Mitä riskejä liittyy asuntosijoittamiseen?

Asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamiseen liittyy riskejä, kuten muihin sijoitusluokkiin. Asuntosijoittamisessa sijoittaja voi vaikuttaa itse riskeihin, mutta samalla joihinkin riskeihin on sijoittajan vaikea vaikuttaa. Yleisimmät tunnistettavat riskit ovat:

  1. Hintariski
  2. Korkoriski
  3. Vuokrausriski
  4. Taloyhtiöriski
  5. Rahoitusriski
  6. Poliittiset riskit

Hintariski

Hintariski tarkoittaa asunnon negatiivista arvonmuutosta. Asuntomarkkinat voivat käydä kuumana ja asuntojen hinnat voivat nousta huomattavasti. Kun asuntomarkkinat rauhoittuvat, saattavat asuntojen hinnat alkaa laskea huomattavasti. Asunnon sijainnilla on myös merkitystä. Asuinalueiden imago saattaa heikentyä sijoitusaikana, mikä voi vaikuttaa asunnon myyntiin. Heikentynyt asuinalueen imago saattaa näkyä alentuneessa vuokratasossa, haasteena löytää vuokralainen, asuntojen arvon alenemisessa tai vähäisessä kiinnostuksessa sijoittaa alueelle. Hintariski voi myös vaikeuttaa lainansaantia asuntoon.

Hintariskiltä voi suojautua sijoittamalla kohteisiin, jotka tuottavat positiivista kassavirtaa. Asunnon oston yhteydessä kannattaa pohtia tarkkaan, saattaako alueen imago heikentyä tulevaisuudessa huomattavasti tai onko alueen hintataso oikealla tasolla. Oston ja myynnin yhteydessä kannattaa pohtia, saattaako asuntomarkkina parantua tulevaisuudessa, joka auttaisi nostamaan asunnon vuokratasoa tai myyntihintaa. Mikäli asunnon asuinalueen imago on paranemassa, esim. hankkeen takia, kannattaa pohtia asunnon oston ja myymisen ajoitusta.

Korkoriski

Mikäli sijoittaa asuntoihin, joihin kohdistuu lainaa, kohdistuu sijoitukseen myös korkoriski. Asuntosijoittamisen etuina on vahva velkavivun hyödyntäminen, mutta korkotason muuttuessa se voi koitua ongelmaksi. Matalan korkotason aikana saattaa sijoitusasunto vaikuttaa todella houkuttelevalle. Kun korkotaso nousee, syö kohonneet lainanhoitokulut asunnon tuottoa ja asunnon kassavirta voi mennä negatiiviseksi.

Korkoriskiin voi varautua sijoittamalla sellaisiin asuntoihin, joissa tuotto on korkea, vaikka korot nousisivat. Asunnon lainatyypillä voi myös vähentää korkoriskiä. Pankit tarjoavat kiinteäkorkoisia lainoja, joissa korko on sama koko laina-ajan. Yleensä kiinteäkorkoisessa lainassa on normaalia korkeampi korko ja koron määrä on sitä korkeampi, mitä pidempi laina-aika on. Pankit tarjoavat myös lainoihin korkokattoa. Lainan korkokatto toimii rajoitustasona, jonka yli lainakulut eivät voi nousta. Korkokaton hintaan vaikuttaa sen hetkinen korkotaso. Kun korot ovat matalalla lainakaton hinta on matala. Kun korot ovat korkealla lainakaton hinta on korkeampi

Vuokrausriski

Vuokralaisen valinnalla voidaan vaikuttaa vuokrausriskiin. Kun asunnon vuokralainen ei vaihdu useasti, pysyy asunnon vuokrausaste korkeana. Mikäli vuokralainen vaihtuu useasti pitää uusi vuokralainen etsiä ja tällöin voi tulla tyhjiä kuukausia. Asunnon kulut juoksevat joka kuukausi ja mikäli asunnossa ei ole vuokralaista laskee se asunnon tuottoa. 

