Miten määritellä hyvä vuokrataso

Asuntosijoittajalla vuokratason määrittely tulee vastaan yllättävän usein. Vaikka kohde olisi vanha voi vuokralainen vaihtua, jolloin vuokrataso pitää määritellä. Vuosittain oikeaa vuokratasoa on hyvä pohtia, kun tulee aika korottaa vuokria. Vuokratason määritteleminen voi olla vaikeaa. Asuntosijoittamisessa on kyse sijoitustoiminnasta, missä yksi tavoite on maksimoida tuotto. Alle markkinahinnan vuokraamalla voi jättää vuokratuottoja saamatta. Toisaalta liian korkean vuokratasossa on omat ongelmansa. Liian korkea vuokra voi vaikeuttaa vuokralaisen löytämistä ja vuokralaisen pysyvyyttä asunnossa. Liian korkeasta vuokrasta johtuvat tyhjät kuukaudet syövät tuottoa huomattavasti. Moni vuokraa asunnon mieluummin markkinahintaa matalalla vuokralla. Tällä tavalla toimimalla sijoittaja pyrkii välttämään turhia irtisanomisia ja uudelleen vuokraamiseen liittyviä riskejä, kuten haasteita saada vuokralaista ja tyhjiä kuukausia.

Toisaalta vuokranantaja voi asemoida itsensä vuokran kautta. Haluaako olla se taho, joka ottaa maksimi vuokraa vai vuokraa esim. vähän alle markkinatason. Usein asiakastyytyväisyydessä vuokrataso ei ole oleellisin asia vaan se, että miten asiakas kokee palvelun laadun. Tähän vaikuttaa moni muu asia.

Vuokraan vaikuttavat tekijät

Palataan kuitenkin takaisin vuokran määrittelyyn. Asunnon vuokran määrittelee muun muassa asunnon sijainti, koko, kunto, varusteet, samanlaisten kohteiden tarjonnan määrä ja niiden kysyntä. Myös taloyhtiö, vuokrauksen aika, erilaiset alennukset, markkinatilanne ja vuokran päälle tulevat muut kulut vaikuttavat asunnon vuokraan.

Sijainti

Asunnon sijaintia pidetään yleisesti yhtenä tärkeimpänä vuokratasoa määrittävänä tekijänä. Sijainti määrittelee asunnolle alustavan neliövuokran. Jokaisella kaupungilla ja kaupunginosalla on oma vuokrataso. Kaupunkien sisällä on myös alueellisia eroja neliövuokrissa. Suositummassa ja kysytymmässä kaupunginosassa on korkeammat vuokrat kuin vähemmän suositussa kaupunginosassa. Muut tekijät vaikuttavat siihen, miten vuokra määräytyy suhteessa muihin saman alueen vuokra-asuntoihin.

Asunnon ostovaiheessa kannattaa pohtia asunnon sijaintia. Asunto kannattaa ostaa sellaiselta alueelta, joka on itselle tuttu. Alueen paikallistuntemus auttaa tietämään asunnon ostovaiheessa, kuinka paljon asunnosta voi saada vuokraa karkeasti tai onko vuokralaisen löytäminen vaikeaa vai helppoa ja kuinka hyvin asunnot pitävät markkina-arvoaan.

Asunnon koko

Asunnon koko vaikuttaa vuokraan. Monesti asunnoissa on siten, että lähtökohtaisesti asunnon huoneiden lukumäärä vaikuttaa vuokraan oleellisemmin kuin itse neliöt. Tämä johtuu osittain siitä, että kelan tukitasot on määritelty sen mukaan, montako henkilöä asuu asunnossa. Asuntotyypeittäin pienen ja ison asunnon hintataso samassa taloyhtiössä ei välttämättä kauheasti jousta. 45 m2 kaksiosta voi saada ääritilanteissa lähes saman veran kuin 62 m2 kaksiosta.

