vaihtuvuus huonompikuntoisessa asunnossa voi olla suurempaa

Tarvitsetko neuvoja asuntosijoittamiseen?

Tarjoamme mielellämme apua tuottavien sijoituskohteiden valintaan ja vuokranantajana alkuun pääsemiseen. Tutustu kohteisiimme ja kysy meiltä lisää!

Joonas Rautiainen
050 910 9950
Kiinteistökattaus