Asunnot vs sijoitustontit

Johdanto

Monelle sijoittajalle asunto on tuttu sijoituskohde. Asumiselle on aina tarve, joko ostamalla asunnon itse tai muuttamalla vuokralle. Asunnoilla on jatkuva kysyntä, ja kun kaikilla ei ole varaa ostaa asuntoa tai he eivät elämäntilanteensa vuoksi halua omistaa asuntoa, vuokra-asunnoille on jatkuva kysyntä. Sijoitustontti tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että taloyhtiö vuokraa maa-aluetta rakennuksen alta. Sijoitustontit ovat monelle tuntemattomampi sijoitusmuoto.

Asunnot sijoituskohteena 

Asunnot ovat aina olleet suosittu sijoituskohde niille, jotka haluavat tasaista kassavirtaa ja kasvattaa nettovarallisuuttaan velkavivun avulla lainaa lyhentämällä. Tasainen kysyntä ja edullinen hankintahinta ovat monelle syy sijoittaa asuntoihin muiden sijoituskohteiden sijaan.

Asuntosijoittamisen muuttuva ympäristö 

Vaikka asunnot ovat pysyneet samanlaisina, niiden sijoitusympäristö on muuttunut viime vuosina merkittävästi. Asunnoilta vaaditaan nykyään paljon sijainnin, remonttien, tuoton, hankintahinnan ja monien muiden tekijöiden suhteen. Kilpailu on kiristynyt ja asuntosijoittajia on enemmän kuin koskaan.

Vanhat vs. uudet asunnot 

Vanhoja asuntoja tarkastellaan nykyään kriittisemmin, kun taas uudiskohteet mielletään helpompana. Uudiskohteiden tuotto on kuitenkin usein matala, 4-6% luokkaa. Uudiskohteet ovat suosittuja, koska ne koetaan turvallisiksi ja niitä ostetaan usein kehittyviltä alueilta.

Asunnon reaalivuokratuoton kehitys 

Mielestäni asunnon reaalivuokratuotto on korkeimmillaan ostohetkellä, jos asunto pidetään rakentamisesta purkuun asti. On todennäköistä, että asunnosta saatava vuokra ei kasva merkittävästi ajan myötä, kun taas kulut alkavat kasvaa heti valmistumisen jälkeen enenemässä määrin. Asunnoissa tulopuoli ei pysy kulujen perässä. Toki asunnon arvo voi nousta tasoittaakseen tulo-kulupuolta, mutta arvonnousu on spekulatiivista.

Sijoitustontti sijoituskohteena

Pitkän selityksen jälkeen asunnon kulumisesta ja pitkän aikavälin vuokratuoton laskusta, päästään sijoitustontin ytimeen. Tonteissa kaikki kulut siirretään yleensä vuokralaiselle, eikä tontti kulu, joten vuokratuottoa laskevia tekijöitä on harvemmin. Tonteissa ei ole kummemmin muita kuluja kuin kiinteistövero ja tyhjiä kuukausia ei ole pitkän vuokrasopimuksen ansiosta. Toki riskinä on, että taloyhtiö ajautuu maksuongelmiin ja ei pysty hoitamaan tontin vuokraa, mutta todennäköisyys siihen on pieni.

Sijoitustontin reaalituotto ja arvonnousu 

Sijoitustonteissa reaalituotto ei ole korkeimmillaan ostohetkellä, koska kulut eivät kasva ja vuokratasoa ylläpidetään elinkustannusindeksiin sidotuilla vuokrankorotuksilla. Tontin arvo lasketaan tuoton perusteella ja kun vuokratuotto kasvaa vuosittain nousee myös tontin arvo samalla. Sijoitustonttien tuotto vaihtelee 4-7 % välillä, mutta keskimääräisesti tuotto kapenee 5-6% hujakoille.

Sijoitustonttien saatavuus ja hankintahinta 

Sijoitustonttien ongelmana on niiden korkea hankintahinta ja harvinaisuus. Asunnon voi saada 100 000 €:lla, kun taas sijoitustontin hinta voi olla 1 000 000 €. Sijoitustontteja on harvoin myynnissä puhumattakaan, että niitä myytäisiin julkisilla markkinoilla. Pienillä sijoittajilla ei usein ole varaa sijoitustontteihin ja suurilla sijoittajilla on niin paljon pääomaa, että he eivät voi ostaa sijoitustontteja säännöllisesti niiden vähäisyyden takia.