Vuokrataso

Tyhjiä kuukausia voidaan minimoida hankkimalla sellaisia asuntoja, jotka sopivat suurimmalle osalle vuokralaisista. Suurimmalle osalle vuokralaisista sopii pienet asunnot kuten yksiöt ja kaksiot. Opiskelijat ovat yksi isoimmista ryhmistä, jotka asuvat vuokralla ja suosivat pieniä asuntoja. Hyviä sijoituskaupunkeja ovat sellaiset, joissa on hyvät koulutusmahdollisuudet, suotuisa väestönkehitys, hyvät palvelut ja hyvät liikenneyhteydet. Vuokratasolla on myös merkitystä. Markkinahintainen tai alle markkinahintainen vuokrataso parantaa vuokrattavuutta ja vähentää vuokralaisen vaihtuvuutta. Kun vuokralainen ei koe, että vuokra on liian korkea, hän ei vaihda helposti asuntoa. Asunnon vaihtaminen voi maksaa helposti sijoittajalle kuukauden vuokran. Mikäli vuokralainen vaihtuu, joka vuosi jää tuotot heikoiksi. Vaikka vuokrataso olisi heikompi, kuin markkinataso, mutta vuokralainen pysyy vuosia jää tuotto korkeammaksi, kuin korkealla vuokralla ja vuokralaisen vaihtumisella useasti. Varovainen sijoittaja laskee vuoden vuokratuotto-odotuksen 11 kuukauden mukaan 12 kuukauden sijaan. 

Vuokralainen

Vuokralainen voi olla myös riskitekijä. Vuokralainen voi jättää vuokria maksamatta tai hajottaa paikkoja. Vuokran maksamatta jättäminen voidaan turvata tarkistamalla vuokralaisen luottotiedot ja maksukyky vuokrausta tehdessä. On myös hyvä pyytää vuokralaiselta takuu, joka on kahden kuukauden vuokran määrä. Mikäli asunto ei mene vuokraksi niin vakuuden voi pienentää kuukauden vuokraan. Vuokranantaja saa pitää takuuvarat, mikäli vuokralainen ei kykene maksamaan vuokraa tai hän hajottaa paikkoja. Vuokrasopimuksessa kannattaa olla tarkka ja käyttää sanaa takuu. Mikäli vuokrasopimuksessa käyttää vuokratakuuta,  vuokratakuu kattaa vain maksamattomat vuokrat. Käyttämällä sanaa takuu, takuun ehdot ovat laajemmat, jolloin myös vuokra-aikana aiheutuneet asunnon vahingot ja mahdolliset siivouskulut voidaan kattaa vakuudesta.

Taloyhtiöriski

Taloyhtiöriski kohdistuu enemmän vanhempiin asuntoihin kuin uudiskohteisiin. Taloyhtiöriski on riski, että taloyhtiön kustannukset nousevat tai tulot laskevat. 

Taloyhtiö voi omistaa tiloja taloyhtiöstä, kuten liiketiloja tai asuinhuoneistoja. Taloyhtiöllä voi olla omia huoneistoja. Taloyhtiö voi vuokrata tilojaan, joista se saa tuloja. Mikäli taloyhtiö ei saa vuokrattua tiloja, sen tuotot laskevat ja kulut juoksevat koko ajan.

Taloyhtiöiden yksi suurimmista kulueristä on lämmitys. Lämmityskulut painottuvat enemmän talveen kuin kesään. Kylminä talvina energiatehokkuudella on iso merkitys. Varsinkin kylminä talvina lämmityskulut voivat nousta korkeiksi ja nostaa vastiketasoja.

Taloyhtiöllä voi olla suunnitteilla remontteja ja jos niihin ei ole jo valmiiksi nostettu vastikkeita tai varattu rahaa, tulee taloyhtiö nostamaan vastikkeita.

25-35 vuotta 35-40 vuotta 50 vuotta 60 vuotta
Katto Käyttövesi Viemärijärjestelmä Julkisivu
Kylpyhuoneet Ikkunat   Sähkö
Lämmönjakolaitteisto Parvekkeet    

Rahoitusriski

Pankkiriski tarkoittaa, että pankit eivät myönnä rahoitusta uusien sijoitusasuntojen hankintaan. Rahoitusriski voi realisoitua, kun pankit ovat lainanneet paljon rahaa kiinteistöalalle ja pankkien vakavaraisuus säädökset estävät niitä jakamasta lisää rahaa kiinteistöalalle. Rahoitusriski voi myös olla sijoittajakohtainen. Mikäli sijoittajalla on paljon lainaa tai kohde ei sovi takaukseksi, voi pankki olla antamatta lainaa.

Poliittiset riskit

Poliittiset riskit voivat olla maailmalla tapahtuvia asioita tai Suomessa tapahtuvia, jotka vaikuttavat negatiivisesti asuntosijoittamiseen. Suomessa poliittiset riskit voivat olla esimerkiksi asumistukijärjestelmään tapahtuvia muutoksia, verotuksen kiristyminen, verovähennysten muuttaminen, uudet taloyhtiöihin ja asuntosijoittamiseen liittyvät lakiuudistukset. 

Lisää artikkeleitä

29.06.2022

[class^="wpforms-"]
[class^="wpforms-"]