Asuntotyyppien sisällä isot asunnot ovat yleensä hieman ongelmallisia. Näitä ovat esimerkiksi yli 35 m2 yksiö, yli 60 m2 kaksio ja yli 80 m2 kolmio. Näissä vuokra voi olla sama kuin hieman pienemmässä samanlaisessa asunnossa, mutta hoito- ja rahoitusvastike taas on korkeampi.

Asunnon ja taloyhtiön kunto

Asunnon kunto vaikuttaa vuokratasoon. Uudehko tai vastaremontoitu asunto on monesti noin 20–50 e/kk vastaavaa peruskuntoista kalliimpi. Tietysti jos on huippulaadukas asunto, niin asunnon kunto voi vaikuttaa jopa tätäkin enemmän vuokraan.

Taloyhtiön kunnolla ja imagolla voi olla merkitystä. Monesti nämä vaikuttavat enemmän vuokrattavuuteen. Hyvin pidetty taloyhtiö mahdollistaa sen, että asunnosta saa asuinalueen huippuvuokraa.

Varustetaso

Paremmat varusteet tarkoittavat parempaa vuokraa. Hyvät pintamateriaalit, uusi keittiö ja kylpyhuone nostavat asunnon vuokraa. Lisäksi saunalliset asunnot ovat yleensä hieman arvokkaampi. Varustetasoon vaikuttaa olennaisesti löytyykö asunnosta parveketta tai omaa pihaa, jotka lisäävät asumismukavuutta. Parvekkeellinen asunto on yleensä hieman kalliimpi kuin parvekkeeton tai ranskalaisella parvekkeella varustettu asunto.

Oleellista vanhemmissa asunnoissa on, myös onko taloyhtiössä hissiä. Jos hissiä ei ole, on alemman kerroksen asunnot yleensä ainakin vähän helpommin vuokrattavia.

Markkinatilanne

Vuokrataso voi vaihdella vuoden ajankohdan perusteella. Syksyllä koulut alkavat, opiskelijat etsivät asuntoja ja vuokra-asunnoille on paljon kysyntää. Koulun alun lähestyttyä ja koulujen alettua voi asuntomarkkinoilla olla todella vähän tarjontaa ja asuntojen vuokrataso voi nousta huomattavasti. Vuoden loppu ja vuoden ensimmäiset kuukaudet ovat monesti hiljaisempaa aikaa vuokramarkkinassa. Hiljaisemman ajanjakson aikana vuokratasosta saattaa joutua antamaan hieman alennusta, jos asunto ei mene muuten vuokralle. Mikäli sijoittaja hinnoittelee asunnon syksyn normaalia korkeammalla vuokratuotolla, ei sijoittaja ole hinnoitellut asuntoa normaalilla markkinavuokratuotolla.

Markkinatilanteessa voi tulla huonontavia tai parantavia tilanteita. Esimerkiksi nyt ukrainan tilanne on markkinaa parantava tilanne, jossa asuntojen kysyntä nousee merkittävästi. Tässä vaiheessa on epäselvää, kauanko tilanne jatkuu ja mikä on sen lopullinen vaikutus asuntomarkkinaan. Huonontavia vaikutuksia on esimerkiksi uusien kohteiden valmistuminen.

Alennukset

Viime aikoina markkinointiin on tullut erinäisiä vuokrien alennuksia, ilmaisia kuukausia, lahjakortteja ja muita jippoja. Tarkoituksena näissä on nostaa vuokraustasoa nopeasti tai siirtää tarvetta laskea vuokria pysyvästi. Lyhytaikaisissa alennuksissa vuokrataso pitää laskea vuokra-ajalle. Esim. 100 e alennus vuokrasuhteen alkuun vaikuttaa vuokran 8,3 euroa kuukaudessa. Erilaiset alennukset tekevät vuokrien vertailtavuudesta vaikeampaa.

Vuokrien päälle tulevat muut kulut

Vuokran määrittelyssä tulisi huomioida mitä muita kuluja vuokralaiselle tulee. Sisältyykö vesi vuokraan? Jos vuokra sisältää veden, vuokra voi olla kalliimpi kuin vuokra, jossa on muita lisäkuluja. Näin vertailtaessa olisi hyvä ottaa huomioon mitä vuokra sisältää.

