Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä löytyy kaikki tärkeimmät tiedot asuntoon ja taloyhtiöön liittyen. Isännöitsijäntodistuksesta löytyy esimerkiksi huoneiston koko, tulevat ja tehdyt remontit ja lainaosuudet. Sijoitusasuntoa ostaessa sijoittajan olisi hyvä osata lukea isännöitsijäntodistusta ja sen liitteitä, jotta sijoittaja osaisi arvioida kuinka hyvä sijoitus olisi. Isännöitsijäntodistus on isännöitsijän tekemä ja isännöitsijä on vastuussa tietojen paikkansapitävyydestä. Isännöitsijäntodistuksen liitteisiin kuuluu yhtiöjärjestys, toimintakertomus, tilinpäätös, talousarvio, energiatodistus ja kunnossapitotarveselvitys. Isännöitsijäntodistus on voimassa kolme kuukautta, joten asuntoa ostaessa, myydessä tai lainaa haettaessa tulisi olla voimassa oleva isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistuksesta löytyy rahoitus- ja hoitovastikkeen määrä. Rahoitus- ja hoitovastike tulee tarkistaa, jotta tiedetään kuinka paljon kuluja asunnosta, syntyy ja miten kulut perustuvat. Hoito- ja rahoitusvastike voivat olla neliö- tai osakeperusteisia. Rahoitusvastikkeesta käytetään myös nimitystä pääomavastike.

Tontin omistusoikeus on myös hyvä tarkistaa. Taloyhtiö voi sijaita vuokratontilla ja tontin vuokra vaikuttaa hoitovastikkeeseen sekä sijoittajan kuluihin. Tontin omistusoikeuden ja vuokran osalta olisi hyvä tarkistaa, kuinka pitkä vuokra-aika on, kuinka tontti lunastetaan ja kuka omistaa tontin. Tontin omistaja vaikuttaa tontin lunastettavuuteen ja vuokrankorotuksiin. Yleensä kaupungeilla vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, eli vuokra on inflaatiosuojattu. Tonttirahastoilla vuokrankorotusehto voi olla jokin kiinteä summa tai elinkustannusindeksin päälle tulee jokin prosenttimäärä. Monesti tonttirahastoilla on kovemmat korotusehdot kuin kaupunkien sopimuksissa. Vuokrasopimuksen päättyessä ja uuden jatkosopimuksen yhteydessä on monesti odotettavissa korotuksia vuokratasoon. Jos aikaisempi sopimus on jäänyt paljon jälkeen yleisestä vuokratasosta, niin vuokrankorotus voi olla merkittävä sopimusta uusittaessa. Kaupungilta tontin lunastaminen voi myös tulla halvemmaksi kuin tonttirahastoilta.

Eri isännöitsijöissä on laatueroja. Jotkut isännöitsijät merkkaavat kaikki pienemmätkin remontit isännöitsijäntodistukseen, kun taas toiset saattavat vain merkitä kaikki isoimmat remontit. Kuten autoa ostaessa, laaja ja kattava tietopaketti kaupan kohteesta helpottaa ostopäätöstä tehdessä. Mikäli remontteja ei näytä olevan tehty, voi isännöitsijältä kysyä tarkempaa tietoa. Remonttien kartoituksessa voi myös olla eroja. Joissakin taloyhtiöissä remontit on kartoitettu vain seuraavan viiden vuoden ajalle, kun monesti remontit olisi hyvä kartoittaa seuraavalle 10 vuodelle. Tulevien remonttien kustannuksia tulisi pohtia hoitovastikkeen tai rahoitusvastikkeen kannalta riippuen taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Isännöitsijäntodistuksesta löytyy tiedot taloyhtiön lainoista ja kuinka paljon niitä kohdistuu huoneistolle. Lainoja voi olla useampia. Taloyhtiöllä voi olla perustamislainaa tai erilaisia remonttilainoja tai hankintalainoja, jos esimerkiksi taloyhtiö on lunastanut vuokratontin. Perustamislaina on syntynyt, kun taloyhtiö on perustettu. Jos taloyhtiössä on juuri menossa tai juuri valmistunut isompi lainalla rahoitettu hanke, tällöin tarkka lainan määrä ei välttämättä käy ilmi isännöitsijäntodistuksella. Taloyhtiöillä saattaa kestää hetki laskea ja kohdistaa tarkat taloyhtiölainan velkaosuudet osakkaille remonttien yhteydessä. Eri lainoilla voi olla eri maksuajat ja eri korkotasot.

Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestys on yksi isännöitsijäntodistuksen liitteistä. Yhtiöjärjestyksen huoneistoluettelo sisältää listauksen taloyhtiön huoneistoista. Huoneistoluettelosta näkee ainakin asuntojen tyypin, osakenumerot ja pinta-alat. Yhtiöjärjestys määrittää osittain, miten vastikkeita ja muita maksuja peritään taloyhtiössä. Mahdolliset vastikekertoimet ja muut osakkeiden välillä olevat eriävät maksuperusteet käyvät ilmi yhtiöjärjestyksestä. Yhtiöjärjestys sisältää omat pykälät hallituksen jäsenten määrään, isännöitsijän valintaan, tilintarkistajan valintaan ja yhtiöjärjestyksen pitoon liittyen. Mahdolliset yhtiökokouksen äänileikkurit ja osakkeita koskevat lunastuslausekkeet esitellään yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestykseen olisi hyvä tutustua jokaisen asuntokaupan yhteydessä, jotta tietää osakkaan oikeudet ja velvollisuudet taloyhtiössä

Talousarvio

Talousarvio pitää sisällään arvion vuoden hoitokuluista ja -tuotoista, kuten myös vastaavat tuotot ja kulut pääomapuolelta. Lisäksi edellisten kausien yli- tai alijäämä on voitu ottaa laskemissa huomioon. Edellisen vuoden vertailuluvut antavat historiallista vertailtavuutta lukuihin.

Hoitokulut pitävät sisällään hallinnon, käytön ja huollon, ulkoalueiden hoidon, siivouksen, lämmityksen, veden- ja jäteveden, sähkön, jätehuollon, vakuutusten, kiinteistöveron, korjausten ja mahdollisten vuokrien sekä muiden kulujen euromääräiset arviot. Yleensä edellisten vuosien luvut ovat arvioinnin pohjana ja huomioon otetaan palveluntarjoajien lähettämät ennakkotiedot kulujen kustannusnousuista. Kun arvioidut kulut ovat tiedossa, voidaan arvioida, paljonko tuottoja täytyy kirjata ja tältä pohjalta määritetään vastikkeen taso. Lyhyesti sanottuna talousarvio kertoo, millaisia kuluja taloyhtiölle arvioidaan tulevan ja miten ne tullaan rahoittamaan.

Toimintakertomus, tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus

Toimintakertomus ja tilinpäätös esitetään yhdessä tilintarkastuskertomuksen kanssa. Näiden dokumenttien esittelyyn voisi varata kokonaisen oman aihekokonaisuuden. Käymme tässä nopeasti muutamat perusasiat läpi.

Toimintakertomus kuvaa yhtiön toimintaa edelliseltä tilikaudelta. Toimintakertomus kertoo, miten hallinto on toteutettu yhtiössä, mitä olennaisia tapahtumia on ollut vuoden aikana ja arvioidaan tulevaa kehitystä sanallisesti. Taloudellinen tulos, lainat ja kiinnitykset käydään läpi, kuten myös kulutusluvut. Tavallisen sijoittajan on hyvä kiinnittää huomiota ainakin yhtiön maksuvalmiutta kuvaaviin lausekkeisiin ja onko vuoden aikana tapahtunut mitään normaalista poikkeavaa.

Tilinpäätös kuvaa kuinka taloyhtiön taloudellinen tulos on syntynyt ja miten taloyhtiön talous on rahoitettu. Vastikerahoituslaskelmasta kannattaa tarkistaa, onko vastikkeet olleet ylijäämäisiä vai alijäämäisiä. Vastikeylijäämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö on kerännyt enemmän tuottoja kuin, mitä kuluja on kertynyt. Ylijäämäinen jäämä tarkoittaa, että yhtiöllä rahoitusvalmiutta tulevia yllättäviä menoja varten. Suuri vastikealijäämä kertoo, että taloyhtiöllä voi olla maksuvaikeuksia.

Taloyhtiön kirjanpito tarkistetaan tilintarkastajan toimesta tai pienemmissä yhtiöissä toiminnantarkastajan toimesta. Yleensä tilintarkastaja toteaa lausunnossaan, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta tilinpäätöksen laatimista koskevien säädösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Jos lausunto poikkeaa tästä, yleensä tilintarkastaja laatii erillisen liitteen huomautettavista asioista. Jos tilintarkastaja on antanut huomautuksia, niin taloyhtiön osakkaan tai tulevan osakkaan tulisi perehtyä huolella huomautettaviin asioihin. Vakavat rikkeet tilinpäätöksen laadinnassa tai lakisääteisten vaatimusten täyttämisessä kertovat, ettei taloyhtiön asioita ole hoidettu huolellisesti ja näistä rikkeistä voi seurata ongelmia taloyhtiölle.

Lisää artikkeleitä

22.04.2022

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]