Kannattaako lähiöluukkuja ostaa sijoitusasunnoksi?

Johdanto

Lähiöluukut, eli edulliset kerrostaloasunnot kaupungin reuna-alueilla, ovat aloittelevien ja ammattimaisten asuntosijoittajien keskuudessa houkuttelevia kohteita. Lähiöt ovat menettäneet houkuttelevuutta lähiaikoina paljonkin, mutta onko niissä vielä järkeä?

Lähiöluukkujen hyvät puolet sijoituskohteina

Lähiöluukut voivat olla erityisen houkuttelevia sijoituskohteina, jos niitä tarkastellaan puhtaasti sijoitustuotteina:

  1. Edullinen hankintahinta: Lähiöalueiden asuntojen hinnat ovat usein merkittävästi alhaisempia kuin keskeisemmillä alueilla. Tämä tekee niistä saavutettavia pienemmällä pääomalla. Lähiöasunnot ovat usein edullisempia, mikä tarkoittaa, että pienemmällä pääomalla voi hankkia useampia asuntoja. Tämä mahdollistaa nopeamman portfolion kasvun.
  2. Korkeampi tuotto ja kassavirta: Vaikka vuokratulot ovat yleensä alempia kuin keskustassa, suhteessa hankintahintaan vuokratuotto voi olla kilpailukykyinen. Alhaisen hankintahinnan ansiosta vuokratuotto suhteessa sijoitettuun pääomaan on usein korkeampi. Tämä mahdollistaa positiivisen kassavirran, jota voidaan käyttää esimerkiksi lainanhoitokuluihin tai uusien sijoituskohteiden hankintaan. Korkeampi tuottoprosentti mahdollistaa paremman kassavirran, joka voi helpottaa sijoittajan taloudellista tilannetta.
  3. Helpompi päästä allkuun: Alhaisen hankintahinnan ansiosta lähiöluukut ovat hyvä tapa päästä asuntosijoittamisen alkuun. Pienempi oman pääoman tarve ja mahdollisuus käyttää korkeampaa velkavipua tekevät tästä vaihtoehdosta houkuttelevan aloittelijoille.

Lähiöluukut voivat tarjota kassavirran, joka mahdollistaa rahoituskulujen kattamisen ja mahdollisesti jopa tuoton uudelleensijoittamisen. Uudiskohteisiin verrattuna, joissa hankintahinta on korkeampi ja kassavirrat saattavat olla negatiivisia nykyisillä vuokratasoilla, lähiöasunnot voivat olla kannattavampia sijoituksia erityisesti nykyisessä taloudellisessa tilanteessa.

Riskianalyysi

Lähiöluukkujen ostamiseen liittyy myös useita riskejä, jotka on otettava huomioon:

  1. Arvonnousun epävarmuus: Lähiöalueiden arvonnousu ei ole yhtä varmaa kuin keskusta-alueilla. Alueellinen kehitys, palveluiden lisääntyminen tai vähentyminen, ja muut tekijät voivat vaikuttaa asuntojen arvoon.
  2. Vuokralaisten riski: Lähiöalueilla asuvien ihmisten tulotaso voi olla alhaisempi, mikä saattaa lisätä vuokranmaksuongelmia ja tyhjien kuukausien riskiä. Samalla asuntojen ylläpidossa voi olla puutteita, kuten siivouksessa tai vahingon teossa.
  3. Ylläpitokustannukset: Vanhemmat kerrostalot voivat vaatia enemmän ylläpitoa ja korjauksia, mikä lisää kustannuksia lyhyellä aikavälillä. Vaikka tuotto näyttää houkuttelevalle niin korjausvelka on taustalla pienentämässä tuottoa, iso kysymys on että kuinka paljon.

Vuokralaisen merkitys

Vuokralainen on yksi tärkeimmistä yhtälöistä asuntosijoittamisessa. Hyvä vuokralainen ei aiheuta haittaa asunnolle ja maksaa vuokransa ajallaan. Lähiöalueilla hyvän vuokralaisen löytäminen voi kuitenkin olla haastavaa. Vaikka onnistuisikin löytämään luotettavan vuokralaisen, taloyhtiön muut asukkaat voivat aiheuttaa ongelmia, jotka johtavat siihen, että hyvät vuokralaiset lähtevät. Yleisesti vuokrataloyhtiöissä on enemmän rauhattomuutta, mutta huonommilla sijainneilla rauhattomuutta on hieman enemmänkin kuin vain illanvietosta kuuluva kova musiikki.

