Kerrostalo vs rivitalo asuntosijoittaminen

Johdanto

Asuntosijoittajana haluat varmasti tietää, mikä asuntotyyppi sopii parhaiten sijoituskohteeksi. Tässä artikkelissa tutustumme kerrostalon ja rivitalon eroihin ja käymme läpi niiden plussat ja miinukset.

Eri asuntotyyppien vertailu sijoituskohteina

Kerrostalot

Kerrostalon etuja:

1. Hintakehitys: Kerrostalot sijaitsevat usein alueilla, jotka kehittyvät.
2. Enemmän kysyntää: Usein sijoittajat suosivat kerrostaloasuntoja.
3. Vähemmän huolenpitoa: Kerrostaloasunnoissa osakkaan ei tarvitse huolehtia kuin vain omasta asunnostaan. Taloyhtiö hoitaa yleensä siivouksen sisätilojen osalta ja ulkoalueilta.
4. Taloyhtiön rahoitus: Kerrostaloissa on useita osakkaita, minkä ansiosta riski jakautuu laajemmalle joukolle kuin rivitaloissa. Tämän seurauksena kerrostalon taloyhtiön on usein helpompi saada rahoitusta.

Kerrostalon miinuksia:

1. Yhtiövastikkeet: Kerrostaloasunnoissa yhtiövastikkeet voivat olla korkeita ja sisältää monia maksuja, kuten vesi, lämmitys, ja kiinteistöhuolto.
2. Vähemmän yksityisyyttä: Kerrostaloasunnoissa on yleensä vähemmän yksityisyyttä kuin rivitaloissa tai omakotitaloissa.
3. Remonttien hinta: Kerrostaloasunnoissa on yleensä parvekkeita ja enemmän talotekniikkaa verrattuna rivitaloasuntoihin. Tämän vuoksi remontit saattavat olla hieman kalliimpia kerrostaloissa kuin rivitaloissa.
4. Ei tarvitse osallistua päätöksen tekoon: Kerrostaloissa on enemmän osakkaita jolloin hallituksen kokoaminen on helpompaa. Osakkaita on myös enemmän osallistumassa päätöksen tekoon, joten sijoittajan ei välttämättä tarvitse.

Rivitalot

Rivitalon etuja:

1. Oma piha: Rivitaloasunnoissa on usein oma piha, mikä voi lisätä asumismukavuutta ja vuokra-arvoa.
2. Rauhallisempi asuinympäristö: Rivitaloalueet ovat usein rauhallisempia kuin kerrostaloalueet.
3. Enemmän yksityisyyttä: Rivitaloissa asukkailla on enemmän yksityisyyttä kuin kerrostaloissa.
4. Vuokratuotto: Rivitaloasunnoista saa perittyä samanlaista vuokraa, kuin kerrostaloasunnoista. Kuitenkin kulut ovat hieman pienemmät, joten vuokratuotto on yleensä hieman korkeampi.

Rivitalon miinuksia:

1. Tarvitsee enemmän huolenpitoa: Rivitaloasunnoissa ei välttämättä ole kiinteistönhoitoa ja osakas on vastuussa oman pihan siisteydestä. 
2. Vähemmän kysyntää: Sijoittajat monesti karttavat rivitaloasuntoja, koska eivät tiedä niistä paljoa tai kokevat asuntojen myynnin vaikeana kysynnän vähyyden takia.
3. Päätöksen teko: Monesti rivitaloissa on pienempi taloyhtiö ja osakkailla on enemmän äänivaltaa. Joskus taloyhtiön hallituksen kokoamin voi olla hankalaa ja pienienkin päätösten teko voi aiheuttaa eripuraa helposti.

Asuntojen hintojen ja vuokratasojen erot kerrostaloissa ja rivitaloissa

Asuntojen hintojen ja vuokratasojen eroilla kerrostaloissa ja rivitaloissa on vaikutusta sijoittajan tuotto-odotuksiin. Yleensä kerrostaloasuntojen hinnat ovat korkeampia kuin rivitaloasuntojen, erityisesti kaupunkien keskustoissa ja hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Tämä johtuu usein siitä, että kerrostaloasunnot ovat suosittuja sijaintinsa ja palvelujen läheisyyden vuoksi.

Kerrostaloasuntojen vuokratasot ovat usein verrattavissa rivitaloasuntojen vuokratasoihin, mutta korkeammat asuntojen hinnat voivat vaikuttaa sijoittajan tuotto-odotuksiin. Sijoittajan on tärkeää huomioida, että korkeammat hankintahinnat vaativat korkeampaa vuokratuloa, jotta saavutetaan samanlainen tuottoprosentti kuin rivitaloasunnoissa.

Kustannusten jakautuminen kerrostaloissa ja rivitaloissa korjaushankkeiden ja ylläpitokulujen osalta

Kerrostaloissa ja rivitaloissa kustannusten jakautuminen korjaushankkeiden ja ylläpitokulujen osalta eroaa toisistaan. Kerrostaloissa yhtiövastikkeet ovat yleensä korkeammat, ja ne sisältävät usein erilaisia palveluita, kuten vesi, lämmitys ja kiinteistöhuolto. Näin ollen kerrostaloasunnoissa asukkaan ei tarvitse huolehtia näistä kuluista erikseen.

Rivitaloasunnoissa yhtiövastikkeet ovat yleensä matalammat, mutta asukkaan on usein itse huolehdittava esimerkiksi oman pihan kunnossapidosta, joistakin kiinteistöhuollon tehtävistä. Rivitalojen lämpiäminen sähköllä on myös yleistä, joten useamman sadan euron sähkölasku ei ole poissuljettu. Kerrostaloissa sähkölaskut ovat usein 20-50euron välillä. Rivitaloissa korjaushankkeet voivat olla edullisempia, koska talotekniikkaa on vähemmän kuin kerrostaloissa, mutta samalla asukkaalla voi olla suurempi vastuu oman asuntonsa kunnossapidosta.

Sijoitusstrategiat eri asuntotyypeille

Kassavirta vs. arvonnousu

Kassavirtaan perustuvassa sijoitusstrategiassa sijoittaja pyrkii keskittymään vuokratulojen ja kuluihin jäävän nettotuloksen maksimointiin. Arvonnousuun perustuvassa strategiassa sijoittaja sen sijaan tavoittelee asuntoja, joiden arvo kasvaa ajan myötä. Kerrostalot sijaitsevat usein kaupunkien keskustoissa keskeisillä alueilla, minkä vuoksi niissä saattaa olla hieman parempi arvonnousupotentiaali kuin rivitaloissa. Toisaalta rivitaloissa kassavirta voi olla hiukan parempi kuin kerrostaloissa, mikä pääasiassa johtuu samasta vuokratasosta, mutta pienemmästä vastiketasosta. 

Aktiivinen vs. passiivinen asuntosijoittaminen

Aktiivinen asuntosijoittaminen tarkoittaa, että sijoittaja osallistuu aktiivisesti taloyhtiön päätöksentekoon, kunnossapitoon ja vuokraukseen. Passiivinen asuntosijoittaminen tarkoittaa, että sijoittaja ostaa asunnon ja antaa ammattilaisten hoitaa asunnon hallinnoinnin. Kerrostaloasunnot sopivat usein paremmin passiiviseen asuntosijoittamiseen, kun taas rivitalot voivat vaatia enemmän aktiivista panostusta sijoittajalta.