Tapoja vuokran määrittelyyn

Asunnon vuokratason määrittelyssä kaupungin tai kunnan keskimääräinen vuokrataso ei ole hyvä mittari. Vertailu on hyvä tehdä saman kaupunginosan tai vielä tarkemman rajauksen perusteella. Internetissä on monia vuokrauspalveluita tarjoavia sivustoja ja portaaleita. Kannattaa käydä läpi sivustoilla olevia omaa asuntoa vastaavia vuokrailmoituksia. Kannattaa pyrkiä etsimään lähialueen saman ikäisiä, kuntoisia ja kokoisia asuntoja, joihin voi verrata oman asuntonsa vuokratasoa. Näin saat selville käsityksen alueen yleisestä hintatasosta. Myös paikalliset tuttavat, toiset sijoittajat ja ammattimaiset vuokravälittäjät auttavat vuokratason määrityksessä. Mikäli asunnossasi on jotain sellaisia varusteita, joita ei ole muissa alueen asunnoissa, esimerkiksi saunaa, pesukonetta tai parveketta, kannattaa alkaa pohtia millaista lisävuokraa varusteilla voisi saada.

Tarkastellessa muiden vuokrailmoituksia kannattaa huomioida, onko vuokrailmoituksissa kuluja eritelty. On yleistä, että vuokrailmoituksessa vuokraan ei ole laskettu vesi-, netti- tai sähkölaskua, joten vuokra saadaan näyttämään pienemmälle kuin se todellisuudessa on. Kun vuokra näyttää pienemmälle, se lisää vuokrailmoituksen houkuttelevuutta. Joissakin vuokrailmoituksissa käytetään ilmaisten vuokrakuukausien kikkaa esimerkiksi yksi ilmainen kuukausi. Jos asunnon houkuttelevuuteen liittyy ongelma, tai asunto täytyy saada vuokratuksi nopeasti vuokrapyynnön laskemisen sijasta ilmaisen kuukauden lupaaminen voi olla yksi vaihtoehto sijoittajalle.

Välillä vuokran määrittely on helppoa, kun markkinoilta löytyy helposti vertailukohtia. Joskus vuokranmääritys voi olla vaikeampaa. Tällöin on hyvä olla varovainen.

Asuntosijoittajalla vuokratason määrittely tulee vastaan yllättävän usein. Vaikka kohde olisi vanha voi vuokralainen vaihtua, jolloin vuokrataso pitää määritellä. Vuosittain oikeaa vuokratasoa on hyvä pohtia, kun tulee aika korottaa vuokria. Vuokratason määritteleminen voi olla vaikeaa. Asuntosijoittamisessa on kyse sijoitustoiminnasta, missä yksi tavoite on maksimoida tuotto. Alle markkinahinnan vuokraamalla voi jättää vuokratuottoja saamatta. Toisaalta liian korkean vuokratasossa on omat ongelmansa. Liian korkea vuokra voi vaikeuttaa vuokralaisen löytämistä ja vuokralaisen pysyvyyttä asunnossa. Liian korkeasta vuokrasta johtuvat tyhjät kuukaudet syövät tuottoa huomattavasti. Moni vuokraa asunnon mieluummin markkinahintaa matalalla vuokralla. Tällä tavalla toimimalla sijoittaja pyrkii välttämään turhia irtisanomisia ja uudelleen vuokraamiseen liittyviä riskijä, kuten haasteita saada vuokralaista ja tyhjiä kuukausia.

Toisaalta vuokranantaja voi asemoida itsensä vuokran kautta. Haluaako olla se taho, joka ottaa maksimi vuokraa vai vuokraa esim vähän alle markkinatason. Usein asiakastyytyväisyydessä vuokrataso ei ole oleellisin asia vaan se, että miten asiakas kokee palvelun laadun. Tähän vaikuttaa moni muu asia.

15.04.2022

KIINTEISTÖKATTAUS.FI -PALVELUN TARJOAA ROYAL HOUSE OY

© 2021 Royal House Oy. Kaikki oikeudet pidätetään.