Liity Sisäpiiriin

✔ Tieto kohteista ensimmäisten joukossa sähköpostiisi
✔ Löydä monipuolisesti erilaisia sijoituskohteita
✔ Helppo peruuttaa milloin tahansa
Nimi(Pakollinen)

Lähiöiden monimuotoisuus

Kaikki lähiöt eivät ole yhtä huonoja kuin toiset. Myös taloyhtiöllä on merkittävä vaikutus. Naapuritaloyhtiö voi olla rauhallisempi kuin toinen, ja jopa tien toisella puolella voi olla parempia taloja. Tämä monimuotoisuus korostaa sitä, että sijoituspäätökset on tehtävä alueellisesti ja paikallisesti tarkastellen. On tärkeää tutkia tarkasti, millainen maine ja tilanne tietyllä lähiöllä ja taloyhtiöllä on ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

Lähiöiden hintataso

Lähiöitä on myös hintatasoltaan erilaisia. Imatralla lähiössä asunto voi maksaa 10 000 euroa, Lahdessa 30 000 euroa ja Helsingissä 100 000 euroa. Edullisemmissa asunnoissa riskit voivat olla pienemmät, sillä mahdollinen menettäminen rajoittuu sijoitettuun pääomaan ja tyhjistä kuukausista tai remonttien osallistumisesta aiheutuviin kustannuksiin. Kalliimmassa, esimerkiksi 100 000 euron asunnossa Helsingissä, vuokralaisen aiheuttamat vahingot voivat johtaa merkittäviin remonttikustannuksiin. Toisaalta, ostamalla ja remontoimalla asunnon Imatralta 15 000 eurolla, riskit ovat huomattavasti pienemmät. Edullisemmissa asunnoissa myös arvonlaskun riski on pienempi.

Kiinteistöjen ajallinen perspektiivi

Aikoinaan 1970- ja 1980-luvun asunnot menivät hyvin kaupaksi, kun niihin ei ollut vielä tulossa isoja remontteja ja niissä oli korkea tuotto. Nykyään vastaavasti 1990-luvun asunnot ovat sellaisia, joissa ei ole heti tulossa remontteja, mutta tarjoavat tuottoa. Uudiskohteiden rakentamisen hinta on noussut niin paljon, ettei niistä olla valmiita enää maksamaan niin korkeita summia. Trendi on kääntynyt niin, että 2010- ja 2020-luvun asunnoissa hinnoittelu on nyt suotuisaa ja niitä voi saada kohtuuhintaan kohtalaisella tuotolla. Riskitasoltaan 2015 valmistunut asunto ja vuonna 2024 valmistunut asunto ovat melko samanlaisia. Pointtina ei ole, että 1970- ja 1980-luvun asunnot olisivat nykyään todella huonoja ja muut olisivat parempia. Pikemminkin, aiemmin erittäin hyvälle vaihtoehdolle on tullut houkuttelevia kilpailijoita, mikä on vähentänyt 1970- ja 1980-luvun asuntojen suosiota, vaikka ne ovat edelleen varteenotettava vaihtoehto.

Riskiprofiili ja hajautus

Lähiöluukkujen ostaminen voi olla osa taktiikkaa nostaa asuntosalkun tuottoa ja kassavirtaa. Kalliimmat kohteet, kuten uudiskohteet, saattavat tuottaa olematonta kassavirtaa. Edullisella 20 000 euron velattomalla asunnolla voi saada jo useamman sataa euroa positiivista kassavirtaa tasoittamaan toisen kohteen negatiivisuutta. Toinen taktiikka on, että kohde tuottaa korkeampaa vuokratuottoa prosentuaalisesti, joten asuntosalkun tuottoa voi saada hieman korkeammaksi ja riskiprofiili hajautuu kahteen asuntoon. Portfolio-teorian mukaan hajauttaminen vähentää riskiä, joten sijoittaminen erilaisiin kohteisiin eri alueilla voi olla järkevää. Lähiöluukkujen sisällyttäminen sijoitusportfolioon voi näin ollen olla perusteltua, kunhan se tehdään osana laajempaa hajautusstrategiaa.

Pysy ajantasalla!

Uutiskirjeen avulla pysyt ajan tasalla uusista kohteistamme ja ajankohtaisista aiheista.

✔ Tieto suoraan sähköpostiin
✔ Monipuolisesti sijoitusmahdollisuuksia
✔ Ajankohtaista tietoa ja markkinakatsauksia
✔Peru milloin haluat helposti

Olen Kiinnostunut